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Lauriane Potin

Jeune couple, peut-on acheter sans être marié ?

C’est un fait : les couples se marient de plus en plus tard. Et à l’heure des projets immobiliers, une question revient forcément : peut-on acheter sans être marié ? Bien sûr. Il est évidemment possible d’acheter sans être marié. La question est plutôt de savoir comment ! En effet, en dehors du  mariage, le concubinage et le PACS offrent chacun des garanties spécifiques. Un achat immobilier n’a rien d’anodin puisque c’est une transaction importante qui vous engage sur plusieurs années. Par conséquent, il convient de vous préparer à tous les cas de figure (séparation, décès) en anticipant les questions inévitables (comment partagerez-vous le bien ? Qui héritera ?) pour choisir la solution la plus adaptée : celle qui vous protégera mutuellement.

1. Acheter un bien immobilier sans pacs ni mariage

Le concubinage est « une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple ». Vous êtes donc en concubinage (ou union libre) si vous vivez à deux en couple sans reconnaissance officielle (PACS ou mariage). Si, comme beaucoup de jeunes couples, vous êtes dans cette situation, sachez que vous pouvez parfaitement réaliser un achat immobilier. Deux possibilités s’offrent à vous.

Acheter sans être marié grâce à l’indivision

La solution la plus simple et la moins onéreuse

Pour acheter sans être marié ni pacsé, la solution la plus simple se nomme l’indivision. Concrètement, lors de la vente, les deux concubins (alors appelés « indivisaires ») établissent la part du bien détenue par chacun d’entre eux. Ainsi, en fonction de votre apport et de votre participation au remboursement de l’emprunt, vous avez la propriété d’un certain pourcentage du bien. Chacun devient donc propriétaire d’une partie du bien immobilier.

Exemple

Bernard et Bianca vivent en concubinage et souhaitent acheter ensemble. Bernard fait un emprunt pour payer 60 % du prix d’achat, Bianca couvre les 40 % restants. Il sera donc effectivement propriétaire de 60 % du bien, et Bianca de 40 %.

Cette procédure par défaut est la plus simple, puisqu’elle n’engendre aucune formalité administrative. C’est aussi la moins onéreuse, puisqu’aucun frais supplémentaire ne vous sera demandé.

Une solution de court terme pour l’achat immobilier

Néanmoins, elle reste généralement attachée à des projets de court terme, tant son fonctionnement suppose une entente et une confiance parfaite entre ses indivisaires. En effet, dans ce cas de figure, les décisions concernant le bien immobilier (entretien, renouvellement des baux, vente) doivent être prises à l’unanimité. En cas de mésentente avec votre concubin, vous pouvez rapidement vous trouver bloqué.

Par ailleurs, l’article 815 du Code civil dispose que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Par conséquent, si l’un des deux concubins décide de revendre sa quote-part (par exemple dans le cas d’une séparation), le second concubin ne peut l’en empêcher. Certes, il est prioritaire pour la racheter. Mais si ni lui ni un tiers ne la rachète, le bien doit être vendu dans son intégralité. En cas de désaccord persistant, c’est le juge qui procède au partage judiciaire du bien.

Enfin, en cas de décès d’un des indivisaires, sa quote-part est répartie entre ses héritiers. Les indivisaires sont alors plus nombreux et les chances de revente décuplées.

BONS PLANS PRETTO

Astuce Pretto : Nous vous recommandons de signer une convention d’indivision chez le notaire. Elle établit la répartition des parts et pose les droits et devoirs de chacun. Plus généralement, nous vous conseillons d’avoir recours aux services d’un notaire avant d’acheter en indivision. Il peut  vous guider vers des montages plus protecteurs et adaptés à votre situation, comme la clause d’agrément ou le démembrement croisé de propriété.

Passer par la création d’une SCI pour acheter sans être marié ni pacsé

Si vous souhaitez acheter sans être marié ni pacsé, une autre solution vous offre plus de stabilité sur le long terme : la création d’une Société Civile Immobilière (SCI). Oui, cela semble compliqué. Nous en sommes conscients. Mais nous sommes justement là pour tout vous expliquer. Vous allez voir que ce n’est pas sorcier !

Dans ce cas, les deux concubins créent une SCI, y investissent de l’argent et se répartissent les parts sociales de la société. C’est ensuite la SCI qui achète le bien immobilier, chacun des concubins se retrouve donc propriétaire à hauteur du pourcentage de parts sociales détenues.

Par exemple, si vous créez une SCI, que vous investissez 150 000 euros et votre concubin 50 000 euros pour acheter une maison à 200 000 euros, vous détiendrez 75% des parts sociales de la SCI, et donc de la maison.

Cette solution est néanmoins plus exigeante pour les propriétaires puisqu’elle engendre des frais de dossier supplémentaires (par exemple pour l’immatriculation au RCS). Elle implique aussi des formalités administratives plus lourdes, comme la rédaction des statuts, ou la tenue annuelle d’une assemblée générale. Mais son exigence administrative rend cette solution plus pérenne. En effet, le cadre légal défini dans les statuts vous assure une transparence sur toutes les décisions et élimine donc les potentiels malentendus ou blocages. En définissant clairement vos règles dans les statuts de votre SCI, vous évitez toute complication supplémentaire dans la gestion de situations déjà difficiles (séparation, décès) et vous protégez tous les deux. Vous prenez alors chaque décision sereinement, en application des statuts.

BONS PLANS PRETTO

Vous pouvez ajouter des clauses et/ou adapter les statuts de votre SCI pour qu’elle convienne à votre situation et votre besoin. N’hésitez pas à faire appel à un notaire ou un avocat pour vous accompagner dans la rédaction de ces statuts. Ils sauront vous guider pour trouver la forme la plus adaptée à votre situation, et vous protéger.

La clause de tontine : une solution plus radicale pour acheter sans être marié

Si vous achetez sans être marié, vous pouvez également ajouter une clause de tontine à votre acte de vente. Cette clause établit que si l’un des deux concubins décède, le bien immobilier revient en totalité au second, et ce rétroactivement. On estime qu’il est l’unique propriétaire du bien, depuis son achat. Dans ce cas, vous écartez toute possibilité de succession pour les héritiers.

Néanmoins, la clause de tontine offre beaucoup moins de souplesse, puisqu’il faut un accord des différentes parties pour la remettre en cause. Il est donc impossible de forcer la vente du bien immobilier sans l’accord de votre concubin. La clause de tontine vous engageant jusqu’au décès d’un des deux concubins, mieux vaut s’assurer qu’aucun désaccord ne puisse apparaître entre vous.

Par ailleurs, en cas de décès, le survivant doit payer des droits de succession en fonction de la part du défunt. S’ils restent gratuits pour les partenaires pacsés, ils s’élèvent à 60% pour les concubins ! Toutefois, vous pouvez convertir ces droits de succession en droits de mutation à titre onéreux si vous remplissez les conditions suivantes :

  • le bien immobilier n’est pas la résidence principale du couple
  • le bien immobilier a une valeur inférieure à 76 000 euros

2. Acheter un bien immobilier avec un PACS

Pour acheter un bien immobilier sans être marié, beaucoup de jeunes couples ont recours au Pacte civil de solidarité (ou PACS), qui se positionne entre le concubinage et le mariage. Il est défini comme « un contrat conclu par deux personnes physiques majeures, de sexe différent ou de même sexe, pour organiser leur vie commune. ». Ce contrat, assorti de la rédaction d’un testament, engage donc les deux partenaires sur plusieurs pans de leur vie, et l’achat immobilier n’y échappe pas. La loi sur les successions et libéralités entrée en vigueur le premier janvier 2009 a largement modifié son statut. Aussi, les conditions d’achat immobilier pour un couple pacsé diffèrent selon que ce dernier a été conclu avant ou après le premier janvier 2007.

Vous avez signé votre PACS avant le premier janvier 2007

Si vous avez signé votre PACS avant le premier janvier 2007, vous répondez automatiquement du régime de l’indivision. Comme nous l’avons expliqué précédemment, en cas d’achat vous serez chacun propriétaire d’une partie du bien immobilier.

Vous avez signé votre PACS après le premier janvier 2007

Si vous avez signé votre PACS après le premier janvier 2007, c’est le régime de la séparation de biens qui s’applique par défaut. Dans ce dernier cas, chacun conserve la propriété et la disposition de ses biens.

BONS PLANS PRETTO

Pour prévenir tout malentendu, nous vous recommandons de renseigner la contribution de chacun sur l’acte d’achat. Avoir recours aux services du notaire peut également s’avérer utile pour anticiper ces situations et conclure un acte d’achat vous protégeant.

En revanche, en cas de décès d’un des partenaires pacsés, l’autre possède un droit de jouissance de 12 mois sur la résidence principale du couple. Il peut donc y séjourner pendant un an, gratuitement. Selon les dispositions du testament, il pourra également hériter des parts du défunt ou devra s’entendre avec ses héritiers sur l’avenir du bien.

Tableau comparatif de l’achat immobilier sans être marié

Régime applicable / contrat d’achat Comment se détermine la propriété, les parts ? Obligation de solidarité ? Comment revendre le bien ? Que se passe-t-il en cas de décès ?
INDIVISION Concubinage Pourcentage en fonction de votre apport et de votre participation au remboursement du prêt. Non Aucune autorisation à demander pour vendre votre part. Les autres indivisaires ont un mois pour la racheter ou le bien sera vendu. Part du défunt léguée à ses héritiers
PACS avant 2007 Pourcentage en fonction de votre apport et de votre participation au remboursement du prêt. Oui Aucune autorisation à demander pour vendre votre part. Les autres indivisaires ont un mois pour la racheter ou le bien sera vendu. Part du défunt léguée à ses héritiers
PACS après 2007 Pourcentage en fonction de votre apport et de votre participation au remboursement du prêt. Oui Aucune autorisation à demander pour vendre votre part. Les autres indivisaires ont un mois pour la racheter ou le bien sera vendu. Part du défunt léguée à ses héritiers

Le survivant possède un droit de jouissance de 12 mois sur la résidence principale du couple

CREATION D’UNE SCI Concubinage Pourcentage de parts sociales dans la SCI Non Vous devez obtenir l’accord des autres membres, arrêter un prix, régler des formalités administratives et payer des taxes sur la vente. Libre choix à faire au moment de la rédaction des statuts
PACS avant 2007 Pourcentage de parts sociales dans la SCI Oui Vous devez obtenir l’accord des autres membres, arrêter un prix, régler des formalités administratives et payer des taxes sur la vente. Libre choix à faire au moment de la rédaction des statuts
PACS après 2007 Pourcentage de parts sociales dans la SCI Oui Vous devez obtenir l’accord des autres membres, arrêter un prix, régler des formalités administratives et payer des taxes sur la vente. Libre choix à faire au moment de la rédaction des statuts
CLAUSE DE TONTINE Concubinage Pourcentage en fonction de votre apport et de votre participation au remboursement du prêt. Non Il faut toujours l’unanimité pour agir La part du défunt revient au survivant.
PACS avant 2007 Pourcentage en fonction de votre apport et de votre participation au remboursement du prêt. Oui Il faut toujours l’unanimité pour agir La part du défunt revient au survivant.
PACS après 2007 Pourcentage en fonction de votre apport et de votre participation au remboursement du prêt. Oui Il faut toujours l’unanimité pour agir La part du défunt revient au survivant.

A retenir

L’achat en indivision est rapide et peu onéreux, mais il demande une entente parfaite entre les acheteurs et se destine davantage aux projets de court terme.

La création d’une SCI est plus complexe, mais la clarté de ses statuts vous offre une grande transparence dans la gestion de votre bien, vous permettant de vous projeter à plus long-terme.

Un PACS vous engage davantage en vous rendant solidaires des charges, impôts et remboursements de prêts liés au bien immobilier acheté.

Vente aux enchères en immobilier, on vous dit tout !

L’idée d’acheter un bien aux enchères vous attire ? Si cette méthode sembler présenter de nombreux avantages, il y a cependant des paramètres à ne pas négliger pour mettre toutes les chances de votre côté. Nous vous expliquons comment vous y prendre pour acquérir le bien désiré sans mauvaise surprise.

Comment vous préparer à une vente aux enchères en immobilier en tant qu’acheteur ?

Une vente aux enchères présente certains avantages non négligeables tels que :

  • Des biens parfois atypiques qui ne seraient pas envisageables dans le cadre d’une vente « traditionnelle »
  • Le prix est fixé par l’acquéreur, vous êtes donc sûr du budget alloué
  • Des biens variés à la portée de votre budget : immeubles, bâtiments professionnels, terrain à bâtir, domaines…
  • Un prix de départ souvent plus bas que la valeur du bien. Si aucun prix de départ n’est fixé, le vendeur pourra toutefois définir un prix minimum.

Attention cependant à bien préparer votre dossier en amont ! Pour commencer, vous devez vous assurer du montant total que vous pouvez emprunter si vous devez contracter un prêt.

Sachez aussi que vous devez ajouter au prix de vente :

  • Les frais de mise en vente et de préparation de la vente aux enchères
  • Les émoluments du notaire
  • Les débours qui correspondent au traitement du dossier avancés par le notaire
  • Les frais d’achat destinés au Trésor Public

Dans le cadre d’un logement ancien, ces frais peuvent représenter jusqu’à 8% du montant du bien et sont généralement appelés « frais de notaire ».

Après avoir défini votre enveloppe globale, vous pouvez visiter le bien qui suscite votre intérêt et consulter le cahier des charges correspondant qui est disponible chez le notaire en charge du dossier. Il comprend les différents diagnostics et certificats, les dispositions d’urbanisme, la mise à prix et montant des frais d’organisation, les conditions générales de la vente. Vous pouvez le consulter en ligne.

Attention, il n’y a pas de délai de rétractation ni de condition suspensive d’obtention de prêt possible dans le cadre d’une vente aux enchères. Soyez donc certain et vigilant par rapport à la somme que vous pouvez proposer le jour de la vente.

Découvrez vos obligations au moment d’une vente aux enchères en immobilier

Le jour de la vente, vous devez présenter une pièce d’identité ainsi qu’un chèque de banque nécessaire à la consignation qui doit couvrir les frais de vente. Le montant est en général de 20% de la mise à prix du bien concerné. Un Kbis ainsi que les statuts de l’entreprise sont nécessaires si vous souhaitez passer par votre société. Bien entendu vous pouvez participer à une vente aux enchères à condition d’être majeur, de ne pas être en liquidation ou en redressement, de ne pas être sous tutelle.

Le notaire effectue alors l’annonce publique en présentant le bien, le montant de la mise à prix et des frais annexes. Un badge vous a été remis, il vous permettra de porter des enchères au moment de la vente. Si vous remportez l’enchère, vous devenez alors « l’adjudicataire » et vous devez signer l’acte de vente et faire assurer le bien. Les personnes n’ayant pas remporté l’enchère sont appelées « non adjudicataires » et peuvent tout de suite récupérer leur chèque de consignation.

Pour savoir qui remporte l’enchère, il faut savoir que les propositions se font sur une durée limitée. Ce n’est qu’au terme du chronomètre que celui qui fait la meilleure offre remporte l’enchère. Une enchère peut également se faire à la bougie. Les fumées dégagées lors de l’extinction indiquent la fin de la mise aux enchères et le dernier montant annoncé après l’extinction de deux feux successifs remporte l’enchère.

Vos obligations après une vente aux enchères en immobilier

Si vous êtes l’heureux acquéreur du bien, le notaire dresse un procès-verbal d’adjudication à l’issue de la séance d’enchères : ce document tient lieu d’acte de vente. Attention, si le prix du bien est supérieur au prix estimé au début de la vente, il est possible que votre consignation ne soit plus suffisante. Vous devrez alors acquitter immédiatement le complément.

Un délai de 10 jours de surenchère doit être respecté pour que la vente aux enchères soit considérée comme définitive. Un nouvel acquéreur peut se présenter tant qu’il propose 10% de plus par rapport au prix initial d’acquisition.

Exemple

M. Bond a acheté le 18 février 2019 une superbe maison aux enchères pour 750 000 euros. Or, le 23 février, un certain docteur propose une surenchère à 825 000 euros. M. Bond perd donc la propriété.

Si personne n’a fait d’offre durant ce délai, vous disposez alors de 45 jours pour régler le solde correspondant au montant du bien et frais inhérents au dossier. Si vous dépassez ce délai, des pénalités de retard pourront vous être réclamées.

Les risques en cas de non-paiement d’une vente aux enchères en immobilier

Un non-paiement de bien suite à une vente aux enchères peut avoir lieu si l’acquéreur ne règle pas la somme dans le délai imparti. Il aura alors les frais de procédure et de vente à sa charge. Si le montant négocié lors de la seconde vente aux enchères est inférieur au prix convenu lors de la première séance, la différence de prix reste à la charge du premier acheteur.

La remise des clés n’a lieu qu’après paiement intégral du prix et vous pourrez alors disposer du bien que vous avez remporté aux enchères.

A retenir

Vous devez connaître votre capacité d’endettement avant d’acheter votre bien immobilier aux enchères

Il n’y a pas de délai de rétractation, mais vous devez respecter un délai de surenchère. Mettez-le à profit pour démarrer votre recherche de financement !