Les bonnes raisons d'investir en LMNP à crédit

Le développement des plateformes de locations saisonnières en ligne a fait exploser la demande de location de biens meublés ces dernières années. De plus en plus d’investisseurs utilisent l’effet de levier du crédit et se tournent vers la location meublée, pour adopter le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Mais pourquoi l’attrait de ce statut ne cesse de grandir ? Et pourquoi investir en LMNP à crédit ?

Le statut de LMNP

Lorsqu’un investisseur choisit d’acheter un bien et de le meubler, la location change totalement de régime, les revenus ne sont plus des revenus fonciers, ils entrent dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Si les revenus perçus de la location meublée restent inférieurs à certains seuils :

  • 23.000 € de recettes
  • et/ou représentant moins de 50% de l’intégralité des revenus professionnels

alors la location reste non professionnelle.

Les relations contractuelles entre loueur et locataires sont plus souples dans le cadre d’une location meublée, contrairement à la location nue qui impose une durée de 3 ans minimum et des conditions très strictes de rupture du bail.

Toutefois, il faut être prudent lors de la mise en location meublée car un certain nombre d’obligations ou de vérifications sont à réaliser, sous peine de conséquences sérieuses.

La fiscalité du LMNP

L’attrait de la location meublée tient beaucoup à sa fiscalité avantageuse. En effet, si vous optez pour le régime réel du BIC, vous pouvez déduire les charges classiques de location : taxe foncière, charges de copropriété, travaux, frais de gestion,... Mais vous pouvez surtout amortir le bien, c’est-à-dire déduire comptablement et fiscalement une charge que vous ne supportez pas réellement. L'amortissement du bien permet d’avoir un résultat imposable faible, voire nul.

L’intérêt d'investir en LMNP à crédit

L’immobilier est la classe d’actif qui vous permet de bénéficier de l’effet de levier du crédit. Grâce au crédit vous bénéficiez immédiatement d’un capital (le bien) qui va générer des revenus (les loyers) qui vont vous permettre de rembourser partiellement votre crédit, et cela sans vous démunir de votre épargne déjà constituée.

L’inconvénient d’une opération à crédit porte essentiellement sur l’effort de trésorerie que peut être amené à réaliser l’investisseur, c’est-à-dire la différence entre les dépenses (mensualités du crédit, charges, fiscalité,...) et les recettes (loyers perçus). La location meublée est en ce sens plus intéressante qu’une opération de location nue. Car restant une opération immobilière, elle peut être réalisée à crédit. Les loyers encaissés n’étant que très peu (voire pas) fiscalisés, votre effort de trésorerie ne sera pas augmenté de cette fiscalité. Ceci vous permettra, à effort de trésorerie identique, de réaliser un investissement plus conséquent que pour une opération de location nue, et donc de bénéficier à terme du crédit de revenus complémentaires plus importants.

Autre avantage, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus de l’opération, ils permettent donc de diminuer encore le résultat fiscal imposable. Et si par cette déductibilité des intérêts d’emprunt, votre revenu imposable est déficitaire, vous constituez un déficit reportable sur vos revenus de même nature à venir. Votre opération ne crée donc pas de fiscalité supplémentaire, vous vous créez des revenus non fiscalisés, c’est notamment pourquoi la location meublée est envisagée dans un horizon très long terme et peut ainsi constituer une solution retraite idéale.

Dernier avantage notable, le passif lié à une opération immobilière doit être pris en compte dans le calcul de l’assiette IFI. Vous pouvez être tenté de réaliser une opération en LMNP en paiement comptant, sauf qu’il s’agit là d’une erreur si vous êtes soumis à l’IFI. Car en faisant cela vous transformez un actif exonéré, de l’épargne financière, en actif taxé à l’IFI. Pour éviter cela, conservez votre épargne et achetez à crédit, le capital restant dû viendra en diminution de la valeur de votre bien pour le calcul de votre IFI.

Cette période de taux extrêmement bas incite les investisseur à réaliser de nouvelles opérations immobilières, mais souvent échaudés par la fiscalité liée à l’immobilier : taxe foncière, impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, IFI… Avec le LMNP vous vous exonérez de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, ce qui n’est pas négligeable sur l’économie globale de votre opération.

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