Comment optimiser ma fiscalité dans le cadre d’une LMNP ?

Vous projetez d’acheter un bien ? Vous hésitez entre la location vide et la location meublée ?

Découvrez dans cet article les avantages de la fiscalité en meublé avec le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

A l’inverse des revenus fonciers qui concernent les locations nues, les revenus issus des locations meublées sont des Bénéfices Industriels et Commerciaux.

Ils se déclarent comme les revenus d’une petite entreprise commerciale, et bénéficient de déductions fiscales beaucoup plus importantes, notamment la déduction de l’amortissement du bien immobilier, du mobilier et des travaux.

Un des nombreux avantages liés à la location meublée est le fait de pouvoir fixer un loyer en moyenne entre 20 et 30 % plus élevé qu’en location nue, puisque le logement est équipé, et que le locataire peut s’installer directement.

Vous percevez donc plus de revenus, et ces revenus bénéficient de régimes fiscaux plus avantageux qu’en location vide.

Le premier régime fiscal est le micro, avec des abattements mais aucune déduction possible :

Location vide

Le microfoncier : vous bénéficiez d’un abattement de 30 %

Location meublée

Le microbic : vous bénéficiez d’un abattement de 50 %, et de 71 % dans le cas où le bien est classé meublé de tourisme

L’autre régime fiscal est le régime réel

Location vide

En location vide, il vous permet de déduire certaines dépenses pour calculer le revenu imposable, mais avec des limites au niveau de ce qui est déductible et des seuils.

Location meublée

Le régime réel simplifié en meublé vous permet de tout déduire, sans plafond. Par exemple, les frais d’acquisition (notaire, agence) payés lors de l’achat dans le cadre d’un investissement locatif. Mais également la déduction de l’amortissement (une partie de la valeur du bien), car on estime que le bien perd de la valeur puisqu’il est utilisé par les locataires dans le cadre de l’activité.

Vous n’êtes pas encore convaincu de l’intérêt de louer en meublé ? Voici un exemple chiffré sur les deux régimes fiscaux en LMNP :

Exemple
  • Loyers de 800€ par mois et 50€ de charges.
  • Montant annuel à déclarer : 10 200€
  • Taux marginal d’imposition de 30 % et 17,2 % de CSG/CRDS.

Micro BIC : simple abattement de 50% sur vos revenus locatifs (recettes charges comprises).

10 200€ à indiquer dans votre déclaration personnelle. Un abattement de 50 % est ensuite appliqué par l’administration fiscale, sans aucune autre déduction possible. L’imposition sera donc de (30%+17,2%) de (10 200/2) = 2407€ d’impôt

Régime Réel Simplifié : déduction de toutes vos dépenses (entretien, taxes foncières, charges de copropriété, intérêts d’emprunt, assurance, etc) ainsi que de l’amortissement du bien, des meubles et des travaux. En cas d’acquisition dans le cadre d’un investissement locatif, les frais d’acquisition (notaire, agence) sont également déductibles.

Avec une valeur du bien de 250 000€, du mobilier de 5000€, une taxe foncière de 500€, des intérêts d’emprunt de 1000€, des charges de copropriété de 1500€ et une dépense d’entretien de 200€

10 200 – 6000 (amortissement immobilier) – 1000 (amortissement mobilier) – 500 – 1000 – 1500 – 200 = 0€ d’impôt

Le résultat étant 0, il n’y aura pas d’impôt ni de CSG/CRDS à payer.

En LMNP, au régime Réel Simplifié, il n’y a pas d’impact de l’amortissement dans le calcul de la plus-value. Ce sera toujours la plus-value des particuliers qui s’applique, donc pas de mauvaise surprise. Vous pouvez récupérer votre bien pour l’habiter ou le vendre, il n’y a pas de durée d’engagement.

Le régime fiscal peut être changé tous les ans, avant le 1er février de l’année concernée par le changement, avec un simple courrier à envoyer à l’administration.

Dans 85% des cas, le régime réel est fiscalement bien plus avantageux, et vous permet de ne pas payer d’impôt pendant plusieurs années sur les revenus de location meublée.

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