Diversifier son patrimoine immobilier grâce au viager

Tout le monde a déjà entendu parler du principe du viager, mais finalement ses subtilités et surtout son intérêt économique restent méconnus. Car oui, le viager est particulièrement intéressant pour les investisseurs.

L’intérêt économique de l’achat d’un viager occupé

Acheter en viager occupé est un puissant levier de constitution de patrimoine pour les ménages. Il permet de se constituer un patrimoine immobilier progressivement dans le temps tout en bénéficiant d’un prix réduit grâce à la décote d’occupation. Cette décote également appelée DUH (droit d’usage et d’habitation), peut être plus ou moins importante en fonction de l’âge et du sexe du/des vendeurs. En achetant en viager, l’investisseur diversifie son épargne sur un placement immobilier sécurisé. Il connaît le support de son épargne. Celui-ci réside dans la pierre, valeur refuge des Français, et non sur des supports financiers hasardeux.

Par exemple, il faudra prévoir un bouquet de 80 000€ et une rente viagère de 403€/mois pour l’achat d’un bien d’une valeur vénale de 350 000 € occupée par une femme seule de 71 ans (décote de 54%).

Autre atout non négligeable, l’achat d’un viager occupé se fait généralement sans recours à l’emprunt. Il n’y aura donc pas de frais bancaires à prévoir. Une économie importante est ainsi réalisée, le vendeur jouant en quelque sorte le rôle de banquier. Enfin, il est à noter que les charges annexes sont très allégées, l’occupant crédirentier ayant à sa charge l’entretien courant de son logement et des équipements, ainsi qu’une partie non négligeable des charges de copropriété.

Autre économie pour l’acquéreur débirentier : les frais de notaire sont calculés sur la valeur occupée et non sur la valeur vénale du bien. Ainsi une baisse de 12 000€ est possible pour un bien d’une valeur de 350 000€.

L’intérêt fiscal de l’achat d’un viager occupé

Le viager occupé représente une belle opportunité pour l’investisseur qui souhaite diminuer sa pression fiscale. Le débirentier n’a pas de revenus fonciers à déclarer, contrairement à un propriétaire bailleur. Son acquisition immobilière n’alourdit donc pas son impôt sur le revenu. Par ailleurs, l’acquéreur ne déclare que la valeur correspondant à la nue-propriété du bien. En conséquence l’achat en viager peut lui permettre d’éviter l’IFI.

Souplesse et gestion simplifiée du contrat pour l’investisseur

Outre l’intérêt financier d’un tel achat, l’acquéreur appréciera la gestion simplifiée de son investissement. Avec un viager occupé, pas de tracas locatifs. À la différence de la gestion locative, il n’y a pas de risque d’impayé de loyer, de dégradation ni de vacance locative. L’occupant, ayant un affect considérable pour son bien, veillera à l’entretenir avec soin. Pour l’investisseur, la sérénité offerte par cette souplesse de gestion est tout aussi importante que le rendement économique.

L’intérêt d’un achat en viager libre

Le viager libre est plus rare et donc assez recherché. Cette vente représente entre 5 à 10% des transactions en viager. Ce dispositif est particulièrement attractif pour les personnes qui souhaitent accéder à la propriété mais qui n’ont pas le profil type emprunteur. Par exemple, celles disposant d’un faible apport, celles qui ont une situation professionnelle précaire comme le CDD, le contrat saisonnier ou l’intérim, ou encore celles qui ont subi une ancienne maladie rendant l’emprunt compliqué et cher. Acheter en « viager libre » leur permet de devenir propriétaire occupant et ce, à moindre prix, car il échappe au coût du crédit immobilier.

La vente à terme, alternative intéressante à la vente traditionnelle

Le principe de la vente à terme consiste à vendre un bien immobilier et à percevoir son paiement étalé dans le temps pendant une durée déterminée à l’avance. Cette vente ne peut pas être comparée à la vente en viager du fait de l’absence d’aléa. L’acquéreur connaît le montant exact de son achat. Si les vendeurs décèdent avant le remboursement intégral des mensualités, alors il devra poursuivre le versement aux héritiers de la succession. Le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire, l’acquéreur procède à un paiement comptant et versera le solde sous forme de mensualités sur une durée déterminée. Ces mensualités peuvent être fixes ou révisables annuellement. Le comptant et les mensualités perçus par le vendeur ne sont pas imposables.

Il existe deux types de vente à terme, la vente à terme occupée et la vente à terme libre. Vivre de plus en plus âgé implique des besoins croissants en matière de soins médicaux… qui impliquent donc des besoins financiers en hausse. Les pensions de retraite, elles, n’augmentent pas et les revenus peuvent devenir de plus en plus insuffisants.

Grâce au viager, il est possible de rester chez soi, de conserver la qualité de vie à laquelle on est attaché, tout en disposant de revenus complémentaires. C’est un véritable dispositif de solidarité intergénérationnelle qui va mutualiser les intérêts de chacun. L’acquéreur, qui doit veiller à sécuriser son avenir, transmet son épargne à un senior qui en a réellement besoin et qui va le consommer. Le viager va permettre de mieux vivre maintenant côté vendeur et de mieux vivre plus tard côté acquéreur. Le viager peut ainsi être envisagé comme une nouvelle forme de retraite par capitalisation.

Si la vente est juridiquement et financièrement équilibrée entre les parties, alors le contrat sera juste et éthique. Les améliorations apportées ces dernières années à la méthode de calcul de la rente viagère et du bouquet rendent aujourd’hui le dispositif du viager plus équitable pour chacune des parties. La traditionnelle réticence des personnes âgées à l’égard du viager, liée au fait qu’elles ne pourront pas transmettre ce bien aux héritiers, est atténuée par le fait qu’elles peuvent à la place leur transmettre un capital grâce au bouquet, qui est le montant versé par les acquéreurs au moment de la vente.

Sous réserve de respecter quelques conditions, le contrat de vente en viager peut être très souple pour l’investisseur. D’où l’importance de se rapprocher d’un professionnel viagériste qui veillera à contractualiser ces conditions substantielles dès l’avant contrat.

Chez Viagimmo, nous disposons de compétences transversales juridiques financières et fiscales tout en maîtrisant le marché de l’immobilier. Le viager a longtemps été mal perçu. Il connaît un regain d’intérêt. Tant mieux, il est primordial de rendre ses lettres de noblesse à ce dispositif en rendant cette vente plus accessible, plus transparente. C’est pour l’une de ces raisons que le réseau Viagimmo a décidé de se développer sous contrat de licence de marque. Afin de rendre ce dispositif plus accessible car toute la France est concernée par cette formule gagnante-gagnante.

En résumé, tous les feux sont au vert aujourd’hui pour acheter un viager ou vendre en viager : c’est un investissement tangible et refuge, la pierre, sans recours à l’emprunt bancaire, qui offre une gestion simplifiée avec une pression fiscale atténuée. C’est le produit retraite idéal à envisager pour une diversification astucieuse du patrimoine.
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