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Sarah Menahem

Le TAEG : combien coûte vraiment un crédit immobilier ?

Le taux annuel effectif global (TAEG) remplace le taux effectif global (TEG) depuis fin 2016. C’est un indicateur précis du coût du financement de votre crédit immobilier ou de votre crédit à la consommation. Il prend en compte le taux d’intérêt bancaire (taux nominal)  mais aussi tous les frais obligatoires (assurance, frais de dossier etc.) liés à votre crédit. Il s’exprime en pourcentage annuel du montant emprunté.

C’est l’indicateur le plus précis dont vous disposez pour comparer deux offres de financement. Grâce au TAEG, vous connaîtrez le coût total de votre crédit.

1. Pourquoi devez-vous connaître le TAEG ?

Vous avez décidé de souscrire à un crédit immobilier ou à la consommation. Mais combien cela va-t-il vous coûter réellement ? Le TAEG vous permet de connaitre les intérêts que vous devrez payer, tout compris. C’est le taux d’intérêt global de votre crédit. Il intègre l’ensemble des frais obligatoires pour obtenir votre financement et il permet de calculer le coût total de votre crédit.

Il est plus fiable que le taux nominal (TN) pour connaître le coût réel de votre crédit.

Exemple

Imaginons deux propositions de financement pour un crédit de 100 000€  :

  1. Avec un taux de prêt à 1.4% (TN) sur 20 ans, une assurance à 0.3% et 810€ de frais de dossier le TAEG sera de 2% et le coût total du crédit 21 520€
  2. Avec taux de prêt à 1.5% (TN) sur 20 ans, une assurance à 0.2% et 500€ de frais de dossier le TAEG sera de 1.9% et le coût total du crédit 20 310€

La deuxième situation est plus avantageuse malgré un taux de prêt plus élevé. Seul le TAEG vous permet de choisir la meilleure offre de financement.

Taux nominalTaux d'assuranceFrais de dossierTAEGCoût global du crédit
1,4%0,3%8102,0%21 520€
1,5%0,2%5001,9%20 310€

Le TAEG est donc un élément de comparaison très important car il vous permet de choisir la meilleure proposition.

Vous pouvez consulter le site du service public pour plus d’informations sur le TAEG.

2. Comment calcule-t-on le TAEG ?

C’est votre banque qui calcule le TAEG, à partir :

  1. Du taux nominal de votre crédit
  2. Des frais de dossier
  3. Du coût de l’assurance
  4. De la commission versée auprès de l’intermédiaire bancaire
  5. Des frais de garantie
  6. Des frais de gestion de compte
  7. De la souscription de parts sociales si la banque le demande

L’intégralité de ces frais va permettre de connaître le TAEG de votre crédit. Seuls les frais de notaire ne sont pas pris en compte dans le calcul du TAEG mais ils ne varient pas suivant les propositions de financement.

3. Comment connaître le TAEG ?

La banque a l’obligation de vous communiquer le TAEG lorsqu’elle vous propose un prêt.

TAEG provisoire avant l’accord de principe

Lors de votre demande de financement, la banque va nous communiquer un accord de principe que nous vous ferons parvenir. Sur celui-ci va figurer le taux nominal ainsi que les différents frais. Le TAEG sera connu à ce stade de votre dossier, mais ne sera pas définitif.

En effet, sur cette proposition, la banque aura estimé un coût d’assurance qui pourra varier selon les garanties demandées et/ou selon les réponses au questionnaire médical.

De plus, la banque fait figurer une estimation des frais de gestion de compte. En effet, dans la majorité des cas, les banques vous demandent de domicilier vos revenus chez elle donc y ouvrir un compte. En pratique ces frais seront généralement moins élevés que ceux indiqués sur le document, car vous aurez le droit à des remises an souscrivant à un ensemble de services de compte. Les banques ne facturent pas toutes les mêmes frais de gestion de compte mais proposent des packages avantageux à leur clients.

Il faut donc garder à l’esprit que le TAEG définitif ne sera connu qu’au moment de l’offre de prêt.

4. Plafond du taux d’usure

Le TAEG ne doit pas être supérieur au taux d’usure, c’est-à-dire au taux nominal maximal que les banques peuvent vous proposer. Cette mesure préventive vise à éviter les situations de surendettement. Le taux d’usure est fixé par la Banque de France chaque trimestre.

 Prêt à taux fixe inférieur à 10 ansPrêt à taux fixe entre 10 ans et 20 ansPrêt à taux fixe supérieur à 20 ans
Taux d'usure à ne pas dépasser3.05 %3.07 %3.35 %

Si le montant de votre TAEG est supérieur au taux d’usure, la banque ne pourra pas valider votre demande de financement. Vous ne dépasserez cependant pas le taux d’usure avec le taux nominal. Le dépassement de celui-ci est souvent dû au coût de l’assurance. Si le montant de l’assurance de votre banque est trop élevé,  n’hésitez pas à nous contacter, nous pourrons trouver une solution avec une de nos assurances partenaires pour baisser le coût de celle-ci.

A retenir

Le TAEG tient compte de tous les frais liés à votre crédit et vous permet de choisir la meilleure offre de financement

Le TAEG est obligatoirement communiqué par la banque

Le TAEG est plafonné par le taux d’usure

Reste à vivre : emprunter malgré un taux d’endettement élevé

reste à vivre

Votre capacité d’emprunt est déterminée par votre taux d’endettement, souvent limité à 33%. Par ailleurs, le reste à vivre est un autre indicateur de votre capacité à emprunter. Il peut jouer en votre faveur ou en votre défaveur en fonction de son niveau. Nous vous détaillons tout dans cet article.

Le reste à vivre : votre revenu réellement disponible

Qu’est ce que le reste à vivre ?

Le reste à vivre est un indicateur qui permet de connaître le niveau de vie d’une personne ou d’un ménage. Il s’agit de l’argent dont vous disposez après le paiement des charges. Généralement on calcule le reste à à vivre sur une période d’un mois car il permet de se rendre compte du niveau de vie.

 

    \[\ Le\ Reste\ à\ vivre\ =\ Revenus\ du\ ménage\ - charges\ fixes\\]

Il est donc nécessaire de définir quels revenus et quelles charges sont prises en compte dans le reste à vivre :

– Concernant les revenus pris en compte, il y a bien sûr les revenus professionnels. On prend en compte un revenu mensuel moyen. Si vous n’avez qu’un revenu fixe : pas de question à se poser 🙂 ! En revanche, si vous avez des revenus variables on prendra la moyenne des trois dernières années. Les revenus locatifs, quant à eux, sont pris en compte à 70 %. En ce qui concerne les aides sociales, elles sont rarement prises en compte. Si vous avez des enfants, les banques savent que vous touchez des aides et considèrent que cet argent leur est destiné. Il en est de même pour la pension alimentaire. Elle n’est pas prise en compte dans les revenus disponibles.

– Les banques prennent en compte plusieurs types de charges différentes. Tout d’abord, les charges liées à l’habitat sont prises en compte : loyer, prêt immobilier. Par ailleurs, les crédits à la consommation sont aussi déduits de votre reste à vivre (crédit étudiant, voiture par exemple). La pension alimentaire est prise en comme une charge pour celui qui la verse.

Exemples

Sur le premier graphique, nous prenons l’exemple d’un couple avec trois enfants dont les revenus mensuels s’élèvent à 2500 euros. Leur loyer est de 700 euros et ils ont un crédit consommation dont la mensualité est de 108 euros. Leur reste à vivre est de 1692 euros et le taux d’endettement est de 32%.

Dans le deuxième graphique, il s’agit d’un homme vivant seul. Son salaire mensuel est de 5000 euros. Il paye des mensualités de 1376 euros pour son appartement. De plus, il possède une maison qu’il loue. Les mensualités sont de 743 euros et le loyer est de 750 euros. Enfin, il verse une pension alimentaire de 600 euros par mois à son ex-femme. Son reste à vivre est de 2806 euros et le taux d’endettement est de 50,2%.

Reste à vivre et taux d’endettement : quelles différences ?

Comme nous le voyons dans les exemples ci-dessus, le taux d’endettement et le reste à vivre sont deux indicateurs différents. Tous les deux influent cependant sur la capacité d’emprunt. Alors que le taux d’endettement est un taux, le reste à vivre est un montant.

Le taux d’endettement est la part des charges fixes sur les revenus. (C’est un pourcentage). Il représente donc la lourdeur des charges que vous devez supporter par rapport à vos revenus disponibles.

Le reste à vivre se calcule grâce à une soustraction (cf. plus haut), elle vous donne donc vos revenus disponibles une fois les charges payées.

les deux indicateurs sont étroitement liés et seront tous les deux considérés par les banques au moment d’une demande de prêt immobilier. Ils permettront de déterminer votre capacité d’emprunt.

Reste à vivre et taux d’endettement influent sur votre capacité d’emprunt

Les deux indicateurs sont à prendre en compte. En effet dans certains cas, même si le taux d’endettement respecte la limite, les emprunteurs ont un reste à vivre trop faible. Cela effraye les banques. A l’inverse un taux d’endettement supérieur à 33% peut être accepté par les banques si le reste à vivre est conséquent.

Reprenons les exemples ci-dessus. Dans le cas du couple avec trois enfants, le taux d’endettement est respecté. Selon la règle du 33%, les banques pourraient accepter un crédit immobilier dont les mensualités seraient égales au loyer actuel. Cependant un reste à vivre de 1692 euros. Cependant pour un couple avec 3 enfants ce reste à vivre parait assez faible. Leur crédit pourrait ne pas être accepté.

A l’inverse, dans le cas numéro deux, le taux d’endettement est extrêmement élevé mais le reste à vivre de cet emprunteur est de 2800 euros par mois. Cette situation parait moins risquée que la première.

reste à vivre

Bien sûr d’autres critères jouent aussi sur votre capacité d’emprunt. Votre patrimoine immobilier et mobilier, s’il est important, joue en votre faveur mais n’est pas pris en compte dans vos revenus mensuels. Par ailleurs, votre comportement financier est également étudié. Les découverts bancaires récurrents peuvent vous empêcher d’emprunt même si votre taux d’endettement et votre reste à vivre sont excellents. Et oui, les banques favorisent plus ou moins certains types de dossier.

A retenir

Le reste à vivre représente votre revenu disponible après paiement des charges fixes

Un reste à vivre important peut vous permettre d’emprunter même si votre taux d’endettement est supérieur à 33%

Le reste à vivre joue donc un rôle important dans votre capacité d’emprunt

 

 

Usufruit, nue-propriété : quelles sont les différences ?

usufruit nue-propriété

usufruit nue-propriété

La propriété d’un bien immobilier confère le droit d’y habiter, de percevoir les revenus issus de la location et le droit de disposer du logement. On peut choisir de séparer ces différents droits, en effectuant un démembrement du droit de propriété dans le cas d’une possession d’un bien à plusieurs. 

Le démembrement le plus courant distingue l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruit est le droit d’habiter un logement, et de percevoir les revenus issus de ce logement. La nue-propriété est le droit de disposer du logement. Dans quels cas sépare-t-on ces différents droits ? On vous explique. 

 

1. Ça veut dire quoi ?

Commençons par un cours de latin. La pleine-propriété comprend l’usus, le fructus et l’abusus.

  • L’usus est le droit d’utiliser le bien. Plus concrètement, c’est le droit d’habiter dans le bien que vous possédez. 
  • Le fructus correspond au droit de percevoir les fruits du bien. Il s’agit généralement des loyers si le bien est mis en location.
  • L’abusus est la possibilité de disposer de votre bien immobilier.  Vous pouvez donc le vendre, le donner, le détruire etc. Evidemment cela doit rester dans les limites de la loi.

On regroupe généralement l’usus et le fructus en une seule notion : l’usufruit. Détenir l’usufruit permet donc d’habiter ou de percevoir des loyers sur le logement s’il est en location.  

L’abusus correspond à la nue-propriété. Le nu-propriétaire peut prendre les décisions importantes concernant le bien, comme le vendre par exemple.

2. Pourquoi démembrer le droit de propriété ?

Le démembrement du droit de propriété permet d’effectuer des montages juridiques pour simplifier ou optimiser la gestion d’un logement.

Cas d’une succession

Le plus souvent, on utilise le démembrement dans le cadre d’une succession.

Avant le montage, les parents sont pleinement propriétaires du logement, ils disposent de la nue-propriété et de l’usufruit. Pour organiser la succession, ils cèdent la nue-propriété à leurs enfants, et gardent l’usufruit. Ainsi, ils peuvent continuer à habiter le logement ou à percevoir les revenus locatifs.

Les enfants récupèrent alors la nue-propriété, c’est-à-dire qu’ils peuvent décider du sort du bien : ils peuvent par exemple le vendre ou le donner. Tant que l’usufruitier est encore dans le bien, l’usufruitier ne peut disposer que de l’usufruit. 

Au moment du décès de l’usufruitier, l’usufruit est transmis automatiquement aux nus-propriétaires. Cela simplifie les démarches de succession et évite les conflits familiaux.

Le principal avantage est fiscal. Au moment de la donation, le bénéficiaire ne paie des droits de donation que sur la valeur de la nue-propriété qui lui est transmise (on vous en dit plus sur cette valeur juste après 😉 ). Par ailleurs, lors du décès de l’usufruitier, les enfants ne paient pas de droit de succession. 

La vente en viager

Vous en avez peut-être déjà entendu parler. Cette procédure permet aux célibataires ou aux couples sans enfants d’obtenir un revenu supplémentaire tout en organisant leur succession. Lors d’une vente en viager, le vendeur cède la nue-propriété mais conserve l’usufruit jusqu’à son décès ou une période définie entre les deux parties. L’acheteur verse alors chaque mois une mensualité au vendeur, indexée sur le coût de la vie. 

Grâce au viager, le vendeur obtient donc un revenu fixe pour compléter sa retraite. De plus, l’acheteur peut acquérir un bien en payant l’équivalent d’un loyer mensuel, et sans passer par un prêt immobilier. Il prend néanmoins un risque puisque le prix qu’il paiera dépendra directement de la durée de vie du vendeur.

Ainsi, dans un viager, le vendeur conserve l’usufruit, et l’acheteur acquiert la nue-propriété. C’est un cas particulier de cession de nue-propriété.

A noter : dans certains cas très rares, le vendeur ne conserve que le droit d’usage (usus) et pas le droit de recevoir les revenus (fructus). Dans ce cas, il ne possède pas l’usufruit complet.

En général, les banques refusent de financer un achat en viager. En effet, elles n’ont pas de garantie sur le bien puisque l’acheteur n’a pas la pleine propriété. Elles ne peuvent donc pas saisir le bien en cas d’impayé.

La cession temporaire d’usufruit

La cession temporaire d’usufruit peut apporter des avantages fiscaux, notamment pour les foyers soumis à l’ISF.

Les parents peuvent céder l’usufruit à leurs enfants pour une durée déterminée. Ainsi, la valeur de l’usufruit sort de leur patrimoine, ce qui diminue l’assiette imposable. Dans certains cas, cela peut même permettre de ne plus être soumis à l’ISF.

Les enfants usufruitiers pourront librement habiter le bien, ou le louer pour percevoir les revenus locatifs. 

BONS PLANS PRETTO

Attention toutefois à ne pas abuser de cette procédure : si elle a uniquement un objectif fiscal, l’administration peut considérer qu’il s’agit d’un abus de droit. Il faut que les usufruitiers aient réellement besoin des revenus locatifs.

3. Comment se répartissent les charges entre usufruitier et nu-propriétaire ?

Afin d’éviter des conflits récurrents entre usufruitier et nu-propriétaire, la jurisprudence a déterminé à qui incombent les différentes charges du logement. Nous vous résumons ici les plus courantes.

Usufruitier :

  • Dépenses d’entretien
  • Charges courantes
  • Impôts

Nu-propriétaire 

  • Grosses réparations

A répartir 

  • Charges de copropriété

 

4. Combien vaut chaque part ?

La nue-propriété et l’usufruit correspondent à deux parts de la pleine propriété. Il faut donc établir un partage de la valeur totale du bien.

Etant donné qu’au décès de l’usufruitier, la pleine-propriété revient au nu-propriétaire, la valeur de la nue-propriété augmente à mesure que l’usufruitier approche du décès.

Suivant cette logique, la loi a fixé la répartition de la valeur d’un bien entre usufruit et nue-propriété. Nous vous les rappelons dans le tableau suivant.

Age de l'usufruitierValeur de l'usufruitValeur de la nue-propriété
USUFRUIT VIAGER
moins de 21 ans90 %10 %
De 21 à 30 ans80 %20 %
De 31 à 40 ans70 %30 %
De 41 à 50 ans60 %40 %
De 51 à 60 ans50 %50 %
De 61 à 70 ans40 %60 %
De 71 à 80 ans30 %70 %
De 81 à 90 ans20 %80 %
à partir de 91 ans10 %90 %
USUFRUIT TEMPORAIRE
De 0 à 10 ans23%77%
De 11 à 20 ans46%54%
De 21 à 30 ans69%31%

 

Exemple

Une famille dispose d’un bien d’une valeur de 100 000 €. La mère, pleinement propriétaire, décide de transmettre la nue-propriété à ses enfants. Elle est alors âgée de 75 ans. Au moment de la transmission, son patrimoine immobilier vaut donc 30% x 100 000 €, soit 30 000 €. Les enfants ont alors 70 000 €.

10 ans plus tard, la mère a 85 ans. L’usufruit vaut alors 20% de la valeur de l’appartement, soit 20 000 €. Les enfants voient alors la valeur de leur patrimoine passer à 80 000 €.

On comprend donc l’intérêt d’effectuer une donation de nue-propriété le plus tôt possible. En effet, plus l’usufruitier est jeune, moins la valeur de la nue-propriété est importante, et donc moins le bénéficiaire va payer des droits de donation.

 

A retenir

L’usufruit est le droit d’habiter le logement et de percevoir les revenus locatifs

La nue-propriété est le droit de disposer du bien immobilier

On peut répartir ces différents droits entre les membres d’une même famille, par exemple pour organiser une succession

La valeur de la nue-propriété augmente avec l’âge de l’usufruitier

6 questions que vous vous posez sur le compromis de vente

compromis de vente

Personne ne vous avait prévenu que l’achat d’un bien pouvait se transformer en parcours du combattant. Mais tout va bien, vous avez enfin trouvé le bien de vos rêves et avez convenu d’un prix avec le vendeur. Mais voilà que se présente un nouveau défi : vous entendez parler de compromis de vente, de promesse de vente, de conditions suspensives ou encore de garantie… La bonne nouvelle ? Chez Pretto, nous sommes là pour tout vous expliquer !

compromis de vente promesse de vente

1. Mais le compromis de vente, c’est quoi, en fait ?

Le compromis de vente est ce que l’on appelle un avant-contrat. C’est le moment où vous vous accordez juridiquement avec le vendeur sur le prix du bien et les conditions d’achat. Ce document est absolument essentiel pour votre demande de prêt.

Y a-t-il une différence entre le compromis et la promesse de vente ?

Vous entendrez certainement parler de promesse de vente à ce stade de votre parcours. Est-ce le même document ? Pas tout à fait ! La différence est à chercher dans le niveau d’engagement de l’acheteur et du vendeur.

La promesse de vente fonctionne comme une option d’achat de votre part, tandis que le vendeur s’engage à vous vendre le bien à un prix fixé. Ce qui signifie que vous avez l’exclusivité sur un bien pendant une période de temps donnée (généralement 2 à 3 mois). Le vendeur ne peut pas se désengager pendant cette période de temps, alors que vous pouvez décider de lever l’option et de ne pas procéder à l’achat du bien. En échange, vous lui versez une indemnité d’immobilisation, aussi appelée dépôt de garantie. Elle s’élève autour de 10 % de la valeur du bien, déduite du prix du bien si vous achetez effectivement. Et si vous abandonnez l’option, la transaction n’a pas lieu.

Le compromis de vente à l’inverse vous engage tout autant que le vendeur. Juridiquement, il a la valeur d’une vente puisque les deux parties s’engagent à poursuivre la totalité de l’acte, c’est donc un engagement important !

Et à quoi sert le compromis?

C’est bien simple, sans compromis ou promesse de vente pas de demande de prêt ! Mettons nous un instant à la place de nos amis banquiers : difficile d’accorder un prêt pour un achat hypothétique dont le prix final n’est pas connu… Une fois ce compromis signé et les banques rassurées, vous pouvez donc démarrer officiellement votre recherche de financement, pour laquelle vous disposez de 45 jours.

Si cela vous semble court, rassurez-vous ! Chez Pretto, nous rassemblons toutes vos pièces justificatives en amont de la signature. Nous prenons de l’avance afin d’envoyer votre dossier juste après la signature du compromis de vente et vous assurer un financement malgré les délais serrés : une fois la demande de prêt envoyée à la banque, il faut une dizaine de jours pour obtenir un accord de principe. Après cela, l’édition des offres de prêt prend environ trois semaines, auxquelles il faut ajouter 10 jours de délai de réflexion. Légalement, vous ne pouvez pas retourner votre offre de prêt avant le 11ème jour !

compromis vente

2. Et concrètement, à quoi m’engage le compromis de vente ?

En dehors du prix du bien, 2 informations sont à sortir de votre compromis de vente : ce que cela vous coûte dans l’immédiat, et à quelles conditions vous pouvez finalement renoncer à la vente.

Acompte

En signant le compromis de vente, vous versez un dépôt de garantie au vendeur qui s’élève à 5 ou 10 % du prix du bien. C’est une avance sur le paiement qui est acquise par le vendeur, sauf si certaines des conditions suspensives mentionnées dans le compromis se produisent.

Si vous ne disposez pas de liquidités pour payer le dépôt de garantie, vous pouvez vous tourner vers un prêt-relais ou un prêt à 110 %.

Délai de rétractation

Après la signature, le vendeur ne peut plus se rétracter tandis que vous disposez d’un délai de 10 jours pendant lequel vous pouvez annuler la vente sans préciser le motif, et sans payer de dommages et intérêts. Passé ce délai, le vendeur pourra vous assigner en justice si vous changez d’avis.

Le compromis de vente détaillera également les conditions suspensives de la vente : ce sont des conditions déterminées dans le compromis qui soumettent la vente à certaines conditions, par exemple l’obtention d’un prêt bancaire ou bien l’obtention d’un permis de construire. Si vous vous rétractez de la vente sans que cela soit dû à une condition suspensive, vous devrez laisser au propriétaire le dépôt de garantie.

3. Nos conseils pour signer le compromis de vente

Maintenant que vous êtes incollable sur le compromis de vente, voici nos conseils pour effectuer la signature le plus sereinement possible.

Où signer le compromis de vente ?

La signature du compromis ou de la promesse de vente peut se faire avec ou sans notaire. Vous pouvez en effet décider de le rédiger entre particuliers, en passant par votre agence immobilière par exemple. Nous vous recommandons de faire cependant appel à un notaire. Expert de ces sujets, il sera attentif à toutes les parties du compromis. Par ailleurs, la signature du compromis chez le notaire ne donne pas lieu à des frais supplémentaires, vous avez donc tout à y gagner !

De plus, certains documents doivent être obligatoirement annexés au compromis ; c’est le notaire qui s’occupe de les rassembler et de la complétude de ces pièces. En effet, depuis 2014 et la loi ALUR, le vendeur est tenu d’informer au maximum de l’état du bien. Cela passe donc par les annexes qui doivent comporter entre autres :

  • Le diagnostic technique du bien : il comprend le diagnostic de performance énergétique et le diagnostic assainissement
  • Les documents relatifs à la copropriété pour les appartements : le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, la fiche synthétique de la copropriété, les documents relatifs à l’état de l’immeuble, les documents relatifs à la situation financière de la copropriété.

Ça veut dire que je suis propriétaire ?

Même si le compromis de vente a la valeur juridique d’un acte de vente, seule la signature de l’acte authentique permet de transférer réellement la propriété du bien. C’est à ce moment là qu’a lieu le déblocage des fonds et le paiement des frais de notaire.

Vous signez le contrat de vente chez le notaire. Le contrat précise les détails du bien et des parties, mentionne aussi le prix de vente, le montant des honoraires du professionnel chargé de la vente, et les conditions suspensives.

Le notaire publie ensuite l’acte de vente au Service de Publicité Foncière et verse les montants requis, que vous aurez payés au moment de l’achat.

Vous voilà désormais propriétaire !

A retenir

Avec la promesse de vente, le vendeur s’engage à vous vendre son bien ; lors du compromis de vente, la vente est conclue juridiquement et vous versez un dépôt de garantie.

Insérer des conditions suspensives dans le compromis vous protège en cas de problème d’obtention de prêt.

L’acte de vente finalise la vente. Vous payez le prix du bien, et vous devenez officiellement propriétaire.

La tontine, préparation d’une succession

tontine, clause d'accroissement

Par défaut, lorsque vous possédez un bien à plusieurs (en couple ou entre frères et sœurs par exemple), le régime juridique appliqué est l’indivision. Ce régime de base peut entraîner des situations de blocage, notamment pour certaines décisions qui doivent être prises à la majorité. Pour éviter ces situations, vous pouvez organiser votre propriété en SCI ou en tontine. La tontine est un contrat peu connu, mais peut être utile pour préparer une succession.

clause d'accroissement

Qu’est-ce que c’est ?

La clause de tontine, ou clause d’accroissement, est une clause incluse dans le contrat d’achat d’un bien immobilier. Elle prévoit que le dernier survivant des signataires deviendra propriétaire du bien, et ce rétroactivement, c’est-à-dire qu’on considérera qu’il aura toujours été l’unique propriétaire.

Juridiquement, les acquéreurs ne sont donc pas propriétaires du bien, mais sont partis à un contrat qui stipule que le dernier survivant sera propriétaire. Ceci explique par exemple que les banques refusent de prendre en hypothèque sur un bien détenu en tontine : personne ne peut être sur que l’emprunteur sera le dernier survivant, et récupérera le bien.

Comment se déroule la transmission ?

Etant donné que le dernier survivant acquiert la propriété de manière rétroactive, on considère que le bien n’a jamais appartenu au défunt. Il ne fait donc pas partie de la succession, et échappe aux règles traditionnelles de la succession. Ainsi, le bien en tontine ne devra pas obéir aux règles de la réserve héréditaire : la valeur de ce bien ne sera pas prise en compte pour le calcul de la part qui revient aux héritiers réservataires (les enfants notamment). Cela permet de transmettre la propriété du bien à son conjoint, sans devoir léguer une partie à ses enfants.

Exemple

Un homme célibataire avec un enfant, possède un patrimoine de 500 000 €, composé d’un appartement à 300 000€, et des biens mobiliers de 200 000€. En théorie, son enfant doit acquérir au moins la moitié de son patrimoine, soit 250 000€. Si le logement a été acheté en tontine avec sa concubine, celle-ci devient propriétaire. Le patrimoine de Monsieur descend alors automatiquement à 200 000€, dont 100 000€ doivent revenir à son fils.

A noter : les héritiers lésés peuvent intenter une action en justice, s’ils estiment que la tontine a été mise en place dans le seul but de les priver d’une partie de l’héritage

Quelle fiscalité à la transmission ?

Au décès de l’avant-dernier membre, le dernier devient propriétaire. Les héritiers des autres membres n’ont aucun droit sur le bien. Le nouveau propriétaire du bien doit payer des droits de succession, moins chers que dans un montage classique :

  • Par défaut, le survivant paie des droits de succession sur la valeur de la part transmise. Exemple : si un couple a réalisé une tontine, au moment du décès du premier conjoint, le second paiera des droits de succession sur la moitié de la valeur du bien, puisque seule cette moitié est transmise. Entre concubins, les droits sont de 60%, avec un abattement de 1 570€.
  • Par exception, lorsqu’un couple marié ou pacsé effectue une tontine sur leur résidence principale qui vaut moins de 76 000€, le conjoint survivant ne paie que des droits de mutation à titre onéreux (5,09 %). Cela revient moins cher que les droits de succession.

Quelles conditions ?

La particularité de la tontine réside dans son caractère aléatoire. C’est pourquoi la loi exige que cet aléa soit réel. Concrètement, il faut que les partis aient à peu près le même âge (la tontine ne peut pas se faire entre parents et enfants), et les mêmes conditions de santé, pour que leur espérance de vie soit comparable. Il faut aussi qu’ils contribuent tous à l’achat du bien. De cette manière, la destination du bien est aléatoire, et on ne peut pas prévoir qui sera propriétaire du bien. (Ceci évite les donations cachées ?).

Le consensus est nécessaire pour gérer un bien détenu en tontine

Pendant que les acquéreurs sont encore vivants, les décisions doivent être prises à l’unanimité. Cela est souvent à l’origine de situations de blocage, notamment pour les concubins qui ne s’entendent pas. C’est le principal inconvénient de la tontine.

En plus, dans une tontine, les copropriétaires ne peuvent pas intenter une action en justice pour provoquer le partage ou la vente du bien. Il faut donc impérativement s’entendre avec ses cocontractants.

 

A retenir

La tontine est un montage juridique rare, qui permet surtout à des concubins non mariés d’assurer la transmission du bien entre eux

La fiscalité de la tontine n’est plus particulièrement avantageuse depuis 1980, où elle est soumise aux mêmes règles fiscales que la succession

La tontine est à comparer avec l’indivision et la SCI, les avantages et inconvénients de ces situations dépendent des cas

Rassurer le vendeur : la promesse de financement

attestation de capacité de financement, rassurer le vendeur

Les agents immobiliers sont exigeants, ou vous souhaitez rassurer le vendeur du bien que vous désirez ? Il peut être tentant de leur communiquer des documents décrivant votre situation financière. Néanmoins ces documents sont confidentiels, et peuvent être mal interprétés si ce ne sont pas des professionnels du crédit.

Pretto vous propose d’établir gratuitement une promesse de financement prouvant que vous êtes capable d’acheter le bien que vous convoitez. Ce document rassurera vos interlocuteurs sur votre situation financière.

Afin de l’établir, il est nécessaire de réaliser une simulation de votre projet immobilier et de vous inscrire à Pretto afin d’être mis en relation avec un expert en crédit immobilier. Ce service est gratuit et sans engagement :

1. A quoi sert la promesse de financement ?

Un avantage par rapport aux autres acheteurs

Si vous essayez d’acheter dans une localité où le marché immobilier est tendu, le vendeur pourra recevoir plusieurs propositions. A propositions équivalentes, une promesse de financement est un atout de poids dans les négociations, car le vendeur est rassuré sur votre profil. Il se demandera même pourquoi l’autre acheteur n’est pas en mesure de fournir le même document !

Pourquoi le vendeur souhaite s’assurer de votre solvabilité?

Dans la grande majorité des cas, il vend pour acheter un autre bien. Si l’acheteur n’est pas finançable, son projet d’achat peut tomber à l’eau. En effet, il ne faut pas oublier qu’un crédit immobilier est long à mettre en place. Si vous faites une offre d’achat sans promesse, le vendeur ou l’agent immobilier ne sait pas si vous allez réellement obtenir un prêt immobilier et il risque de perdre deux ou trois mois dans l’opération. Il devra alors repartir de zéro avec un autre acheteur.

Nous vous proposons donc d’étudier votre dossier en amont pour rassurer le vendeur. Avec notre analyse, le vendeur ne vous demandera pas vos relevés de compte et vous ne prenez donc pas de risque avec vos informations personnelles – notamment bancaires.

L’analyse de votre dossier

Pour éditer une promesse de financement, nous aurons besoin de vos pièces justificatives. Ces documents nous permettent de déterminer deux choses :

  • Votre capacité d’endettement, c’est-à-dire le montant maximal que vous pouvez emprunter. Nous pouvons affirmer ainsi que vous avez les moyens d’acquérir le bien à vendre. Nous prenons en compte vos revenus et vos charges afin de déterminer la mensualité maximale que vous pouvez payer.
  • La qualité de votre dossier. En effet, il ne suffit pas d’avoir une capacité d’emprunt élevée pour obtenir une promesse de financement immobilier. Par exemple, quelqu’un dont les revenus sont élevés mais qui a beaucoup d’incidents de paiement pourra avoir des difficultés à obtenir un prêt.

Dans le cas où l’analyse ne permet pas de vous communiquer une promesse, nous vous expliquerons comment améliorer votre dossier pour que celui-ci soit accepté lors de la prochaine analyse.

2. Obtenir une promesse de financement

Faire une simulation

Pretto a développé un simulateur qui peut vous permettre de :

Une fois votre simulation terminée, choisissez l’option qui vous intéresse et prenez rendez vous avec votre conseiller Pretto. Il vous conseillera dans votre recherche et dans votre projet et après l’étude de quelques pièces justificatives, il vous fournira la promesse de financement. Pour vous garantir que nous trouverons le meilleur prêt pour votre projet, nous aurons besoin d’étudier :

  • 3 derniers bulletins de salaire
  • 3 derniers relevés de compte pour chaque banque si plusieurs (au format PDF)
  • Carte nationale d’identité / Passeport / Carte de séjour

 

A retenir

Mettez toutes les chances de votre côté dans vos échanges avec vendeurs et agents en leur présentant une promesse de financement

Elle nécessite une analyse brève de votre dossier pour confirmer votre capacité d’endettement

La demande de promesse de financement est proposée par Pretto gratuitement et sans engagement

Quel est l’intérêt du PEL et du CEL ?

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Le Prêt Epargne Logement (PEL) et le Compte Epargne Logement (CEL) sont deux produits d’épargne spécifiques réglementés par l’Etat, qui offrent donnent accès à des prêts en théorie avantageux pour l’acquisition d’une résidence principale. En ce moment, ils sont intéressants en tant que solutions d’épargne car ils offrent une rémunération supérieure au marché.

Ils se déroulent en deux étapes : dans un premier temps, vous constituez une épargne pendant un temps déterminé. Puis, si vous le demandez, vous pouvez obtenir un prêt, selon des conditions fixées par la loi et par votre contrat d’épargne. 

 

1. Comprendre le PEL et le CEL

A l’origine, le PEL et le CEL ont été créés pour donner accès à des crédits immobiliers avantageux. Mais en période de taux extrêmement bas, ils se transforment en produits d’épargne.

Deux étapes : épargne puis emprunt

Ils se font en deux étapes :

  • D’abord, vous placez votre épargne et profitez d’une rémunération en conséquence (1% depuis le 1er août 2016).
  • Dans un deuxième temps, passé un certain délai, vous obtenez un crédit pour l’acquisition de votre logement ou pour des travaux, à un taux fixé à la signature du contrat, souvent avantageux.

En ce moment, les PEL et CEL rémunèrent mieux que le marché

Les taux d’épargne puis de crédit sont fixés à l’avance à l’ouverture du compte. Selon les taux pratiqués, ces produits peuvent donc être intéressants pour l’une ou l’autre des étapes :

  • En période de taux bas comme aujourd’hui, les PEL et CEL sont intéressants pour l’épargne (1% brut), puisqu’ils rémunèrent mieux que le marché. Par ailleurs, ces produits permettent de se couvrir contre une éventuelle hausse des taux, et d’assurer un emprunt futur à taux bas (2,2% brut).
  • En période de taux élevés, les PEL et CEL sont plus intéressants pour l’emprunt, qui coûte alors moins cher que ce que les banques accepteront en moyenne de vous prêter.

Avantages : des taux fixés à l’avance et l’accès à une prime d’Etat

Ces produits sont intéressants puisqu’ils offrent l’accès à des crédits à taux fixés à l’avance pour l’acquisition de votre résidence principale. Cela permet de s’assurer contre une hausse des taux futurs. Par ailleurs, vous pourrez bénéficier d’une prime d’Etat pour votre crédit immobilier. On vous explique en quoi elle consiste plus bas.

Enfin, le fait de bloquer l’épargne pendant un certain temps offre en contrepartie une rémunération plus élevée que pour un placement « non bloqué », le tout sans risque.

Inconvénients : une épargne bloquée et soumise à conditions

Vous êtes obligés de bloquer votre épargne pendant une certaine durée (18 mois pour le CEL et 4 ans pour le PEL) avant de profiter de votre crédit immobilier. Enfin, pour obtenir un prêt suite à un PEL ou CEL, vous devez vérifier certaines conditions, notamment sur la durée et le montant de votre épargne. On vous les résume plus bas.

2. Combien ça coûte et combien ça rapporte ?

Etape 1 : l’épargne

Dans un premier temps, vous allez placer chaque mois un certain montant sur votre compte PEL ou CEL : c’est la phase d’épargne. Cette épargne est rémunérée, selon un taux fixé par la loi. Ce taux est actuellement de 1% brut pour le PEL, et 0,5% brut pour le CEL.

Etape 2 : le prêt immobilier

A la fin de la phase d’épargne, c’est-à-dire après 18 mois à 10 ans selon le type de produit, vous pouvez obtenir un crédit pour l’acquisition de votre résidence principale.

Le crédit immobilier est possible seulement pour certaines opérations

Seules certaines opérations peuvent être financées par un produit d’épargne logement : 

  • L’achat, la construction, l’extension ou la rénovation d’une résidence principale, pour l’emprunteur ou pour un membre de sa famille
  • L’achat d’un parking situé à proximité (moins d’un km) de la résidence principale concernée
  • L’acquisition d’un logement à une société civile immobilière, à condition que cet achat ouvre le droit à l’attribution d’un logement destiné à devenir la résidence principale de l’emprunteur
  • L’acquisition de parts de Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), si le patrimoine de ces dernières est constitué, au moins à 90%, de locaux destinés à l’habitation

Les transactions impliquant des locaux professionnels ou commerciaux sont exclues du PEL et du CEL, sauf si le bénéficiaire du prêt habite les locaux.

Le montant empruntable dépend des intérêts gagnés pendant la phase d’épargne

Le montant retenu pour les droits à prêts correspond au total des intérêts générés par le PEL à sa date d’échéance. Le montant trouvé est plafonné à 92 000 €.

BONS PLANS PRETTO

Le titulaire d’un PEL peut, s’il le souhaite, transmettre les droits à prêts attachés à son plan. Cela permet à celui qui les récupère de cumuler des droits à prêts, et d’obtenir un prêt épargne logement à des conditions plus avantageuses. Néanmoins, cette cession de droits est encadré par le Code de le construction et de l’habitation et plusieurs circulaires ministérielles. Par exemple, la cession ne peut se faire qu’au profit des membres de votre famille.

Et la prime d’Etat ?

En plus du prêt accordé à l’issue de la phase d’épargne, une prime peut être accordée par l’Etat, sous certaines conditions.

Pour les PEL ouverts depuis le 1er mars 2011, elle est conditionnée à l’octroi d’un Prêt supérieur ou égal à 5 000 €. La prime est plafonnée à 1 000 €. Par exception, elle peut atteindre 1 525 €, si le bénéficiaire fait l’acquisition, ou fait des travaux pour :

  • Un logement neuf qui « justifie d’un niveau de performance énergétique globale supérieur à celui qu’impose la réglementation en vigueur au moment du dépôt de la demande de permis de construire ».
  • Un logement ancien justifiant d’un classement A, B, C ou D sur l’échelle de référence du diagnostic de performance énergétique.

3. Quelles différences entre PEL et CEL ?

Le PEL et le CEL fonctionnent sur le même principe, mais présentent des conditions et des contraintes différentes. Le CEL est plus souple que le PEL, puisqu’on peut retirer l’argent épargné quand on veut, et parce qu’il suffit d’attendre 18 mois pour obtenir un prêt (contre au moins 4 ans pour un PEL).

Pour les PEL, la rémunération de l’épargne était de 7,5% en 1985, et est descendue progressivement jusqu’à atteindre 1,5% en 2016. Pour le crédit, les taux sont également descendus de 6,45% à 2,7% sur cette même période. Ils sont aujourd’hui au plus bas historiques depuis 30 ans. Attention, ces conditions s’appliquent aux PEL ouverts depuis le 1er août 2016. Pour les contrats plus anciens, vous pouvez consulter les conditions sur le site du service public.

BONS PLANS PRETTO

Il est possible de cumuler un prêt lié à un CEL à celui d’un PEL. Dans ce cas, le cumul des 2 prêts ne peut pas dépasser 92 000 €.

 PELCEL
Conditions de soucription1 par personne1 par personne
Durée minimale d'épargne4 ans18 mois
Durée maximale d'épargne10 ansaucune
Dépôt initial minimum225€300€
Versement annuel minimum540€pas de versement obligatoire
mais si versement, il doit être supérieur à 75€
Plafond des dépôts61 200€15 300€
Disponibilité des fonds pendant l'épargneNonOui
Rémunération de l'épargne1% brut0,5% brut
Taux du prêt2,20%2%
Plafond du prêt92 000€23 000€
Durée de remboursement2 à 15 ans2 à 15 ans
Prime d'Etatmontant des intérêts perçus pendant l'épargne (plafond 1000 ou 1525€)la moitié des intérêts perçus pendant l'épargne (plafond 1144€)
Fiscalitéprélèvements sociaux
+ IR (sauf PEL de moins de 12 ans)
prélèvements sociaux
exonération d'IR
Retraitsle retrait avant 4 ans entraîne la clôture du PELles retraits sont possibles à tout moment, mais il faut garder un minimum de 300€ sur le compte, sinon le compte est clôturé

A retenir

PEL et CEL donnent accès à des crédit immobiliers avantageux

Vous épargnez d’abord pendant un certain temps, puis vous obtenez un prêt

Le CEL est moins contraignant que le PEL