Propriétaire-bailleur : comment assurer votre logement ?

Vous venez d’acquérir un logement et vous souhaitez le mettre en location ? Votre locataire est tenu de souscrire à une assurance habitation pour habiter votre logement mais qu’en est-il de vous ? Ne mettez pas de côté l’assurance, certes elle peut être complexe à comprendre mais c’est une étape indispensable avant d’accueillir un locataire !

Par quelle assurance suis-je concerné ?

Dans le cadre des assurances habitations, deux produits quasiment semblables existent : l’assurance multi-risques habitation (MRH) et l’assurance propriétaire non-occupant (PNO). Dans les deux cas, ces assurances vous protègent contre les dommages pouvant survenir dans votre logement. Cependant, elles s’appliquent chacunes à des situations de vie différentes :
  • Si vous occupez le logement en tant que propriétaire ou locataire, l’assurance MRH vous concerne.
  • Si vous êtes propriétaire d’un logement mais que vous ne l’occupez pas, c’est l’assurance PNO qui vous concerne.

En votre qualité de propriétaire-bailleur, vous êtes donc concerné par l’assurance PNO. Cette assurance couvre votre logement lorsqu’il n’est pas occupé (entre 2 locataires par exemple), ou si l’assurance du locataire fait défaut ou encore dans des situations spécifiques telles que les vices de construction.

Suis-je obligé de m’assurer ?

L’obligation de vous assurer ou non dépend du type de logement que vous possédez.

Si votre logement est en copropriété (ce qui s’applique dans la majorité des cas) :

Depuis la loi Alur de mars 2014, l'assurance PNO est obligatoire. Vous devez, au minimum, être couvert contre les risques de la responsabilité civile : “Chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant…” Article 9-1 de la Loi Alur, 24 mars 2014.

Si votre logement n'est pas en copropriété (maison isolée par exemple) :

Dans ce cas là, souscrire à l'assurance PNO n'est pas une obligation. Toutefois, cela reste fortement conseillé. En effet, les dégâts que peuvent engendrer un sinistre sont imprévisibles et peuvent affecter durablement vos économies.

A noter, en tant que propriétaire-bailleur, vous êtes parfaitement en droit de souscrire à une assurance MRH au nom de vos locataires s’ils n'en ont pas pris ou s’ils sont en défaut de paiement. Vous avez ensuite le droit de répercuter le prix de l'assurance contractée sur le prix du loyer.

Comment suis-je couvert ?

Les garanties d’une assurance PNO sont pratiquement les mêmes que celle d’une assurance MRH. Nous pouvons donc y retrouver :

  • La responsabilité civile : elle est utile lorsque vous êtes responsable d’un dommage sur un tiers.
  • Les incendies, tempêtes ou événements climatiques : notez que sont seulement couverts les tempêtes ou événements climatiques définis comme tels par l’Etat.
  • Les dégâts des eaux : seuls les dégâts provenant d’un vice de construction, d’un défaut d’entretien du logement ou bien d’un dégât concernant les murs, la charpente, la toiture ou encore la clôture de l’habitation sont concernés par cette garantie.
  • Les vols et vandalisme : ceux-ci concernent les biens immobiliers, par exemple une dégradation malveillante des murs.
  • Bris de glace : cette garantie concerne la dégradation ou la casse de parties vitrées.

L’assurance PNO propose aussi des garanties supplémentaires à celles habituellement présentes dans une assurance multirisques habitation traditionnelle :

  • Vices de construction : la garantie vices de construction comprend les défauts altérant la qualité de la construction et pouvant rendre le logement que vous possédez dangereux voire inhabitable. Une prise électrique défectueuse, par exemple, peut être considérée comme un vice de construction.
  • Défaut de construction
  • Troubles de la jouissance : cette garantie a pris peu à peu une place importante suite à l’explosion des plateformes de locations comme AirBnB. En effet, les troubles de la jouissance concernent les situations où le locataire utilise son logement pour des activités non comprises dans son bail (utilisation du logement pour de la location AirBnB, …)
  • Recours des locataires : utile dans la situation où le locataire se retourne contre vous en justice.

Quel est le tarif pour m’assurer ?

Votre tarif pour vous assurer va, avant tout, dépendre du type d’assurance à laquelle vous souscrivez. Une assurance habitation en ligne, vous reviendra logiquement moins cher qu’une agence traditionnelle, pour les mêmes raisons qu’un courtier immobilier en ligne coûte moins cher qu’un courtier physique. Par exemple, Luko propose une assurance PNO pour 5€/mois (soit 60€ / an). Dans le cas des assureurs traditionnels comme Allianz ou AXA, le tarif tourne autour de 70-80 € / an. Cette différence de prix est explicable par une sollicitation plus faible des demandes d’indemnisations. Bien souvent, c’est l’assurance du locataire qui va entrer en jeu, voire celle de la copropriété.
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