Capacité d'emprunt

Taux d’endettement : le guide ultime

Avant de vous accorder un prêt immobilier, les banques s’assurent toujours que vous ne dépassez pas un certain taux d’endettement : le fameux (et erroné) 33%. En effet, en France, les autorités font très attention aux situations de surendettement et de défaut de paiement. Tout est fait pour minimiser le risque pour le prêteur  – et pour l’emprunteur. Ainsi la somme de vos charges récurrentes et des mensualités de votre nouveau prêt ne pourra pas excéder une certaine part de vos revenus. Mais quelles charges impactent votre capacité d’emprunt ?

charges capacité emprunt

1. Vos charges diminuent votre capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt est le montant que vous pouvez emprunter. Or ce montant dépend des mensualités maximales que vous pouvez payer. C’est à dire la somme remboursée chaque mois pour votre crédit immobilier. Ce montant est limité par la limite du taux d’endettement.

Rappelons la formule du taux d’endettement :

    \[ Taux \ d'endettement = \frac{Charges + Mensualite\ Pret}{Revenus} \]

Les charges comptabilisées sont les charges récurrentes, autrement dit celles que vous payez tous les mois. Nous les détaillons plus bas. Concernant les revenus, on vous explique comment calculer vos revenus pris en compte par la banque plus tard.

BONS PLANS PRETTO

Les charges liées à votre consommation (eau, électricité) ne sont pas prises en compte dans la calcul du taux d’endettement.

La limite de taux d’endettement que vous pouvez atteindre dépend de vos revenus. On dit souvent que vous ne pouvez pas dépasser 33% de taux d’endettement. Cependant pour de gros revenus on tolère en fait des taux d’endettement plus élevés. Le taux d’endettement maximal est compris en 33% et 50%. Le graphique ci-dessous décrit ce taux d’endettement limite en fonction des revenus.

Une fois que vous connaissez votre taux d’endettement maximal on peut déterminer la mensualité maximale de votre futur prêt. Plus vous avez de charges récurrentes et plus vos mensualités sont élevées, moins vous pourrez emprunter. En effet, la part qu’il reste pour la mensualité de votre nouveau prêt est réduite.

Exemple

Votre taux d’endettement est toujours calculé dans le pire des cas. Ainsi si vous payez des charges se terminant bien avant la fin de votre prêt immobilier, on ne vous laissera pas augmenter votre mensualité de prêt et dépasser le taux d’endettement maximal sur une courte durée.

Il est donc possible d’augmenter sa capacité d’endettement en mettant fin à des charges en cours.

2. Essayez de rembourser vos crédits à la consommation

Il est possible que vous ayez un ou des crédits en cours et leur mensualité va influer sur votre taux d’endettement.

Par exemple, vous avez pu souscrire à un crédit consommation pour l’achat d’une voiture. Le montant et la durée d’un crédit consommation sont généralement bien inférieurs à celle d’un prêt immobilier. Toutefois la mensualité du crédit consommation est comptabilisée dans la somme des mensualités que vous aurez à supporter. Ainsi même si votre crédit auto se termine deux ans après la souscription de votre emprunt immobilier, il sera pris en compte et diminuera votre capacité d’emprunt.

Il est souvent recommandé, quand c’est possible, d’attendre la fin de ces prêts ou de rembourser de manière anticipée la totalité ou une partie du prêt. Même si cela diminue l’apport que vous mettrez dans l’achat de votre bien immobilier, cela vous aidera.

Exemple

Un couple touche un salaire global de 3900€ par mois. La mensualité maximale pour leur prêt, pour qu’il ne dépasse pas 33% d’endettement, serait de 1300€ sans autre charge.

Or ils ont pris en 2010 un crédit auto avec une mensualité de 600€ pendant dix ans. Il faut donc retirer au 1300€ qu’ils peuvent avoir en charges récurrentes les 600€ du prêt, ce qui divise leur capacité d’emprunt par deux.

Il serait intéressant de rembourser le capital qu’il leur reste à rembourser et de retrouver leur capacité totale d’emprunt pour faire leur prêt sur 10, 15, 20 ou 25 ans.

De plus les banques favorisent toujours les dossiers les plus standards possible. Il sera donc plus facile pour vous d’obtenir votre prêt si vous n’avez aucun autre prêt. Éviter surtout d’avoir plus d’un prêt à la consommation. Enfin, sachez que les prêts à la consommation non attribués sont très mal vus par les banques. Il vaut donc mieux les solder et attendre trois mois avant de faire une demande de prêt.

3. Les loyers et prêts immobiliers, charges inévitables

Votre loyer est une charge récurrente. Il sera comptabilisé dans le taux d’endettement sauf si votre projet d’achat concerne l’achat d’une résidence principale.

Par ailleurs, il est possible que vous ayez déjà un crédit immobilier. Par exemple, vous avez emprunté pour votre résidence principale et vous voulez faire un investissement locatif. Dans ce cas, les deux mensualités sont prises en compte. Avoir un autre prêt immobilier en cours réduit inévitablement votre capacité d’emprunt.

Dans le cas où vous auriez déjà un prêt pour votre résidence principale et faites un investissement locatif, il peut être judicieux de solder une partie de votre ancien prêt pour augmenter votre capacité d’endettement, quitte à avoir moins d’apport. En effet, les banques accordent plus facilement des financements sans apport pour les investissements locatifs que pour l’achat d’une résidence principale. Dans ce cas, comparez les deux taux et diminuez le capital restant dû du prêt ayant le taux le plus élevé.

Exemple

Imaginons qu’un couple rembourse un emprunt pour sa résidence principale et souhaite contracter un second emprunt pour un investissement locatif.

Ils leur restent 80 000€ de capital restant dû à rembourser pendant 7 ans à un taux de 2.3%, soit 1032€ de mensualité. Leur second emprunt aura un taux de 1.6 et ils ont 48 000€ de liquidité comme apport.

Ils pourraient utiliser ces liquidités pour rembourser une partie du premier prêt.
Leur capital restant dû passeraient donc à 32 000€. Sans changer la durée du prêt leurs mensualités passeraient donc à 413€.

Ils gagnent donc 600€ par mois de capacité d’emprunt.

4. La pension alimentaire réduit la capacité d’endettement

Si vous payez une pension alimentaire, sachez qu’elle sera prise en compte dans vos charges. Les pensions alimentaires peuvent être prises en compte de deux façons :

  • Elles sont ajoutées aux charges récurrentes
  • Elles sont déduites de vos revenus

La deuxième façon est biensûr beaucoup plus avantageuse pour vous mais malheureusement pratiquée par très peu de banques.

Exemple

Vous avez un revenu de 2100 € net par mois et une pension à versée de 400 €.

Si on considère la pension comme une charge récurrente : votre capacité d’emprunt est de 2100 / 3 = 700 € . On soustrait ensuite la charge pour avoir votre mensualité maximale : 700 – 400 = 300 €.

Si on déduit la pension de vos revenus : votre salaire une fois la pension déduite est de 2100 – 400 = 1800 €. Votre capacité d’emprunt est de 1700 / 3 = 566,67 €, comme vous n’avez pas de charge c’est donc votre mensualité maximale. Votre capacité d’emprunt à presque doublée.

Si vous êtes dans cette situation il peut être intéressant de trouver une banque utilisant la seconde méthode de calcul, quitte à avoir un taux un peu plus haut.

 

A retenir

Solder ses « petits » prêts avant d’emprunter permet de regonfler sa capacité d’emprunt

Toute charge récurrente (loyer, crédit, pension alimentaire…) est soustraite de votre capacité d’emprunt maximal

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