Capacité d'emprunt

Crowdfunding immobilier : un moyen de se constituer un apport

En 2018, ce sont 185 millions d’euros qui ont été levés sur les 32 plateformes de financement participatif immobilier. 343 opérations de promotion immobilière ont ainsi été financées grâce à l’aide de milliers d’investisseurs particuliers. Quel intérêt les particuliers trouvent-ils dans ce type de placement qui reste toutefois plus risqué que les traditionnelles solutions de livrets bancaires par exemple ? Dans un monde du « tout, tout de suite », comment le crowdfunding immobilier a-t-il su s’intégrer dans les stratégies d’épargne court terme ? Retour sur cette solution de diversification en plein essor.

Le crowdfunding immobilier : principes fondamentaux

Avant de rentrer dans les logiques des investisseurs en termes de placements immobiliers, il est important de bien définir ce qu’est le crowdfunding ou financement participatif immobilier. Cette solution alternative s’est développée à partir de 2014, avec notamment l’encadrement de la finance participative en général qui regroupe aussi le crowdlending et le crowdequity.

Une solution de financement pour les acteurs de la promotion immobilière

Le crowdfunding immobilier tel qu’il est pratiqué et réglementé depuis 2014 consiste à financer les fonds propres des promoteurs, aménageurs fonciers ou encore marchands de biens. La promotion immobilière est souvent considérée à raison comme le secteur le plus capitalistique. En effet, la réalisation d’un programme représente un coût énorme que le promoteur ne peut généralement assumer seul. Heureusement trois sources de financement interviennent : les fonds propres du promoteur (environ 15 à 20 % du coût total), le crédit bancaire et les Ventes en Etat Futur d’Achèvement (VEFA). Pour financer ces 20 % de fonds propres (parfois plus d’1 million d’euros), les acteurs immobiliers font de plus en plus appel au crowdfunding immobilier. Cela leur permet de ne pas immobiliser tous leurs fonds dans une seule opération et donc de continuer leur développement.

Une solution de diversification pour les investisseurs pour financer l’économie réelle

Côté investisseur, l’attrait est également compréhensible. Depuis les 10 dernières années on assiste à une baisse constante des taux de rémunération des livrets bancaires qui étaient souvent en tête des produits d’épargne des Français, comme le célèbre livret A. Aujourd’hui ce dernier stagne à 0,75 %. L’assurance-vie reste pour le moment l’un des placements privilégiés des Français mais les taux ont également tendance à baisser avec une moyenne qui décolle difficilement au-dessus des 3 %. Les investisseurs sont donc constamment à la recherche de solutions de diversification pour leur épargne et recherchent le placement le plus adéquat selon leurs attentes et capacités financières. L’immobilier, et notamment la pierre-papier, sont très prisés car les rendements sont en général au rendez-vous. On peut espérer des rendements de 4 à 5% en locatif ou pour certaines SCPI. Dans ce contexte, le crowdfunding immobilier a donc tout naturellement trouvé sa place en proposant un placement financier (des obligations dans 95 % des cas) à sous-jacent immobilier avec des rendements prévisionnels annuels allant de 8 à 10 %.

Une solution 100 % désintermédiée et accessible à un large public

Dans la lignée des évolutions fintech, proptech, et des innovations en termes de finance alternative, le financement participatif représente un réel pas vers une démocratisation de l’investissement immobilier. Tout d’abord, avec une procédure totalement en ligne, cette solution a permis une désintermédiation totale du processus d’investissement. Il ne s’agit plus de laisser son épargne aux mains d’un intermédiaire qui fera lui-même le choix du fonds, du projet ou de l’entreprise où investir. Ici le particulier réalise chaque étape lui-même via la plateforme internet. Même la signature du contrat obligataire peut se faire en ligne. C’est certes une forme de responsabilisation de l’investisseur mais cela lui permet également d’avoir le sentiment de participer à quelque chose qu’il soutient et de développer l’économie réelle de son pays ou sa région. Enfin, avec des tickets d’entrée assez faible, en moyenne 1 000 € sur la plupart des plateformes, le crowdfunding immobilier a rendu l’investissement immobilier accessible à un plus grand nombre.

Quels sont les avantages du crowdfunding immobilier ?

L’intérêt du financement de la promotion immobilière dans les stratégies de placement à court terme avec comme objectif un rendement plus conséquent est donc compréhensible. Quelles sont les avantages concrets ?

Des durées d’investissement courtes

Dans l’univers de l’immobilier, les horizons de placement sont souvent sur le moyen et long terme. Par exemple, des parts de SCPI s’envisagent sur au moins 5 années, de même pour des investissements locatifs, surtout si ces derniers ont été réalisés via des dispositifs de défiscalisation comme Pinel. Ici, la durée d’investissement est fixée contractuellement et est comprise le plus souvent entre 12 et 24 mois. Quelques opérations plus complexes ou de grandes envergures peuvent aller jusqu’à 30 mois, mais on reste en dessous de la barre des 3 ans. L’intérêt de cette courte durée est double. Tout d’abord, sachant que le capital investi est bloqué durant toute la durée de l’investissement (on parle d’illiquidité du placement), la courte durée permet de réduire l’immobilisation de l’épargne du particulier. Ensuite, dans une stratégie court terme fondée sur la rentabilité, ces investissements sur 2 ans permettent une rotation plus rapide. En diversifiant son investissement sur plusieurs programmes à des intervalles différents, cela permet d’avoir un rythme de rotation intéressant pour réinvestir ou simplement récupérer ses gains.

Un ratio risque/rendement intéressant

Le taux de rendement prévisionnel attractif (8 à 10 %) est évidemment l’atout majeur de l’investissement participatif. Ces chiffres attirent mais effraient également, car ils sont corrélés à une notion de risque. En effet, comme tout placement financier, le crowdfunding immobilier comporte des risques qui sont liés à l’activité même de la promotion immobilière (risque technique, commercial ou administratif) et aux acteurs porteurs des projets (risque financier essentiellement). Cependant, les plateformes ont réussi depuis les débuts du modèle à maintenir un taux de défaut inférieur à 1 % (il était de 0,67 % pour l’année 2018 d’après le baromètre d’Hellocrowdfunding). Afin de maîtriser au mieux ce ratio risque/rendement, les plateformes ont mis en place des processus d’audit interne et externe drastiques pour une sélection très stricte des projets proposés aux investisseurs.

Imposition plafonnée et hors IFI : une fiscalité attractive

Enfin, dans des stratégies à court terme, il est important de regarder l’imposition appliquée. En effet, une fiscalité défavorable ferait perdre tout l’intérêt d’un investissement rentable. Depuis la Loi de Finance, en vigueur depuis janvier 2018, les revenus mobiliers (dont font parties les intérêts perçus via le financement participatif immobilier) sont assujettis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU ou Flat Tax) plafonné à 30 % prélèvements sociaux compris. De plus, le calcul de l’assiette du nouvel IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ne prend pas en compte les revenus mobiliers même si le sous-jacent est immobilier. Investir en crowdfunding immobilier ne viendra donc pas gonfler le patrimoine immobilier imposable du particulier.

 

Dans leurs stratégies d’épargne à court terme, les particuliers examinent différents points cruciaux comme la durée bien sûr (court terme suppose un laps de temps inférieur à 2 ans si possible) mais également la performance de l’investissement. Souvent, sur du court terme, c’est essentiellement la rentabilité qui est recherchée. De plus, il est important que le risque corrélé soit dans la mesure du possible appréhendable et maîtrisé au mieux. Aujourd’hui le crowdfunding immobilier apparaît comme un produit financier qui a sa place dans ces stratégies d’investissement court terme.

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