Assurance prêt immobilier

Assurer son prêt immobilier avec un risque : mission impossible ?

L’assurance de prêt immobilier n’est techniquement pas obligatoire, mais tout organisme prêteur vous la demandera. Seulement voilà, vous n’avez pas le profil de l’assuré idéal… Vous fumez, adorez sauter en parachute, exercez un métier à risque ? Comment faire pour tranquilliser la banque ? Rassurez-vous, c’est loin d’être mission impossible. On vous explique tout !

1. Comment fonctionne l’assurance de prêt immobilier ?

En cas de problème vous empêchant de couvrir vos mensualités de prêt, le rôle de l’assurance est de prendre le relai à votre place pour éviter les impayés. Vous avez le choix parmi plusieurs couvertures, appelées garanties.

Les garanties de l’assurance de prêt immobilier

Les assurance ont défini 6 risques à couvrir :

– Le décès : comme son nom l’indique, elle couvre le paiement du prêt en cas de décès de l’emprunteur

– La Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA) : l’assurance se déclenche lorsque l’emprunteur ne peut plus effectuer les tâches du quotidien sans aide (comme s’habiller ou se nourrir), et ne peut plus travailler

– L’invalidité : elle se présente de 2 manières selon le degré d’invalidité (exprimé en pourcentage) que reconnaît le médecin

– L’Invalidité Permanente Totale (IPT) : lorsque l’invalidité est supérieure à 66 %. L’emprunteur ne peut plus exercer de travail.

– L’Invalidité Permanente Partielle (IPP) : elle permet de faire baisser l’invalidité à 33 %.

– L’Incapacité Temporaire Totale (ITT) : l’assurance prend en charge les mensualités si l’emprunteur est forcé de ne plus exercer d’activité pendant une longue durée

– Perte d’emploi chômage

L’assurance couvre vos mensualités via une prestation indemnitaire ou forfaitaire. Avec la prestation indemnitaire, l’assurance rembourse la banque en fonction de votre perte de revenus et des prestations sociales que vous percevez. Avec la prestation forfaitaire en revanche, le montant remboursé par l’assurance est défini au contrat.

Exemple

Jack a emprunté seul et il vient d’avoir un accident. Il ne peut plus travailler, ses revenus ont donc baissé de 80 %. Sa prochaine mensualité de 1 200 € est donc couverte de la manière suivante :
– 80 % pris en charge par l’assurance, soit 960 €
– 20 % restant qu’il prend en charge, soit 240 €
Il perçoit également une indemnité de 400 € de la part de la Sécu. L’assurance couvre donc finalement sa mensualité à hauteur de 560 €.
Avec l’indemnisation forfaitaire, en cas d’IPT, son assurance le couvre à 75 % du montant des mensualités, comme spécifié dans son contrat. Dans ce cas, l’assurance rembourse 900 € sur sa mensualité. Ce montant vient s’ajouter aux éventuelles prestations sociales.

Le calcul de l’assurance de prêt immobilier
Vous devez bien sûr payer l’assurance en échange de ce service. Mais comment est déterminé ce montant ? L’assurance calcule en réalité un taux en fonction d’un risque moyen. Elle applique ce taux au montant que vous empruntez selon 2 méthodes de calcul. Soit elle applique ce taux sur votre capital initial (vous payez donc toujours le même montant) ou bien sur le capital restant dû (vous payez de moins en moins d’assurance au fur et à mesure que vous remboursez votre prêt).

Rose souhaite prendre une assurance. On lui propose une assurance sur capital initial à un taux de 0,36 %, ou une assurance sur capital restant dû à 0,50 %. En comparant les deux, elle voit que les premières années, l’assurance sur capital initial lui coûte moins cher, mais que cela s’inverse avec le temps. Si elle prévoit de revendre son bien dans les 10 prochaines années, elle a donc intérêt à prendre l’assurance sur capital initial.

Si vous représentez un risque plus important que la personne moyenne, l’organisme assureur applique une surprime (un taux plus élevé). Il peut aussi vous exclure certaines garanties.

Les banques proposent leurs propres assurances : en fonction de votre tranche d’âge, vous payez un certain montant. C’est ce qu’on appelle une assurance groupe, où le risque est mutualisé. Mais vous pouvez aussi opter pour une assurance individuelle, qui adapte le taux en fonction de votre situation. Vous êtes jeune, en bonne santé, non fumeur ? C’est le jackpot ! Mais nous ne sommes pas tous des profils idéals, et l’assurance peut représenter jusqu’au tiers du coût du prêt… Comment faire pour limiter cette dépense ?

2. Quels sont les profils risqués pour mon assurance de prêt immobilier ?

Il faut d’abord savoir que l’assurance considère 3 grands types de risques : les risques liés à la santé, ceux liés à votre métier, et enfin ceux liés à vos loisirs. Elle peut vous appliquer une surprime, ou vous exclure de certaines garanties. 

Assurance de prêt et maladie

C’est généralement la première catégorie qui vient en tête. L’assurance (que ce soit la banque ou un indépendant) vous applique une surprime si elle estime qu’il y a des probabilités plus fortes pour qu’elle doive vous couvrir. Pour anticiper cela, elle vous fait payer plus cher. La question se pose donc si vous avez subi des opérations, si vous avez une maladie chronique, ou si vous fumez par exemple.

Lorsque vous souscrivez une assurance, vous devez remplir un questionnaire de santé détaillé, associé à des examens médicaux complémentaires. Ne mentez surtout pas dans le but d’obtenir un meilleur taux ! Si l’assurance le découvre, elle peut tout à fait refuser de vous couvrir… et sans assurance, la banque est en droit de vous demander le remboursement immédiat du prêt.  

Afin d’être préparé au mieux, on ne peut que vous conseiller de rassembler le maximum de documents : rendez-vous et examens en fonction de votre maladie, suivi de traitement etc.  

La convention AERAS (S’assurer et Emprunter avec un Risque de Santé Aggravé) permet aux personnes présentant des risques aggravés d’accéder à l’assurance de crédit. Et si vous avez été atteint d’un cancer dont vous avez guéri, vous bénéficiez depuis 2015 du droit à l’oubli ! Cela signifie que que vous n’avez pas l’obligation de mentionner votre maladie au moment de votre souscription à l’assurance.

Assurance de prêt et métiers à risques

Certains métiers sont plus dangereux que d’autres et le risque que vous fassiez jouer votre assurance est plus importante. Si vous exercez un métier de bureau, le risque est ainsi minimal, mais la question se pose pour de nombreuses autres carrières. En voici une liste (non exhaustive) :

  • agent de sécurité
  • agriculteur
  • pilote de ligne
  • diplomate
  • gendarme
  • marin
  • pompier…

Et elle est évidemment loin d’être complète ! Sachez cependant que certaines assurances se spécialisent dans le suivi de ce type de dossier ; les entreprises concernées proposent d’ailleurs bien souvent des assurances à leurs employés. Mais vous pouvez faire jouer la concurrence, n’hésitez donc pas à comparer les offres en passant par nos conseillers !

Assurance de prêt et sports à risques

L’assurance prend en compte la pratique d’un sport à risque à partir du moment où vous êtes inscrit dans un club ou une fédération. Cela veut donc dire que vous ne paierez pas de surprime d’assurance le jour où vous ferez votre baptême de l’air, rassurez-vous !

A titre d’exemple, voici quelques sports concernés :

  • l’équitation
  • le trekking au delà de 5000 m
  • la plongée
  • le parachutisme
  • les sports automobiles…

Là aussi, vous devrez remplir un questionnaire détaillé pour expliquer votre pratique sportive. Ne mentez surtout pas sur votre situation dans le but d’obtenir un meilleur taux d’assurance, car cela peut vous coûter très cher ! Mieux vaut une légère surprime que de devoir supporter la totalité des mensualités sans revenu si jamais il vous arrive quoi que ce soit… et que l’assurance refuse de vous couvrir.

Certains assurances sont plus volontaires que d’autres à l’idée de couvrir ce type de risques, la solution la plus simple est donc de vous renseigner auprès de nos conseillers pour savoir quelle assurance est la plus adaptée à votre situation !

Trouver la meilleure assurance de prêt en fonction de sa situation

Si votre profil présente l’un des ces risques, vous risquez de le payer. Mais certaines assurances sont plus volontaires que d’autres à l’idée de couvrir un type de risque particulier. La bonne nouvelle ? Vous disposez de nombreux outils pour vous aider à trouver la meilleure assurance pour vous.

La législation de l’assurance emprunteur

Tout d’abord, sachez que depuis quelques années, le secteur de l’assurance fait face à de nombreuses lois qui viennent réguler son fonctionnement. Il a été ouvert à la concurrence, et c’est tout à votre avantage !

La loi Lagarde de 2010 vous permet de choisir votre assurance : vous n’avez donc aucune obligation de prendre celle que vous propose la banque si elle ne convient pas. L’organisme prêteur ne peut pas vous en tenir rigueur, tant que vous lui proposez une offre au moins équivalente à la sienne.

La Loi Hamon de son côté vous permet de changer d’assurance quand vous le souhaitez au cours de la première année de votre prêt. Il vous suffit pour cela d’envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception à votre banque au moins 15 jours avant la date anniversaire de votre contrat.

La loi Sapin, quant à elle, est venue encore augmenter la concurrence puisque vous pouvez désormais changer d’assurance tous les ans après la première année à la date d’anniversaire de votre contrat. C’est la date de signature de l’offre de prêt immobilier qu’il faut prendre en compte. Vous devez informer votre organisme d’assurance deux mois avant l’échéance de votre contrat.

Vous pouvez donc changer d’assurance tout au long de la durée de vie de votre prêt. Mais la question reste encore de savoir comment choisir !

Comment comparer les assurances

Au moment de la souscription de votre emprunt, la banque doit vous transmettre la Fiche Standardisée d’Information, qui regroupe toutes les conditions de l’offre. Prix, méthode de calcul, répartition du risque, garanties et critères exigés, ce document est le Graal pour comparer les offres.

La banque n’a pas le droit de refuser un contrat d’assurance s’il couvre au moins les mêmes garanties que celui qu’elle propose. Elle peut également imposer des critères, définis par le Comité consultatif du Secteur Financier. Elle peut choisir au maximum 11 critères, qu’elle doit par ailleurs rendre publics. Vous pouvez facilement les trouver sur les sites des banques.

Chez Pretto, nos conseillers peuvent vous orienter vers l’assurance la plus adaptée en fonction de votre situation. N’hésitez pas à les contacter pour avoir plus d’informations !

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