Capacité d'emprunt

Augmenter ma capacité d’emprunt, c’est possible

Vous vous lancez dans votre recherche d’un bien, ou au contraire vous l’avez trouvé et vous vous demandez si vous pourrez le financer ? Cet article vous explique comment vous pouvez augmenter votre capacité d’emprunt.

Vous voulez savoir tout de suite combien vous pouvez emprunter ? Nous avons construit un simulateur de prêt immo qui estimera en direct votre capacité d’emprunt.

optimiser sa capacité d’emprunt

1. Combien est-ce que je peux emprunter ?

Donc votre capacité d’emprunt sera le montant du crédit sur la durée la plus longue envisageable et avec la mensualité la plus élevée possible.  Qu’est ce qui vous limite alors ? D’abord votre banquier, qui ne vous laissera pas dépasser un certain niveau de taux d’endettement. Quant à vous, vous n’avez sans doute pas envie de payer trop cher votre crédit…

Pour choisir sa mensualité et sa durée, voilà les règles de base qu’on vous détaille dans la suite de ce topo :

  • Augmenter la mensualité optimise à la fois la capacité d’emprunt et le coût total du crédit : souvent, l’emprunteur doit chercher la mensualité maximale possible
  • Augmenter la durée augmente aussi la capacité d’emprunt, mais avec un impact négatif sur le coût total du crédit : il s’agit alors de trouver le bon compromis…

2. Déterminer ma mensualité maximale

a) Ne faites pas exploser votre taux d’endettement !

Commençons par nous mettre à la place du banquier : il va octroyer des prêts quand il est convaincu qu’ils seront remboursés. Pour s’en convaincre, il considère le taux d’endettement, qui compare les charges et les revenus de l’emprunteur.

Vous avez sans doute entendu parler du chiffre magique de 33% pour le taux d’endettement maximal : c’est un point de référence souvent utilisé par les banquiers, mais ce seuil peut être dépassé pour les hauts revenus. En effet pour les hauts revenus, même après le paiement des charges inévitables, la somme absolue disponible (ou reste à vivre) peut être largement suffisante. Le banquier prendra ainsi en compte le reste à vivre, en complément du taux d’endettement.

« Pour des revenus au-delà de 100 000€, on peut tout à fait envisager un taux d’endettement de 40% » Julien, courtier expérimenté, Paris

On calcule ces deux indicateurs de la manière suivante :

    \[Taux\ d'endettement\ =\ \frac{mensualit\acute{e}\ +\ charges\ in\acute{e} vitables}{revenus\ disponibles}\]

    \[Reste\ \grave{a}\ vivre\ = revenus\ disponibles\ -\ (mensualit\acute{e}\ +\ charges\ in\acute{e} vitables)\]

Dans le cas d’un investissement locatif, il est possible de calculer un taux d’endettement dit « différentiel ».

    \[Taux\ d'endettement\ diff\acute{e}rentiel =\ \frac{(mensualit\acute{e}\ - revenus\ locatifs\ attendus)\ +\ charges\ in\acute{e} vitables}{revenus\ disponibles\ sauf\ revenus\ locatifs\ attendus\ }\]

Ce calcul, pratiqué par certaines banques uniquement, permet d’obtenir un taux d’endettement beaucoup plus bas.

Exemple

Un couple a un salaire net mensuel de 2500€ et des charges inévitables de 700€. Ils voudraient investir dans un investissement locatif avec une mensualité de 1000€ et un revenu locatif attendu de 850€. Avec un calcul standard, leur taux d’endettement serait \frac{1000\ +\ 700}{2600\ +\ 850} = 49%. Ils ne pourraient donc pas emprunter.
Alors qu’avec un calcul différentiel, leur taux d’endettement devient \frac{ (1000\ -\ 850)\ +\ 700 }{ 2600 } = 33%, ils remplissent bien la condition des 33%.

b) Quels revenus et quelles charges prendre en compte ?

Les charges inévitables prises en compte sont :

  • Les mensualités des crédits en cours (conso, auto, immobilier)
  • Le loyer qui persisterait après l’acquisition du bien (dans le cas d’un investissement locatif par exemple)
  • Les pensions alimentaires versées

Le calcul des revenus disponibles dépend de l’activité de l’emprunteur, mais pour faire simple, on prend en compte le salaire net fixe et une moyenne des revenus variables nets sur les trois dernières années.

A savoir :

  • Les salaires d’un emploi en période d’essai ne sont pas pris en compte
  • Les bonus ne sont pris en compte que si on peut les observer sur quelques années (3 le plus souvent)

c) Le crédit ne devrait pas changer radicalement votre niveau de vie

Attention tout de même à ne pas être trop ambitieux en fixant votre mensualité. Vous devez continuer à pouvoir gérer sereinement vos finances quotidiennes !

D’ailleurs, en particulier pour l’achat de la première résidence principale, un banquier s’intéressera au saut de charge, c’est-à-dire la différence entre le loyer que paie l’emprunteur avant l’achat d’une part et la mensualité future si l’achat se réalise d’autre part : si la différence est trop importante (le loyer est très inférieur à la mensualité), la banque peut estimer qu’il sera difficile pour l’emprunteur d’assumer cette mensualité.

Si c’est le cas, de l’épargne régulière sur les dernier mois rassurera le banquier sur la capacité de l’emprunteur à supporter la mensualité.

« Quand on regarde le saut de charge, on veut s’assurer que l’emprunt ne va pas imposer une trop forte contrainte sur le train de vie du client » – Jacques, directeur d’agence, Banque nationale, Bretagne

Enfin, en fixant votre mensualité, anticipez aussi sur les dépenses importantes à venir, que ce soit un mariage ou un changement de chaudière.

3. Choisir la durée de mon emprunt

Une fois que vous avez déterminé votre mensualité, vous pouvez augmenter la durée du crédit pour augmenter votre capacité d’endettement. Vous avez le choix, puisque la plupart des banques accordent des crédits entre 7 et 25 ans. Certaines permettent même de monter jusqu’à une durée de 30 ans !

Attention cependant. Mécaniquement, plus votre crédit sera long, et plus vous paierez d’intérêts – plus le coût de votre crédit augmentera. Il faut donc choisir le juste milieu.

Calculer le coût d’un crédit est complexe, et nous sommes là pour vous y aider : n’hésitez pas à consulter l’article sur le fonctionnement d’un crédit pour en savoir plus ou à utiliser notre simulateur pour estimer en détail le coût de votre crédit.

A retenir

Pour estimer votre capacité d’endettement, vous devez calculer votre mensualité maximum et choisir la durée de votre crédit

La mensualité maximale est d’environ 1/3 de vos revenus, mais elle peut aller au-delà si vos revenus sont élevés

La durée de votre crédit est un équilibre à trouver entre le coût de votre crédit et le montant que vous voulez emprunter

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