Rénover son bien classé : Les indispensables

Investir dans un bien immobilier ancien présente bon nombre d’avantages. Comme la plupart des futurs propriétaires recherchent un appartement ou une maison habitable tout de suite, la concurrence est souvent moins rude et le prix plus attractif.

Un bien ancien se déprécie assez rapidement du moment où il est occupé, ce qui peut réduire drastiquement son prix d’achat. Si le cachet et les caractères sont souvent des arguments pour l’acquisition d’un bien ancien, le plus souvent des travaux de rénovation sont à prévoir.

Et dans certains cas de figure, l’immeuble peut être inscrit ou classé au titre des monuments historiques ce qui nécessite d’être au fait des procédures.

Pourquoi investir dans un monument historique ?

Si les perspectives d’habiter dans un lieu chargé d’histoire et d’entretenir le patrimoine français peuvent faire partir des motivations d’achat d’un monument protégé, il faut aussi savoir que ce type d’acquisition ouvre droit à une fiscalité attrayante.

Toutes ces mesures sont destinées à favoriser et faciliter la sauvegarde du patrimoine. Les dépenses engagées pour l’entretien et la restauration ainsi que les intérêts découlant de l’emprunt pour financer l’achat du bien sont déductibles à hauteur de 50 % de l’impôt sur le revenu et jusqu’à 100 % si ledit bien est ouvert au public. Aussi, la fiscalité d’un bien ancien est intéressante sur la question de la succession.

Contrairement à un bien immobilier traditionnel, un bien protégé peut être exonéré dans certains cas des droits de succession. Toutefois, depuis la loi du 1er janvier 2019, un propriétaire qui fait l’acquisition d’un bien classé doit le garder minimum 15 ans.

Monument classé ou inscrit ?

On dénombre en France plus de 40 000 monuments historiques protégés et la moitié appartiennent à des acquéreurs privés. Il convient de distinguer un monument inscrit d’un monument classé.

  • Un monument inscrit présente un intérêt historique, artistique ou architectural « suffisant ». La décision est motivée par la Commission régionale du patrimoine et de l’architecture (CRPA). L’inscription représente environ 66 % des biens historiques.
  • Un monument classé présente un intérêt historique, artistique ou architectural « public » au vu de l’art ou de l’histoire. À la suite de la décision de la CRPA, le dossier peut être transmis à la Commission nationale du patrimoine et de l’architecture (CNPA) qui statuera sur le classement du monument ou non. L’accord du propriétaire est obligatoire.

Si les procédures peuvent de prime abord paraître compliquées, la protection d’un monument ouvre droit à des possibles subventions de la part de la Direction Régionale des Affaires Culturelles ou des collectivités territoriales, mais aussi au mécénat si le bâtiment est ouvert au public. Néanmoins, il y a une contrepartie à tout, et ces avantages vont de pair avec des règles strictes concernant les aménagements et les travaux.

Et des travaux, il y en a souvent à prévoir lorsqu’on acquiert un monument historique. L’humidité, la mauvaise isolation thermique et une haute consommation d’énergie sont des problématiques auxquelles on se heurte presque systématiquement.

Rénover un bien immobilier inscrit

Si le propriétaire d’un monument historique inscrit reste libre de choisir son architecte, il doit systématiquement demander une autorisation d’urbanisme pour tous travaux qui nécessitent un permis (permis de démolir, déclaration préalable, permis de construire ou permis d’aménager) et l’afficher de manière visible pendant toute la durée du chantier. Les autres travaux doivent être déclarés au préfet de la région 4 mois au moins avant le début de l’aménagement.

À l’issue du chantier, l’architecte devra adresser à la mairie une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux. Si l’état de l’immeuble fait courir un risque imminent, le maire de la commune est en droit d’ordonner des mesures provisoires, c’est-à-dire la démolition ou la rénovation sur conseils de l’Architecte des bâtiments de France.

Rénover un bien immobilier classé

Entreprendre des travaux sur un bien immobilier classé est beaucoup plus contraignant que pour un bien inscrit. Toute demande de restauration, modification ou destruction doit faire l’objet d’une demande auprès de la Direction Régionale des Affaires Culturelles.

En effet, les aménagements ne doivent pas dénaturer le bâtiment, et si rénovation il y a, il faut que ce soit à l’identique. Il faut obligatoirement une autorisation même s’il s’agit de modifications pouvant être jugées « minimes » comme un dessouchage, un assainissement ou des projets de décoration intérieure.

Avant de commencer les travaux, le propriétaire doit en informer la Conservation régionale des monuments historiques. Le propriétaire reste le seul maître d’ouvrage et même s’il n’est plus obligatoire de confier le chantier à un architecte en chef des monuments historiques (ACMH), le professionnel assurant les travaux doit justifier d’une qualification équivalente.

Le périmètre de protection des monuments historiques

Il faut noter que des démarches particulières s’appliquent pour tout bien situé à une certaine distance d’un monument historique. En effet, chaque bâtiment classé a un périmètre de protection qui s’étend sur 500 mètres, voire plus, si la décision est motivée par la Commission supérieure des monuments historiques.

Concrètement, les travaux sur un bâtiment, non inscrit et non classé mais qui se trouve dans le champ de vision du monument protégé sont soumis à directives. Tout chantier nécessitant l’obtention d’un permis de construire doit être approuvé par l’Architecte des bâtiments de France. Les autres travaux requièrent une autorisation du préfet. À noter que ces règles s’appliquent aussi aux surfaces non bâties comme un jardin ou une cour.

Contrairement aux bâtiments classés ou inscrits, les biens en zone protégés n’ouvrent pas droit aux avantages fiscaux.

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