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Est-ce avantageux d'acheter en viager ?

Est-ce avantageux d'acheter en viager ?

L’investissement immobilier en viager est une méthode d’acquisition peu connue et peu démocratisée. Quelques films français ont fait connaître ce procédé, mais pourtant les français sont frileux face au viager. Pourtant acquérir un bien par ce biais peut être le moyen de faire une bonne affaire.

Avant de réfléchir à ce type d’investissement, il convient tout d’abord d’en connaître les bases. Cette pratique consiste pour le propriétaire d’un bien immobilier à le vendre à un acquéreur en contrepartie du versement d’un bouquet (somme à verser au départ au vendeur), auquel s’ajoute généralement une rente octroyée au vendeur (crédirentier) jusqu’à son décès. Les modalités de paiement sont discutées en amont du contrat.

Le bien : libre ou occupé ?

Le viager peut être vendu en étant occupé, et donc où l’acquéreur ne peut prendre possession des lieux qu’à la mort du vendeur. Il est possible de convenir de plusieurs modes de paiement : bouquet et rente mensuelle, exclusivement le bouquet ou exclusivement une rente.

Si le choix est fait d’un viager libre, l’acheteur profite du bien à sa guise. Ce mode de fonctionnement est idéal pour un acheteur qui souhaite équilibrer les rentes avec les revenus d’une location ou pour un vendeur qui aurait besoin d’argent pour payer le coût de sa maison de retraite.

Une rentabilité intéressante

Ce type d’investissement offre une rentabilité alléchante. En effet, l’espérance de vie planifiée est rarement atteinte donc vous serez gagnant dans l’opération en plus de l’augmentation du prix de l’immobilier au bien au fur et à mesure des années. Mais si le vendeur vit plus longtemps que ce qui avait été planifié, la décote décroît. De façon générale, la décote est calculée en fonction de l’âge, qui correspond au risque, et équivaut entre 30 et 50 % du bien. Grâce à l’inflation et généralement la fourchette haute de prédiction pour l’étalement des rentes, acquérir un bien en viager permet dans la majorité des cas de payer un bien en-dessous de sa valeur.

Un aléa : l’âge de décès

Le viager permet par conséquent de devenir propriétaire en faisant une bonne affaire. Toutefois, le crédirentier ne doit battre un record de longévité pour que cela reste avantageux. Le risque principal de ce type d’achat est l’espérance de vie. On estime que la durée moyenne d’un viager est de 12 ans avec des profils de personnes ayant déjà un certain âge, vivant seules et avec des besoins d’argent. De part les spécificités de ces profils, ils ne devraient pas vivre centenaires.

Lisser le risque

Pour les plus pessimistes, il est possible de réduire cet aléa en utilisant des moyens simples comme par exemple verser un bouquet sans rente. Dans ce cas, l’âge de décès du vendeur n’a d’impact que pour la prise de possession des lieux sans conséquence financière directe. Ainsi, aucun risque de payer le bien à une valeur supérieure si le vendeur vient à vivre plus longtemps que prévu.

Ainsi le viager libre est aussi une solution car il permet de vivre dans l’habitation ou de le louer. Habituellement, la rente est calculée pour représenter 80 % de la valeur locative du bien.

Parmi les précautions qu’il est possible de mettre en place en tant qu’investisseur, il y a des clauses à insérer au contrat pour sa propre protection : la clause de rachat, pour se libérer du paiement de la rente en cas de problème à payer en le vendant à un tiers. La reprise d’un viager ne doit pas être synonyme de perte financière pour le premier acheteur, à condition toutefois de trouver un repreneur. Pour ce faire, il faut sélectionner un bien en ciblant des quartiers et des prestations qui sont susceptibles de valoriser le bien. Pour le vendeur, il existe également des clauses au contrat qui permettent de le protéger. Une revalorisation de la rente peut être prévue en cas de départ du vendeur. Il faudra être prudent à la la clause résolutoire, qui en cas d’impayés permet au vendeur d’annuler le viager. Il est fortement conseillé d’engager un dialogue pour mettre en place un délai pour le paiement.

Bien évidemment, il est question de bon sens de prévoir une nette différence d’âge avec le vendeur. Une moyenne de 20 ans d’écart me paraît logique. D’autre part, si le vendeur est un couple, le contrat aura une clause de réversion. Un risque si le survivant récupère le droit d’usage et d’habitation à la mort de son conjoint. Des dispositions en conséquence sont possibles pour cet aléa supplémentaire, avec une réduction du bouquet et des rentes. Pour finir, l’acquéreur doit être conscient que certains frais sont à sa charge. Il est cependant possible que la répartition des charges soit répartie entre les deux parties. Mais de façon générale, l’acheteur continue de payer les charges courantes alors que le vendeur prend à ses frais les gros travaux ainsi que de la taxe foncière.

Un investissement flexible

Nous avons pu voir que le viager n’est pas un investissement sans risque, mais l’aléa de l’espérance de vie peut être limité grâce à des clauses au moment de la signature du contrat. Il est possible de faire varier le mode de fonctionnement du viager, avec un bouquet plus faible et des rentes plus élevées pour de jeunes débirentiers par exemple, ou au contraire, un bouquet unique élevé pour n’avoir aucune dépense ensuite (sauf les frais de maintenance). Les termes d’un accord viager dépendent de nombreux paramètres de la part du vendeur et de l’acheteur, il convient d’en discuter au préalable pour trouver un terrain d’entente et conclure une vente qui convient aux deux parties.

La vente par viager est une bonne affaire pour ceux qui souhaitent devenir propriétaire, à condition de prendre en compte la disponibilité du bien, le quartier et la possible inflation du prix de l’immobilier, ainsi que l’espérance de vie prévue.

Publié le 10 août 2021
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