Quels revenus sont pris en compte pour un prêt immobilier ?

Vos revenus et donc votre capacité d’emprunt seront certainement les premières choses à regarder avant de penser à acheter un bien. En effet, pour s’assurer de votre capacité de remboursement, les banques veilleront à ce que vous ne dépassiez pas un certain taux d’endettement. Il vous sera donc impossible de dépasser une certaine mensualité. Mais tous les revenus ne sont pas considérés de la même manière par les banques. La question se pose donc : quels revenus sont pris en compte par la banque ?
Pour plus de facilité, vous pouvez utiliser notre simulateur personnalisé afin de découvrir votre capacité d’emprunt et le taux auquel vous pouvez prétendre.

Le taux auquel vous pouvez prétendre dépend également de votre situation professionnelle et de vos revenus disponibles. Afin de minimiser le risque, les banques pondèrent ainsi les sources de revenus en fonction de leur stabilité.

1. Les salaires des positions stables : revenus professionnels pris en compte

La prise en compte de votre salaire dépend de votre contrat de travail ou de votre situation professionnelle.

Pour des contrats de travail très stables comme les salariés en CDI ou les titulaires dans la fonction publique, les revenus sont comptés à 100 %. Une exception est faite pour les périodes d’essai pendant lesquelles les revenus ne sont pas du tout pris en compte.

On demande aux travailleurs indépendants, aux chefs d’entreprise et aux intermittents de justifier d’au moins 3 ans voire 5 ans de salaires réguliers pour comptabiliser leurs revenus professionnels à 100 %. En effet, ces activités sont considérées comme incertaine dans les toutes premières années. Après cette période, on fera une moyenne des sommes versées sur les trois dernières années.

Les professions libérales sont souvent exemptées de ces trois ans d’ancienneté. On pourra parfois demander un an d’ancienneté ou même compter les revenus dès l’installation.

En règle générale, les revenus liés à des contrats de courte durée comme les CDD, les contrats de stage ou les contrats en intérim ne sont pas du tout pris en compte. Il en est de même pour les auto-entrepreneurs. Cependant, les stagiaires dans la fonction publique peuvent peut-être avoir une chance. En effet, ils peuvent avoir une sécurité d’emploi à la fin de leur stage. Leur futur revenu peut même être connu.

La retraite est un revenu stable dans le temps et est par conséquent comptabilisée à 100 % comme un salaire. Faites cependant attention à l’âge limite pour emprunter !

Exemple
Prenons un couple composé d’un emprunteur indépendant et d’une personne en CDD de deux ans. Les trois derniers bilans du chef d’entreprise présentent des résultats nets respectivement de 45 000 €, 52 000 € et 53 000 €. Les revenus professionnels de l’indépendant correspondent à la moyenne des résultats nets des trois dernières années. Ceux du CDD ne sont pas pris en compte. La banque considère donc que le couple dispose d'un revenu de 50 000 €.

2. 70 % des revenus locatifs pris en compte

Les revenus locatifs concernent les loyers effectifs que vous touchez déjà et les revenus attendus lors d’un investissement locatif. Dans les deux cas, ces revenus sont pondérés par 0,7. En effet, ces revenus sont considérés peu stables en raison des risques de logement vide, de loyers impayés ou d’entretiens.
Exemple
Pour un loyer de 1 000 €, on comptera donc 700 € de revenu effectif.

3. Plus rarement, les aides sociales et les pensions

Bien que les aides sociales et les pensions touchées puissent paraître stables, il est très rare que les banques prennent en compte ces revenus. A l’inverse, malheureusement, les pensions seront toujours comptées dans la partie charge récurrente.

En effet, la banque a peu de visibilité sur l’évolution des vos droits ou même l’évolution des aides à si long terme. En particulier les allocations chômage ne seront jamais comptabilisées étant donnée leur courte durée.

Pour les pensions, l’âge des enfants vous sera demandé. Si vos enfants sont mineurs jusqu’à la fin du prêt, il est envisageable que les banques acceptent de comptabiliser la pension dans vos revenus. Dans le cas inverse, c’est quasiment impossible puisque la pension s’arrête à leur majorité.

Exemple
Si vos enfants ont 4 et 10 ans, votre pension pourra être comptée intégralement si vous empruntez sur 7 ans, à moitié si vous empruntez sur 10 ans ou pas du tout si vous empruntez sur 20 ans.

Dans tous les cas il faut que vous ayez la capacité d’emprunter sans prendre en compte ces aides. Leur prise en compte influera uniquement sur le taux obtenu et pourra aussi encourager votre dossier auprès de la banque.

A retenir
  • CDI, titulaire, profession libérale : 100 %
  • Travailleur indépendant, chef d’entreprise, intérmittent : 100 % après 3 ans
  • CDD, Intérim : 0 %
  • Revenus locatifs : 70 %
  • Aides Sociales : 0 %
  • Pensions : Uniquement si vos enfants sont encore mineurs à la fin du prêt
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