Location : quelle durée choisir pour louer en meublé ?

Avant de se lancer dans la location en meublé, il est nécessaire de définir quelle sera la durée de location. Cette durée peut-être courte, à savoir une location à la nuitée ou à la semaine, moyenne ( location mensuelle), ou encore longue c’est-à-dire avec un bail d’un an. Chacune de ces durées présente des avantages et des inconvénients que nous allons détailler pour vous aider à faire votre choix.

Pourquoi louer en meublé plutôt qu’en nu ?

Louer en meublé plutôt qu’en nu comporte plusieurs avantages :

  • Pour bénéficier d’un loyer plus important (environ +25% par rapport au nu)
  • Pour la souplesse dans la durée de mise en location
  • Parce que la demande est forte sur les logements meublés : tourisme, étudiant, mobilité professionnelle
  • Pour sa fiscalité avantageuse qui, quand on la manie bien, permet d’arriver à un résultat net à 0 et donc de payer 0€ d’impôt.
Pour en savoir plus sur la fiscalité des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et la location meublée, rapprochez-vous d’un expert-comptable spécialisé sur le sujet : Lokizi vous conseille sur la fiscalité la plus appropriée des BIC de votre location meublée.

Louer en meublé, oui, mais de quelle manière ?

Un propriétaire peut faire le choix :

  • de louer en « meublé de tourisme » pour des locations à la nuitée ou à la semaine à une clientèle de passage, ce qu’on appelle communément en « Airbnb » . Mais il devra se limiter à 120 jours/an si c’est sa résidence principale ou se plier à des réglementations de plus en plus contraignantes (demande d’autorisation de changement d’usage, règles de compensation…)
  • ou alors d’opter pour louer en « meublé d’habitation » (c’est-à-dire que l’appartement devient la résidence principale du locataire). Dans ce cas le propriétaire a le choix entre 2 baux :le bail classique d’1 an renouvelable (et 9 mois pour les étudiants) et le bail mobilité qui est limité à 10 mois et ne concerne que des locataires de passage (formation, stage, apprentissage, études supérieures, mission). Un justificatif devra d’ailleurs être présenté pour ce dernier type de bail.

Quels sont les avantages et les inconvénients de ces trois options ?

En courte durée (location à la nuitée / semaine)

A première vue les revenus sont plus attractifs quand on loue à la semaine plutôt qu’au mois mais attention aux frais annexes, qui peuvent vite devenir importants : entrée/sorties des lieux, ménages, réparations, abonnements et consommations électriques etc… Il faut aussi garder en tête que c’est le propriétaire qui reste redevable de la taxe d’habitation et des charges sociales à payer sur les revenus perçus (RSI) et comme mentionné plus haut la location touristique est soumise à une réglementation de plus en plus stricte (n° enregistrement en mairie, permis de louer, compensation) et est de plus en plus contrôlée.

En moyenne durée (bail mobilité - location mensuelle maxi 10 mois)

Le bail mobilité a fait son arrivée en 2019 et il s’adresse à une certaine catégorie de locataires : apprenti, étudiant, stagiaire, en mission / formation pro qui devra fournir un justificatif de sa situation. La durée de ce bail est comprise entre 1 et 10 mois et elle n’est pas reconductible. L’avantage principal en louant sur plusieurs mois est que le propriétaire perçoit un revenu régulier. Par contre, le gros point négatif de ce nouveau bail est qu’il n’est pas possible de demander un dépôt de garantie au locataire ! Une notion qui ne rassure pas les propriétaires qui préfèrent, dans la majorité des cas, se tourner vers la longue durée.

En longue durée (meublé d’habitation bail 1 an avec locataire résident principal)

Le bail de location meublée dit traditionnel, comporte de nombreux avantages :

  • des revenus réguliers garantis
  • aucune formalité préalable en mairie ni compensation à effectuer
  • un logement bien entretenu par le locataire (respect de son « chez-soi » en résidence principale)
  • la logistique est plus légère et donc moins coûteuse (1 état des lieux /an)
  • le propriétaire n’est pas soumis au RSI et il n’est pas redevable de la taxe d’habitation ni des fluides (abonnement et consommations eau, gaz, électricité, internet…).

Comment déclarer ses revenus issus de la location meublée ?

Les revenus issus de la location meublée exercée à titre professionnel ou non professionnel (LMP / LMNP) sont caractérisés fiscalement comme des Bénéfices Industriels & Commerciaux (BIC). Ils doivent être déclarés au régime réel simplifié ou au régime micro-BIC, selon le montant perçu annuellement et/ou selon l’option choisie par le propriétaire :

Régime micro BIC

Si le montant annuel des loyers perçus avec la location meublée est inférieur à 70K€ ce régime est appliqué automatiquement et vous fait bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50%.

Régime BIC réel simplifié

Si le montant annuel des loyers perçus avec la location meublée est supérieur à 70K€ le propriétaire peut opter pour le régime réel simplifié (il peut aussi en faire la demande s’il est en dessous des 70K€). Dans ce cas il bénéficie d’une déduction :

  • des charges liées aux travaux, frais d’ameublement, dépenses locatives, frais de gestion et comptabilité, assurances, syndic, taxes et impôts
  • des charges liées à l’acquisition
  • de l’amortissement du bien et du mobilier
Pour savoir plus sur la fiscalité des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et la location meublée, rapprochez-vous d’un spécialiste sur le sujet : Lokizi vous apportera un diagnostic personnalisé sur le meilleur choix fiscal pour être imposé au minimum sur les revenus locatifs et pour prendre en charge toute la gestion (recherche de locataire, loyers, gestion locative, ...).
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