L'investissement immobilier en 2021 : le profil de l'acheteur type

L'année 2021 est exceptionnelle à bien des titres : tirée par une envie de changement des Français, elle a vu une production de crédit sans précédent, résultat d'un niveau record de transactions immobilières. Face à cette demande très soutenue, les assouplissements accordés en début d'année par le HCSF ont aussi joué leur rôle dans la réalisation des projets, les primo-accédants n'étant pas en reste.

Nous nous sommes aussi intéressés au profil de l'acheteur parisien, qui diffère sur de nombreux points (revenus, apport, prix du bien...).

Nous avons ainsi dressé le profil :

• des acheteurs de résidence principale,
• des investisseurs locatifs,
• des acheteurs de résidence secondaire.

"L'achat de résidence principale a tiré le marché en 2021, les Français étant à la recherche de plus de confort dans un contexte de crise sanitaire. L'apport demandé a augmenté de 5% par rapport à 2020, mais cela ne signifie pas que la surface achetée est identique, les prix immobiliers ont augmenté. Les ménages doivent aussi ajuster leur projet en conséquence", déclare Pierre Chapon, président de Pretto.

Du côté des acheteurs parisiens, l'apport est pratiquement 2 fois plus élevé (81 000€) pour un bien de 397 000€ en moyenne, et des revenus mensuels nets de 5 000€. Les acquéreurs ont en moyenne 33 ans, sont locataires dans 75% des cas, et emprunteurs seuls à plus de 50%.

70% des primo-accédants sur le marché des résidences principales

"La moitié des primo-accédants est issue de la classe moyenne (revenus jusqu'à 40 000€ par an). L'assouplissement du HCSF a clairement bénéficié à ces ménages qui ont pu devenir propriétaires cette année, sans compter les taux bas qui ont favorisé tous les profils d'emprunteurs. Les banques restent aussi particulièrement vigilantes à privilégier l'achat de résidence principale pour cette catégorie d'emprunteurs, notamment grâce à leur marge de manœuvre", déclare Pierre Chapon, président de Pretto.

En dépit de l'amour continu des Français pour la pierre, obtenir un financement pour un investissement locatif est de plus en plus difficile.

Ainsi, la finançabilité de ces projets ne retrouve pas ses niveaux de 2019 : 55 points en 2021, contre 59 points en 2019. A l'inverse, la finançabilité globale a gagné 1 point, tirée par la bonne santé du crédit immobilier destiné aux résidences principales.

"La fin du calcul différentiel, qui avantageait grandement les investisseurs ayant déjà un crédit, impacte les possibilités de financement. Un projet sur deux ne peut aboutir. Les conditions se sont durcies et il faut répondre aux attentes des banques sous tous les aspects : apport, épargne résiduelle, taux d'endettement...", souligne Pierre Chapon.

En 2021, l'investisseur locatif, 38 ans, est seul à 54%. Avec un revenu mensuel de 4 900€, il achète un bien principalement dans l'ancien de 200 000€ en moyenne et présente un apport de 33 000€ - soit 17%. A noter que l'apport qui avait déjà bondi de 25% entre 2019 et 2020, continue d'augmenter : +10% cette année.

A Paris, l'investisseur locatif, cadre dans 67% des cas, est célibataire à près de 70%. Il dispose d'un apport moyen de 37 000€ pour un bien de 225 000€.

L'attrait pour les résidences secondaires ne s'est pas démenti en 2021 : la finançabilité a bondi de 10 points entre 2020 et 2021, passant de 45 à 55, preuve que les banques ont traité de nombreux dossiers.

Sans surprise, les acquéreurs de résidence secondaire sont plus âgés : 45 ans en moyenne. Ils achètent à 2 dans 62% des cas un bien de 212 000 €. L'apport est de 63 000€ (contre 60 000€ en 2020) et les revenus nets mensuels sont de 6 200€. 50% des acheteurs présentent des revenus au-delà de 60 000€ nets annuels.

Parmi les régions les plus prisées figurent la PACA (14%), l'Occitanie (13%) et l'Auvergne-Rhône-Alpes (12%).

A titre de comparaison, l'acheteur de résidence secondaire parisien a 41 ans et est en couple. Cadre, son foyer gagne 7 200 € nets mensuels, avec un apport de 68 000 € pour un bien à 256 000 €. Il est propriétaire dans 46 % des cas et présente un taux d'endettement de moins de 35% à 70%. Les Parisiens visent l'Ile-de-France (18%), la Normandie (16%) et la région PACA (11%) pour l'achat de leur résidence secondaire.

"Depuis le 1er confinement en 2020, les demandes de résidence secondaire ont explosé, facilitées par l'essor du télétravail. En conséquence, certains marchés immobiliers sont tendus : l'offre de biens est rare, voire inexistante, et les prix se sont envolés. Il faudra attendre 2022 pour assister à une possible accalmie", note Pierre Chapon, président de Pretto.

Et pour résumer :