Pourquoi la SCPI pourrait-elle remplacer l'immobilier locatif classique ?

L’immobilier classique locatif est un placement prisé des français. Son attrait jusqu’alors, justifié est de plus en plus remis en question. Rentabilité en baisse, prix trop élevés, locataires juridiquement favorisés, l’investissement immobilier se voit voler la vedette par des placements alternatifs. Parmi eux, la SCPI séduit de plus en plus les épargnants. La pierre papier, comme on l’appelle également, conserverait les avantages de l’immobilier sans les inconvénients et serait en passe de remplacer l’immobilier locatif traditionnel. Et on vous explique pourquoi.

L’immobilier, le placement préféré des français

Toutes les étapes de vie, qu’elles soient professionnelles ou personnelles, positives comme négatives, impliquent des questions sur l’immobilier. Devons-nous vendre, acquérir, investir, etc. ? L’épargnant français a 100% de chance d’être un jour confronté à ces questions. Un premier emploi, un enfant, mais aussi un divorce ou un décès supposent un arbitrage. La France contrairement à d’autres pays européens voit ses habitants plus enclins à investir dans l’immobilier que dans les marchés actions. La pierre rassure et permet de se représenter concrètement son investissement. On dit d’ailleurs que les « Français naissent avec une brique dans le ventre ». L’accès à la propriété est également synonyme de sécurité et de mise à l’abri. Selon un sondage réalisé par Opinionway en 2017 pour Atland, 60% des français considèrent même que l’investissement locatif est le meilleur placement pour faire fructifier son épargne. On comprend ici tout le tropisme immobilier hexagonal.

Mais si c’était si simple, tout le monde serait propriétaire. L’immobilier classique locatif, bien qu’aimé, comporte malgré tout quelques désavantages.

Quels sont les freins à l’immobilier locatif classique ?

La première de ces contraintes est de devoir gérer le locataire. Si les habitants de l’hexagone sont bien friands d’immobilier, ils ne sont pas pour autant des experts de la gestion locative. C’est d’ailleurs un des principaux freins à l’investissement immobilier : la peur d’un mauvais locataire. L’optique de se retrouver avec un locataire qui ne paierait plus son loyer effraie tous les propriétaires à qui ne profite pas forcément la loi française. Si la gestion locative est un frein, la gestion des travaux en est un autre. Les français n’ont généralement aucune envie de devoir effectuer des réparations dans leur appartement locatif.

La deuxième contrainte est Le marché immobilier lui-même. Bien que favorable, il est devenu difficile d’accès. Les prix au m2 dans les grandes villes ne sont plus corrélés aux revenus des ménages et atteignent des sommets. Au fur et à mesure du temps, à prix d’achat équivalent, les épargnants achètent des surfaces de plus en plus réduites.

La troisième contrainte liée à la précédente est la rentabilité de l’immobilier classique locatif. Les investisseurs cherchent avant tout un placement alliant risque faible et bonne rentabilité. Celle de l’immobilier est de plus en plus basse et avoisine les 2 à 3% dans les villes importantes.

Une des dernières contraintes liée est la flexibilité d’un achat immobilier. Si l’investisseur a besoin de rendre liquide une partie de son placement, cela lui est impossible. Et aux vues des montants engagés pour acquérir un studio à Paris ou dans d’autres métropoles françaises, il vaut mieux être sûr de son achat et de sa capacité d’épargne.

La SCPI, le placement immobilier avec les avantages, sans les contraintes.

Pour rappel, la SCPI (pour Société Civile de Placement dans l’Immobilier) est un produit d’investissement ancien puisqu’elle existe depuis les années 1960. Le fonctionnement est simple : la SCPI acquiert de l’immobilier professionnel (Bureaux, commerces, entrepôts logistiques, etc.) pour y placer des locataires. L’épargnant, lui, achète non pas des immeubles mais bien une ou plusieurs parts de SCPI.

Quel intérêt à acheter des parts de SCPI plutôt que d’investir dans l’immobilier locatif ?

Une des principales raisons est tout d’abord la gestion totalement déléguée des locataires mais aussi des biens. En effet, à aucun moment il n’est demandé aux associés (puisque c’est le nom des détenteurs de parts) de gérer les biens immobiliers. Pas de travaux, pas d’aménagements, pas de rénovation. C’est la compétence de la Société de gestion qui gère la SCPI. De la même manière, les associés de la SCPI ne se soucieront jamais de la gestion des locataires. Encore une fois, il s’agit du métier de la société de gestion.

Un autre argument en faveur de la SCPI est la dilution du risque locatif. En achetant une part de SCPI, l’épargnant se retrouve non pas propriétaire d’un seul actif mais bien propriétaire d’une multitude d’actifs composant le portefeuille de la SCPI, au prorata de son investissement. Les revenus locatifs proviendront non pas d’un seul bien mais d’une multitude de locataires. Le risque locatif (risque lié au défaut de paiement du loyer) se retrouve ainsi dilué.

La rentabilité des SCPI est une des principales raisons qui convainc les investisseurs. En 2019, le TDVM moyen (pour Taux de Distribution sur Valeur Mobilière) sera de 4,5%. Certaines SCPI servent même jusqu’à 6% de rendement. Cette rentabilité n’est pas seulement élevée, elle est aussi stable. Depuis 1988, le TDVM des SCPI a certes varié, mais a toujours été compris entre 4% et 8%. Même si les performances passées ne présagent pas de l’avenir, la stabilité dont font preuve les SCPI est un critère extrêmement important pour les épargnants

Enfin dernier argument en faveur des SCPI : l’accessibilité et la flexibilité. L’épargnant peut en effet investir dans les SCPI à partir de quelques centaines d’euros pour un achat au comptant et à partir de 50 000€ par emprunt. Contrairement à l’immobilier classique, si l’épargnant a un besoin de liquidité, il lui est possible de vendre seulement une partie de ses parts. Ce qui parait inconcevable pour un studio ou un appartement.
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