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Nos 10 astuces pour bien optimiser son rendement locatif

Ça y est, vous vous êtes lancé, vous mettez en location un de vos biens : félicitations ! A ce propos, vous avez lu, vu, entendu un terme plus ou moins connu : le rendement locatif. Ce dernier définit le ratio entre le revenu brut issu de la location par rapport au prix d’achat et de revient du bien. Pour connaître la rentabilité brute en pourcentage de votre bien, vous pouvez utiliser la formule suivante :

    \[Rentabilit\acute{e}\ locative\ brute\ =\ \frac{ loyer \mensuel \times 12 \times 100}{montant\ d\ acquisition\ du\ bien}\]

Il est clair qu’un bon rendement locatif se gagnera au moment de l’investissement sur les principaux centres de coût de cet investissement (prix du bien, prix des travaux, etc). En revanche, une fois l’étape de l’investissement franchie, le projet d’investissement va continuer à vivre pendant longtemps et au cours de ces années, plusieurs opportunités d’optimisation de votre rendement locatif vont se présenter. Ainsi, pour vous aider à y voir plus clair, voici une liste de 10 astuces pour optimiser son rendement locatif qui vous permettront de gagner quelques points de rentabilité .

1. Réduire la vacance locative

Selon les critères du bien (ville d’implantation, surface, proximité d’institutions), vous aurez plus ou moins de vacance locative. Ce qu’on appelle vacance locative, c’est la période pendant laquelle le logement n’est pas loué. Elle est corrélée négativement à votre rentabilité.

Pour réduire cette vacance locative, nous vous recommandons de toujours administrer un petit questionnaire de retour d’expérience aux locataires qui vont quitter votre appartement. En effet, ça vous permettra d’avoir plus de visibilité sur ce qui va ou ne va pas dans votre appartement.

Vous serez ensuite en mesure de faire les travaux nécessaires pour accroître l’expérience de vos locataires dans votre bien. Si vous le pouvez, ayez recours à la location saisonnière : louez votre bien sur les plateformes de locations saisonnières entre les locataires de longues durées est un vrai coup de pouce financier. Et si l’impact opérationnel est à considérer, l’impact sur la rentabilité peut vous convaincre 😉

2. La colocation

La colocation, mode de vie de plus en plus plébiscité par les actifs urbains, a le vent en poupe lorsque l’on parle d’investissement locatif ! Et pour cause, si vous avez la chance de posséder ou d’acquérir un bien situé dans une zone locative tendue, il est temps de penser à mettre ce dernier en colocation et d’augmenter votre rendement locatif !

En effet, un bien qui se prête à la colocation, c’est-à-dire qui propose à minima plusieurs chambres, mais aussi plusieurs salles de bain, le WIFI, des meubles ou encore de l’électroménager, présente de nombreux avantages pour la colocation : location du bien à des montants plus intéressants, vacance quasi inexistante, réduction des risques d’impayés, …

Ayant pressenti la tendance, Wattamate – plateforme dédiée à la colocation – se positionne sur le créneau et adresse la globalité du marché en proposant des offres adaptées à ses différents acteurs !

3. La location meublée

L’idée d’une location meublée était induite dans les deux points précédents, mais il nous semble important de le préciser pour bien optimiser votre rendement locatif. La location nue peut être très intéressante pour faire de l’optimisation fiscale autour du déficit foncier, mais la location meublée vous permettra d’étendre très largement la rentabilité de votre bien. Même sans considérer les projets de locations de type colocation ou location saisonnière, le simple fait de louer votre appartement meublé plutôt qu’en nu augmentera les chances de mise en location de votre bien.

4. Revalorisez votre loyer

Le caractère passif d’un investissement locatif fait que, souvent, les investisseurs ne prennent pas le temps de revenir sur des conditions de location qui avaient été définies à un instant T. Mais heureusement, le temps passe et le prix de l’immobilier évolue. Renseignez-vous sur la valorisation locative du m² habitable dans la zone d’implantation de votre logement afin de pouvoir revaloriser votre loyer au moment opportun. Chaque année à date d’anniversaire du contrat, vous pouvez revaloriser le loyer.

5. Faites des travaux

Ce point est en lien direct avec le premier. Lorsque vous récupérez des retours de vos locataires (courte ou longue durée), n’hésitez pas à mettre le budget nécessaire à faire de votre appartement un lieu de vie agréable. D’ailleurs, outre le fait que la grande majorité des travaux de rénovation peuvent être déduits fiscalement, vous y serez gagnant sur tous les points :

  •    Augmentation de la demande pour votre logement
  •    Augmentation de la rétention de vos locataires
  •    Baisse de vos impôts

6. Les charges communes

Les charges communes auront un double effet sur la rentabilité locative de votre bien. D’une part, si les provisions que vous payez sont mal utilisées, ce n’est clairement pas rentable pour vous. Nous vous recommandons donc de participer aux assemblées générales et de coopérer avec le syndic pour vous assurer que les pratiques de dépense du budget de la copropriété soient maîtrisées.

D’autre part, il peut arriver que les parties communes ne soient pas au même niveau de qualité que votre appartement et cela peut avoir un effet immédiat sur l’attractivité de votre bien. Surtout en location saisonnière ! Vous vous rendrez compte que les voyageurs se plaignent énormément du niveau de qualité et de propreté des parties communes. Si elles sont dans un état douteux, vous le constaterez rapidement sur les notes que vont vous laisser les voyageurs et vous aurez de plus en plus de vacance locative.

7. Renégociez votre assurance propriétaire non-occupant

L’économie que l’on peut réaliser sur l’assurance propriétaire non-occupant se compte en centaines d’euros, mais sur un investissement cela se compte en années. Nous avons constaté que sur le marché de l’assurance de propriétaire non-occupant, le prix d’une assurance peut varier du simple au quadruple ! N’hésitez pas à remettre en question les montants que vous payez avec votre assurance, mais surtout, n’hésitez pas à faire marcher la concurrence.

8. Changez d’assurance emprunteur

Votre crédit immobilier est toujours accompagné d’une assurance emprunteur. Parfois cela peut valoir le coup de la renégocier ou d’en changer. La loi Sapin vous permet de changer d’assurance emprunteur tous les ans à date d’anniversaire du contrat. Pretto s’occupe de toutes les démarches pour vous, n’hésitez pas à nous contacter !

9. Renégociez votre crédit

Faire des économies passe aussi par la rachat potentiel de votre crédit immobilier. En fonction de l’évolution des taux d’intérêt proposés par les banques, il peut être intéressant de faire racheter votre prêt immobilier. Et si vous avez déjà renégocier votre prêt, aucun problème : on peut faire racheter son prêt autant de fois que vous le désirez.

Si vous renégociez votre crédit auprès de votre banque, cela vaudra toujours le coût, en revanche elle ne vous proposera peut-être pas les meilleurs taux du marché.En revanche, le rachat qui consiste à faire racheter votre prêt par une autre banque génère des frais supplémentaires, il faut donc vérifier que ça en vaut la peine. Faites une simulation en 5 minutes et parlez-en avec un expert crédit Pretto !

10. Revoir votre situation fiscale

Ce dernier point est probablement un des plus critiques sur votre rendement locatif. D’une année à l’autre, des éléments vont venir s’ajouter à votre projet (des travaux par exemple) et risquent de décrédibiliser des choix fiscaux que vous aviez fait à un moment. Il est important de remettre sa stratégie fiscale à plat pour gagner des points de rentabilité.

En regardant ces 10 points dans leur globalité, il peut sembler compliqué de s’attaquer à tous chantiers en même temps. La plate-forme d’HelloPatrimoine vous permet gratuitement de vous attaquer à chacun d’eux dans la plus grande simplicité. Le service s’illustre autour de la simplification des processus de gestion d’investissements immobiliers tels que :

  • Suivi des indicateurs de performance réels de vos investissements en tenant compte de vos revenus, votre régime fiscal, vos conditions de crédit et le taux de remplissage de vos biens
  • Identifier et simplifier les opportunités d’optimisations de vos investissements tels que la renégociation de crédit, le changement d’assurance, le changement de régime fiscal ou encore le changement de type de location

Ce service se base sur des algorithmes afin de proposer les opportunités les plus adaptées à vos besoins et vos conditions actuelles.

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