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Lauriane Potin

Quelle durée choisir pour mon prêt immobilier ?

Pour la plupart des banques, la durée des prêts immobiliers engage l’acheteur entre 5 et 30 ans. Mais la question de la durée de l’emprunt déclenche par ailleurs une foule d’interrogations, puisqu’elle a un impact sur :

  • votre taux immobilier
  • votre assurance
  • le type de crédit que vous allez engager
  • votre taux d’endettement
  • et surtout le coût de votre crédit !

La liste n’est pas exhaustive… Vous avez l’impression que l’on vous parle chinois ? Pas de souci, Pretto est un traducteur hors pair !

Quel est l’effet de la durée sur mon prêt immobilier ?

L’idée de s’endetter sur 25 ans a un impact psychologique extrêmement fort et cette durée peut paraître très intimidante. Mais en fonction de votre situation, un emprunt plus court n’est pas forcément souhaitable ni faisable. Tour d’horizon de l’influence de la durée sur votre prêt immobilier.

L’impact de la durée sur les taux d’intérêt du crédit immobilier

La première chose à savoir est que le taux d’intérêt reflète le risque que prend la banque quand elle vous accorde votre crédit. Plus le risque est grand, et plus les taux de l’emprunt sont élevés. Concrètement, cela signifie que votre taux d’intérêt augmente en même temps que la durée de votre crédit.

A partir des mêmes données de salaire et d’apport fournies par Monica lors de sa simulation, Pretto lui propose des taux différents en fonction des 3 durées de prêt standard.


Cela a aussi un impact sur le coût total de votre crédit puisque plus la durée d’emprunt est longue, et plus vous allez rembourser d’intérêts. A taux égal, un prêt plus long coûte donc nécessairement plus cher.

Ross souhaite acheter un bien de 250 000 € avec un apport de 25 000 €. Comparons le montant des intérêts sur 15 ou 20 ans sans modifier les autres critères :

Montant emprunté Apport Taux Montant des intérêts

Emprunt sur 15 ans

250 000 € 25 000 € 1,15 % 21 987 €
Emprunt sur 20 ans

250 000 €

25 000 € 1,35 %

34 908 €

Emprunt sur 25 ans 250 000 € 25 000 € 1,60 %

52 736 €

Le coût du crédit augmente donc de manière significative lorsque la durée de prêt augmente !

L’impact de la durée du prêt immobilier sur la capacité d’endettement

En dehors du coût des intérêts, emprunter sur une durée plus longue permet de réduire le montant de ses mensualités.

Pour reprendre l’exemple précédent :

  • Ross paye des mensualités de 1 491 € sur 15 ans
  • Ses mensualité sont de 1 172 € sur 20 ans
  • Elles sont de 997 € sur 25 ans

Le montant des mensualités rentre bien sûr en compte dans l’évaluation de la banque, puisqu’elle ne finance que rarement des projets pour un taux d’endettement supérieur à 33% (c’est à dire qu’un tiers de vos revenus sert à rembourser votre prêt). Emprunter sur une durée plus longue peut ainsi vous permettre d’accéder au montant du bien que vous souhaitez acheter, tout simplement.

Phoebe souhaite acheter un bien pour un montant de 278 000 €. La simulation lui indique que sa capacité de financement n’est pas suffisante pour effectuer l’emprunt sur 15 ans. En revanche, elle peut y prétendre en allongeant la durée de l’emprunt !

Vous pouvez également préférer réduire vos mensualités même si vous n’atteignez pas les 33%, afin de ne pas vous serrer la ceinture, ou bien en prévision de futurs crédits à la consommation. En effet, si vous avez déjà atteint votre taux d’endettement maximal, vous pourriez vous retrouver bloqué pour faire un crédit pour l’achat d’une voiture, par exemple.

La durée de l’emprunt immobilier a un impact sur l’assurance

La durée d’emprunt peut aussi avoir un impact sur votre assurance en fonction de votre âge. La plupart des contrats d’assurance prennent ainsi fin à 75 ans. Au-delà, il est toujours possible de s’assurer, mais le coût de l’assurance augmente en conséquence.

Allonger votre prêt immobilier peut jouer en votre faveur

Cela peut paraître surprenant, mais certains profils peuvent tirer des avantages d’une durée de leur emprunt plus longue. C’est notamment votre cas si vous envisagez d’investir dans le locatif ou si vous bénéficiez d’une capacité d’épargne importante.

Payer des intérêts sur son crédit immobilier permet de réduire ses impôts

Dans le cas d’un investissement locatif, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers, puisque ceux-ci sont considérés comme des charges. Augmenter la durée de votre prêt vous permet donc de bénéficier de cet avantage plus longtemps.

Cela peut être d’autant plus avantageux que vous avez souscrit à un prêt in fine, puisque le montant de vos intérêts reste constant tout au long de la durée du prêt immobilier. Le coût final de l’emprunt est certes plus important, mais l’avantage en termes d’impôts peut être particulièrement intéressant.

La durée d’emprunt immobilier permet un effet de levier

Vous pouvez par ailleurs voir l’endettement comme un moyen d’augmenter votre patrimoine et de créer de la valeur. C’est le principe de l’effet de levier. Cela est particulièrement visible pour les investissements locatifs, puisque l’emprunt permet de financer un bien dont les mensualités sont en partie remboursées par le locataire.

Dans l’optique où vous bénéficiez d’une capacité d’épargne importante, vous pouvez avoir un avantage certain à augmenter la durée de votre prêt. C’est particulièrement vrai en période de taux bas, puisque l’épargne vous rapporte plus que cela ne vous coûte en intérêts. Si cela peut paraître contre-intuitif, une durée allongée de l’emprunt immobilier peut en réalité vous faire gagner de l’argent !

Chandler souhaite acheter un bien à 300 000 € pour lequel il dispose d’un apport de 30 000 €. Il gagne 8 000 € mensuels net et dispose d’une offre à 1,15% sur 20 ans. Ses mensualités s’élèvent à 1 380 €, ce qui lui permet d’investir une partie de ses revenus (en plus de l’épargne dont il dispose déjà et qu’il n’a pas engagée dans son apport) dans des produits financiers dont le rendement est bien supérieur à 1,15%.

Et si je souhaite changer la durée d’emprunt de mon prêt immobilier ?

Sachez cependant que la durée du prêt n’est pas écrite dans le marbre et que certaines solutions sont envisageables si vous souhaitez la modifier.

Possibilité de moduler ses échéances auprès de sa banque

Vous pouvez ainsi moduler vos échéances à la hausse ou à la baisse.

  • Modifier votre échéance à la hausse vous permet de prendre en compte une hausse de revenus et de diminuer la durée totale du prêt.
  • Modifier votre échéance à la baisse peut être utile si vous faites face à une augmentation de charge ou une baisse temporaire de revenus. Attention cependant, diminuer vos charges va automatiquement augmenter la durée de prêt !

Les modulations d’échéances sont proposées par toutes les banques, mais les conditions peuvent varier. Ainsi, ces modulations restent soumises à un % de variation du montant des mensualités. La banque peut aussi déterminer une variation maximum concernant l’allongement ou la réduction de la durée du prêt.

Possibilité de remboursement anticipé

Vous pouvez également rembourser votre prêt de manière anticipée, c’est à dire que vous versez en une seule fois une partie ou la totalité du capital restant dû. Cependant, la plupart des banques appliquent des frais de remboursement anticipé, il s’agit donc d’évaluer si ces frais ne vous coûtent au final pas plus cher !

Sachez que la banque pourra vous appliquer au maximum une somme égale à 3% du capital restant dû, ou bien 6 mois d’intérêts. Seul le plus petit de ces deux montants peut vous être facturé.

Joey souhaite procéder au remboursement partiel de son prêt (taux à 2%), pour lequel le capital restant dû s’élève à 160 686 € remboursables sur 12 ans.

Capital remboursé 3% du capital restant dû 6 mois d’intérêts intérêts économisés
Remboursement total

160 686 €

4 820 € 1 606 € 20 186 €
Remboursement anticipé 60 000 € 4 820 € 600 €

12 000 €

Rembourser son prêt de manière anticipée coûte donc moins cher à Joey -mais il pourrait également choisir d’épargner cet argent pour bénéficier d’un rendement supérieur au coût de ses intérêts.

Possibilité de racheter son prêt

Une dernière possibilité afin de modifier la durée de votre prêt consiste à faire racheter votre prêt actuel par une autre banque. Dans ce cas-là, la banque vous fait une nouvelle offre de prêt, vous pouvez donc renégocier le taux, la garantie, l’assurance… et la durée. La nouvelle banque procède au remboursement total de votre crédit auprès de l’ancienne banque, qui va vous facturer des frais supplémentaires. Là aussi, il faut donc voir si le rachat de prêt est avantageux ou pas.

Sachez enfin que s’il est possible de raccourcir la durée de prêt, ce n’est pas toujours le cas si vous souhaitez le rallonger. Le simulateur Pretto prend en compte toutes ces finesses dans son estimation de rachat de prêt afin de vous proposer la meilleure offre !

A retenir

Rallonger votre prêt vous permet de :
bénéficier d’un financement plus important
réduire vos mensualités

Mais il coûte beaucoup plus cher en intérêts !

Pour les grandes capacités d’épargne, un prêt long permet de :
bénéficier de l’effet de levier
déduire les intérêts de revenus fonciers

Réduire la durée de votre prêt diminue significativement le montant de vos intérêts et vous coûtera finalement moins cher

Quand commence-t-on à payer les mensualités d’un prêt immobilier ?

Imaginons une situation merveilleuse dans laquelle vous avez trouvé la maison ou l’appartement dont vous avez toujours rêvé, pour lequel vous avez eu votre financement grâce à Pretto. La vente a eu lieu, vous pouvez organiser votre pendaison de crémaillère, bravo ! Mais la question épineuse se pose vite : à partir de quel moment devez-vous rembourser le prêt que vous a accordé la banque ?

Tout dépend en réalité du type de prêt que vous avez contracté ; suivez le guide, chez Pretto, c’est notre rôle de tout vous expliquer !

 

1. Vous achetez de l’ancien

Si vous achetez une maison ou un appartement dans l’ancien pour lequel vous n’avez pas besoin d’effectuer de travaux, la banque débloque la totalité du prix du bien quelques jours avant la vente. Techniquement, votre remboursement débute dès le mois suivant la signature de l’acte chez le notaire. Mais voici nos conseils pour voir ces paiements d’un oeil serein.

Ma première échéance est différente de ce que j’avais prévu, help !

Avec l’offre de prêt, votre banque vous a envoyé un tableau d’amortissement prévisionnel. Le montant des mensualités est le même tout au long du remboursement. Mais au moment de payer la première échéance, surprise, elle est plus importante que prévu ! Respirez, c’est normal, cela dépend de la date à laquelle vous avez signé chez le notaire.

En effet, la première échéance ne peut avoir lieu que minimum 30 jours après le déblocage des fonds par la banque. Le paiement des mensualités, lui, s’effectue généralement entre le 1er et le 10 du mois, puisque la banque vous propose de faire coïncider le paiement des échéances avec l’arrivée de votre salaire. C’est rassurant pour tout le monde, puisque vous êtes alors certain d’avoir les liquidités suffisantes sur votre compte.

Si le paiement de la première échéance intervient moins de 30 jours après la signature chez le notaire, la banque décale donc le premier paiement au mois suivant, et applique des intérêts majorés au prorata du temps supplémentaire (ce sont les intérêts intercalaires).

Exemple: M. Mario a signé la vente chez son notaire le 25 janvier. Il a un prêt de 325 000 à 1,3 % sur 20 ans. Sa première échéance, d’un montant de 1 539 € (dont intérêts = 352 €), est dûe au 10 février. Les 30 jours minimum ne sont pas respectés, sa banque décale donc la première échéance au 10 mars. Elle applique des intérêts supplémentaires pour les 16 jours de plus entre le 25 janvier et le 10 février, ce qui donne le montant suivant : 1724,20€, soit 185,20 € de frais intercalaires.

En revanche, le reste des mensualités est égal au montant indiqué dans votre tableau d’amortissement.

Est-ce que je peux moduler mes échéances ?

Bonne nouvelle, c’est possible ! Vous pouvez demander une certaine souplesse dans votre crédit, qui vous permet de revoir vos échéances en cas de variations de vos revenus, que ce soit positif ou négatif. Par exemple, vous pouvez augmenter vos mensualités en cas d’augmentation de revenus afin de diminuer le temps de prêt, ou bien les diminuer en période de chômage.

Voici cependant quelques petites informations à garder en tête :

  • vous ne pourrez pas moduler vos échéances immédiatement ; il faut généralement attendre entre 12 et 24 mois pour négocier le changement avec la banque
  • en fonction des banques, vous pourrez modifier vos mensualités de 10% à 50%
  • en fonction des banques, le tarif et la fréquence des modulations peuvent varier

 

2. Vous empruntez pour de la construction, des travaux ou du VEFA

Autre cas de figure : vous empruntez pour acheter un bien qui n’est pas encore habitable, en raison de travaux ou bien parce qu’il est encore en construction. Dans ce cas-là, le déblocage des fonds ne se fait pas en une fois, ce qui a une influence sur la date de votre première échéance.

Échelonner son prêt afin de décaler le paiement de son capital

Pour ce type d’achat, la banque débloque les fonds au fur et à mesure de l’avancement de la construction, selon un pourcentage défini par la loi. Vous ne commencez à rembourser le capital qu’au moment de la remise des clés. En revanche, vous payez l’assurance et les intérêts intercalaires dès le premier appel de fonds. C’est une franchise partielle.

Ces intérêts sont calculés en fonction du montant débloqué, ils vont donc augmenter au fur et à mesure. A la remise des clés, vous remboursez votre prêt de manière classique.

Exemple : M. Luigi achète en janvier de l’année N un bien en VEFA pour un coût total de 200 000 € au taux de 1,5% pendant 20 ans. La construction dure un an et les premières échéances sont les suivantes :

  • janvier : 60 000 €

En janvier, il rembourse donc les intérêts suivants : 60 000 * 1,5% / 12 = 75 €.

  • mai : 70 000 €

Ce montant s’ajoute à celui déjà débloqué en janvier. Le calcul des intérêts qu’il doit payer est donc revu en conséquence : (60 000 + 70 000) * 1,5% /12 = 162,50 €.

A chaque nouveau déblocage, le montant de ses intérêts augmente, jusqu’au moment de la remise des clés en janvier de l’année N+1. A ce moment là, ses intérêts s’élèvent à : 200 000 * 1,5% /12 = 250 €.

Il commence également à rembourser le capital, et l’amortissement démarre. Ses mensualités s’élèvent à 800 € par mois.

Quelques conseils pour limiter les frais intercalaires

Votre objectif avec ce type de financement est de limiter les intérêts intercalaires pour diminuer le coût du prêt. Dans le cas d’une VEFA, la banque vous demandera généralement un apport équivalent à 5% du prix du bien afin de couvrir les frais de garantie et de notaire. Vous pouvez cependant amener un apport plus important, qui sera débloqué avant le prêt, et ne générera pas d’intérêts.

De même, si vous financez votre bien à l’aide de différents prêts (prêt à taux zéro, action logement etc…), la banque débloque le prêt dont le taux est le moins élevé en premier.

Différer la 1ère échéance : la franchise totale

Vous avez également la possibilité de repousser la totalité du remboursement de votre bien, c’est à dire que vous ne remboursez ni le capital ni les intérêts. Mais il faut savoir que ces intérêts intercalaires existent, ils sont calculés dès le premier euro débloqué. Vous avez cependant 2 choix pour les payer :

  • soit vous payez la totalité des intérêts intercalaires au moment de la remise des clés
  • soit ils s’ajoutent au coût de votre prêt. Au moment d’amortir votre prêt, vous devez donc rembourser:
    • le capital
    • les intérêts intercalaires
    • des intérêts calculés sur la somme des deux montants ci-dessus

Vous payez donc des intérêts sur les intérêts !

Mais cette solution est particulièrement pratique afin d’éviter un double loyer, ou en attendant le moment où un locataire peut emménager (dans le cas d’un investissement locatif). La question de la franchise totale est extrêmement encadrée par les banques, mais votre expert Pretto peut la négocier pour vous.

Enfin, dans le cas où vous financez une partie de votre projet à l’aide d’un prêt à taux zéro (PTZ), vous devez respecter une période de franchise obligatoire d’un minimum de 4 ans.

A retenir

Dans l’ancien, la première échéance intervient minimum 30 jours après la signature de l’acte de vente. Si le délai est plus long, la banque applique des frais supplémentaires, les intérêts intercalaires

Si vous achetez du neuf ou que vous faites des travaux, vous pouvez appliquer une franchise totale ou partielle sur le montant à rembourser. Vous ne payez que les intérêts pendant un certain temps, avant de rembourser le capital une fois que le bien est habitable