Investissement locatif : meublé ou nu, que choisir ?

Si l’intérêt de l’investissement locatif n’est plus à prouver, la question du type de location longue durée est la plus pertinente entre location meublée ou location nue ?

Toutes deux répondent à des problématiques différentes, tant en matière de fiscalité, de risque ou même de gestion. Voici un petit tour d’horizon de la question point par point.

Fiscalité meublée, une niche fiscale ?

En matière de fiscalité, les situations entre location meublée et nue restent assez similaires, mais il existe malgré tout quelques petites différences intéressantes à noter.

Sans trop entrer dans les détails, précisons d’emblée qu’il existe deux régimes fiscaux différents, que ce soit pour la location meublée ou la location nue : le régime forfaitaire ou le régime réel.

Régime forfaitaire

Dans le cas d’une location nue, le régime forfaitaire est dit micro-foncier.

Le propriétaire peut choisir cette option si la somme de ses loyers locatifs hors charges sur l’année est inférieure à 15 000 €. Il bénéficie alors d’un abattement fiscal de 30 % sur ses revenus locatifs.

Pour une location meublée, le régime forfaitaire est dit micro-bic. Les conditions d’éligibilité à ce statut ont un plafond de 70 000 € à l’année (montant total de loyers hors charges également).

L’abattement sur les revenus est lui aussi supérieur puisqu’il est de 50 % mais se calcule sur les loyers charges comprises, ce qui baisse encore l’imposition.

Régime réel

Plus complexe, le régime réel permet au propriétaire de déduire un certain nombre de charges relatives à son bien loué parmi lesquelles les frais de gestion (honoraires de gérance, rémunérations du gardien, etc.), la taxe foncière, les primes d’assurance (notamment la Garantie des loyers impayés), les dépenses d’entretien ou de réparation, les provisions pour charge de copropriété, les intérêts d’emprunts, etc.

Ces déductions sont identiques pour la location meublée ou la location non meublée.

La seule différence réside dans la possibilité, avec le régime réel en meublé, d’amortir la valeur de votre logement ce qui permet de limiter, voire supprimer l’imposition des loyers.

Prenons l’exemple d’une gestion locative à Lyon où il est possible d’amortir environ 80 % de la valeur actuelle du bien par rapport au marché sur une période de 25 ans.

Si vous avez acheté un T3 d’une valeur de 160 000 € mais qui vaut aujourd’hui 220 000 €, vous pourrez déduire environ 7 040 €, suivant ce calcul : 220 000 x 80 % / 25 = 7 040 €

Ce choix du régime réel demande souvent l’intervention d’un cabinet comptable. Heureusement, les frais engendrés sont eux aussi déductibles !

Dans ce duel à distance, la fiscalité de la location meublée, considérée comme une niche fiscale par certains spécialistes, est globalement plus avantageuse que celle de la location nue puisque : - l’abattement fiscal au régime forfaitaire de la location meublée est supérieur de 20 % à celui de la location nue - la location meublée permet au propriétaire de rester au régime forfaitaire plus longtemps (70 000 € pour le meublé, 15 000 € pour une location nue) - l’engagement au régime réel est inférieur en meublé (2 ans) qu’en nu (3 ans) - l’amortissement de la valeur du bien est possible pour la location meublée, ce qui a pour effet de réduire notoirement l’impôt voire même de le supprimer dans certains cas.

Quelle différence de revenus entre loyer nu et meublé ?

C’est un fait, les logements meublés se louent en moyenne 10 % plus chers que les logements nus. Même si cela peut représenter un écart assez mince, à long terme, le gain peut être significatif.

Il faut toutefois tempérer cet écart en précisant que dans les locations meublées, le remplacement de l’électroménager défectueux pour des raisons d’usure normale incombe aux propriétaires.

Gestion locative nu ou meublé : priorité à la nature du projet

Que vous vous chargiez vous-même de la location de votre bien ou que vous en confiez la gestion locative à une agence immobilière traditionnelle ou à une agence nouvelle génération, comme Mon Bel Appart, il y a des différences notoires entre meublé et non meublé.

Mais c’est davantage la nature de votre projet (temps à consacrer à la gestion, la récupération envisagée du bien, etc.) qui vous amènera à choisir.

Facilité à louer : l’emplacement prime

Tandis que le parc locatif français compte 94 % de logements nus et 6 % de logements meublés* seulement, une tendance de fond sur les dernières années a fait exploser la demande pour la location meublée longue durée, qui est aujourd’hui supérieure à l’offre.

Ceci s’explique en partie par le besoin toujours croissant de mobilité, que ce soit chez les jeunes diplômés, les étudiants ou les familles qui privilégient des déménagements simplifiés sans meuble.

Mais globalement, sur ce point, l’emplacement du logement est un facteur autrement plus important que sa nature, meublée ou vide.

Vacance locative inférieure pour les logements nus

Elle est inférieure pour le meublé à court terme (il est plus facile de louer un logement meublé qu’un logement nu), mais du fait d’un turn-over plus important dans le meublé que dans le nu, la vacance locative est supérieure pour le meublé à long terme.

Récupération du bien : plus aisée avec une location meublée

En location meublée longue durée, il est plus simple pour un propriétaire de récupérer son logement qu’en location nue : - les baux qui lient propriétaires et locataires sont d’une durée d’1 an contre 3 ans en location nue - le préavis consécutif à l’envoi de la lettre de dédite est de 3 mois en location meublée, contre 6 mois en location nue.

Dans les deux cas de figures, le motif doit entrer dans un cadre légal.

Pour conclure, si l’investissement locatif est historiquement ultra dominé par les locations nues en France (94 % du parc locatif, on le rappelle), le meublé est en pleine croissance.

Quant au choix à faire, il dépendra davantage de la nature de votre projet et des objectifs que vous visez : soit la rentabilité (priorité au meublé), soit à une gestion simplifiée (priorité au nu).

  • Source : Insee, 2017.
Publié le 26 mars 2020
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Antoine Ortega
Growth Marketer
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