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3 conseils pour réduire vos frais de notaire

Aujourd’hui nous allons gagner de l’argent en économisant nos frais de notaire, 3 conseils spécialement pour vous elle n’est pas belle la vie ? 

Parmi les postes de dépenses dans un projet immobilier, nous retrouvons les frais d’agence immobilière ainsi que les frais de notaire comme étant les plus onéreux. Les frais de notaire dans l’immobilier ancien coûtent jusque 8% du prix d’acquisition du bien ce qui peut vite faire une somme importante suivant la taille de votre projet immobilier.

L’objectif de cet article est de mettre en avant différents moyens afin de baisser les coûts de votre acquisition notamment en réduisant les frais notariaux tout en indiquant les conséquences de cette baisse possible sur votre plan de financement.

Mettre les frais d’agence à la charge de l’acquéreur

En règle générale, les agents immobiliers incluent leurs commissions dans le prix d’acquisition du bien immobilier. Ainsi lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire, le vendeur reçoit un montant pour lequel il reverse une partie directement à l’agent immobilier correspondant à ses honoraires.

Le fait de passer les frais d’agence à la charge de l’acquéreur et non du vendeur va permettre de baisser les frais de notaire de quelques centaines voir milliers d’euros.

Vous devez le demander dès que vous formulez votre offre d’achat à l’agent immobilier. En effet si vous connaissez la manière dont se compose le plan de financement dans votre dossier de crédit, les frais de notaire sont calculés sur le coût d’acquisition du bien immobilier.

Prenons l’exemple d’un bien immobilier à 200 000€ FAI (frais d’agence inclus), si vous séparez l’agence du prix du bien nous nous retrouvons avec 180 000€ en prix du bien et 20 000€ d’agence.

Dans cet exemple les frais de notaire seront calculés sur 180 000€ et non 200 000€. Nous passons donc de 15 580€ à 14 207€ en termes de coût ! Pas mal non ? Et ce juste en demandant de mettre ces frais à votre charge, en plus cela arrange le vendeur car il le déduit de son prix de vente et donc potentiellement de sa plus-value.

Déduire le mobilier du montant d’acquisition

Cette astuce peut se combiner avec la première que nous avons vue ci-dessus. Si le vendeur laisse des meubles vous pouvez demander à ce que le mobilier soit séparé de l’acquisition.

Rassurez-vous il n’y a pas besoin de faire expertiser la valeur des meubles, je vous invite simplement à rester raisonnable et ne pas augmenter de manière inconsidérée la valeur de manière factice pour éviter tout problème avec l’administration fiscale.

Ainsi reprenons notre exemple de base, nous avons 20 000€ de frais d’agence, 10 000€ de mobilier et 170 000€ d’acquisition. Les frais de notaire seront calculés sur les 170 000€, soit 13 520€ !

Attention tout de même car en cas de revente la plus-value ici sera plus importante du fait de cette séparation puisque l’administration fiscale comparera le prix d’acquisition hors mobilier avec le prix de vente.

Demander directement au notaire de baisser ses frais

Je vais être honnête avec vous, je n’ai jamais osé demander au notaire de faire baisser ses frais. De plus, là où j’exerçais mon métier de courtier en prêt immobilier les frais de notaire n’étaient plus indiqués sur le compromis de vente 9 fois sur 10 …

Attention, vous ne pouvez pas lui demander de baisser ses frais comme ça, il faut déjà comprendre comment se décompose le montant. Reprenons l’exemple des 170 000€ d’acquisition, les 13 520€ se décomposent ainsi :

  • 2147€ d’émoluments du notaire (ses frais à lui) ;
  • 10 013€ de droits et taxes (l’Etat) ;
  • 1360€ d’émoluments de formalités et débours (l’Etat) ;

Ainsi vous pouvez lui demander de baisser ses émoluments, maintenant je doute que vous ayez grand intérêt à le faire cela ne va pas forcément vous faire gagner tant que ça et vous risquez de le vexer.

Attention tout de même à la marge hypothécaire !

A chaque avantage il y a toujours une contrepartie ! Et je m’adresse ici aux personnes souhaitant financer leur bien sans apport.

En effet si vous vous souvenez de ce que nous avons vu dans l’article sur le plan de financement, la banque fait attention à ce que nous appelons la marge hypothécaire. Elle souhaite financer un montant similaire voir si possible inférieur au prix du bien. Or si vous diminuez artificiellement le prix du bien en séparant les frais d’agence et de mobilier et que vous ne mettez pas d’apport dans le bien cela peut jouer contre vous au niveau de l’acceptation de votre dossier de crédit !

Posons les chiffres d’un financement sans apport basé sur notre exemple, je vais simplement ajouter le coût de la garantie et les frais de dossier de la banque :

170 000€ prix d’acquisition

+ 20 000€ d’agence

+ 10 000€ de mobilier

+ 13520€ de frais de notaire

+ 800€ de frais de dossier

+2 627€

Soit 216 947€ à financer

Nous sommes ici sur un financement à 127%, et encore nous ne sommes pas parti du principe qu’il y avait des travaux ce qui ne nous aurait pas arrangé pour le coup !

Je ne dis pas que cela est impossible à financer, je vous préviens simplement que cela est plus compliqué. En vérité ce critère est imposé par le Crédit Logement et je vous expliquerai dans un prochain article pourquoi !

De mon côté j’ai réussi à obtenir un prêt immobilier alors même que j’étais en période d’essai, que mon taux d’endettement dépassait largement les 33% et que je demandais un crédit de 125 000€ pour l’acquisition d’un bien et 145 000€ de travaux donc un projet avec une marge hypothécaire complètement aberrante.

Non je ne suis pas magicien ! Simplement j’avais très bien préparé mon sujet, le banquier comprenait ma gestion de compte, voyait ce que j’épargnais chaque mois et surtout a très rapidement compris que je maîtrisais mon investissement lors de notre premier rendez-vous. Cela lui a donc suffit pour me faire confiance et défendre mon dossier auprès de son organisme de caution.

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