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Quel marché immobilier, un an après l'arrivée du Covid-19 ?

Quel marché immobilier, un an après l'arrivée du Covid-19 ?

Un an déjà que le Covid fait partie de notre vie. Nous nous sommes penchés sur l'évolution du marché immobilier et les conséquences du virus.

Globalement, en ce début d'année, l'environnement de financement est meilleur qu'en 2020, même si l'année dernière n'a pas été si catastrophique comme l'ont attesté les chiffres de la production de crédit (192,4 milliards d'euros, hors renégociations, soit en très léger recul de 0,31 % par rapport à 2019).

"Les assouplissements du HSCF et la volonté des banques de prêter sont deux éléments qui permettent aux conditions de crédit d'être bien orientées. En revanche, les établissements bancaires sont prudents sur les dossiers à financer : le chômage reste l'incertitude principale de cette année. L'inflation est un risque possible, en dépit de la position de la BCE" déclare Pierre Chapon, président de Pretto.

Début 2021, un meilleur contexte qu'en 2020

Tout d'abord, l'année 2021 a mieux commencé que 2020, avec des taux immobiliers historiquement bas constatés en février 2021. Ils ont atteint des niveaux inférieurs à ceux de décembre 2019, période identifiée par Crédit logement comme un plus bas historique.

Tauxfévrier 2021décembre 2019
sur 15 ans 0,90 %0,88 %
sur 20 ans 1,03 % 1,05 %
sur 25 ans 1,27 % 1,31 %

Des taux bas historiques (source : Crédit logement)

Les taux moyens constatés par le Crédit logement retrouvent eux-aussi des niveaux d'avant-crise. Après avoir connu une nette hausse entre avril et juin 2020, notamment due à la difficile gestion à distance par les banques, ils ont amorcé une baisse graduelle.
Pierre Chapon, président de Pretto

En effet, au printemps 2020, une part significative des agences bancaires était à l'arrêt et ne pouvait traiter les dossiers en raison de l'absence d'une organisation à distance. Une situation qui s'était répercutée sur les taux, afin de limiter les nouvelles demandes de financement.

Rassurez-vous ! Aujourd'hui, les banques démarrent l'année en trombe et la concurrence est forte. La politique de taux attractifs s'explique aussi par un fort niveau d'épargne, accumulé au cours de l'année 2020. Selon l'INSEE, le taux d'épargne des ménages a atteint 21 % en 2020 contre 15 % en 2019. Pour la Banque de France, le surplus d'épargne devrait être de 200 milliards d'euros sur 2020 et 2021!

Plus de 60 000 ménages de retour sur le marché immobilier

Ces taux bas s'accompagnent aussi, vous le savez, d'un assouplissement des conditions d'octroi du HCSF : taux d'endettement à 35 % (contre 33 % en 2020), une marge de manœuvre des banques en hausse de 5 points (de 15 à 20 %) et une durée d'emprunt de 27 ans dans le neuf ou en cas de travaux.

"Ces assouplissements annoncés en décembre ont permis une hausse de la capacité d'emprunt de 6 % en moyenne pour les emprunteurs. Ils ont aussi signé le retour de plus de 60 000 ménages pénalisés par le taux d'endettement à 33 % en 2020" déclare Pierre Chapon, président de Pretto.

En effet, en 2020, 95 000 foyers emprunteurs se sont retrouvés exclus du marché immobilier, malgré une optimisation de leur dossier (allongement de la durée d'emprunt et/ ou augmentation de leur apport). 63 000 d'entre eux ont de nouveau accès au crédit cette année.

"Et en aucun cas l'assurance-emprunteur est un frein. En effet, celle-ci était déjà incluse par les banques qui respectaient le 33 % en 2020. On parle ici d'un véritable assouplissement" précise Pierre Chapon.

Et pour continuer les bonnes nouvelles : 80 % des banques ont déjà mis en place les nouvelles recommandations du Haut conseil à la Stabilité financière.

Une finançabilité qui s'est redressée

Vous vous souvenez de notre indice de finançabilité ? C’est notre donnée propriétaire, made in Pretto, qui mesure le nombre de projets, parmi toutes les simulations réalisées sur notre site, qui sont jugés comme finançables.

L'année dernière, sous l'effet combiné du durcissement de l'octroi de crédit et le Covid-19, la finançabilité globale avait reculé de 5 points (73 à 68 points). Si les projets de résidences principales ont été préservés par les banques (-3 points), ce sont les résidences secondaires et les investissements locatifs qui ont le plus souffert (-10 et 12 points respectivement).

Aujourd'hui, les écarts se réduisent, la finançabilité renoue avec des niveaux antérieurs à mars 2020. Ce qui est la preuve que l'environnement de financement est redevenu favorable, voire est devenu meilleur car le HCSF a assoupli sa position.

Pierre Chapon
Description de l'image

Chômage et inflation, les deux principaux points de vigilance de 2021

Bien que les conditions d'emprunt soient favorables, une partie des emprunteurs reste exclue. C'est le cas pour certains employés en chômage partiel, notamment dans des secteurs à risques (aéronautique, culture, transport aérien, restauration...).

"Les banques sont prudentes pour ce type de dossiers, car les risques de licenciements sont élevés. Mais cela ne veut pas dire qu'il faut s'interdire d'essayer : les stratégies varient selon les banques. Nous avons eu par exemple un cadre dans l'aéronautique, 2 700 € net mensuel, dont le dossier pour sa résidence principale à 195 000 € a été refusé car il était en chômage partiel. Une autre banque a fini par accepter de le financer, avec un taux de 1,7 % sur 25 ans" détaille Pierre Chapon.

Légère hausse de taux sur les marchés, pas encore une tendance nette sur le crédit immobilier

Si les banques savent désormais travailler à distance, elles pourraient être amenées à revoir leurs taux à la hausse si les augmentations de l'inflation et de l'OAT France se poursuivent.

En effet, en février 2021, les taux de l'OAT (les Obligations Assimilables au Trésor) sont remontés (-0,047 % au 25/02) avant de retomber à -0,15 % au 15 mars 2021. Bien que l'inflation de la zone euro reste loin des 2 % (+0,9 % selon Eurostat) et que la BCE souhaite « préserver des conditions de financement favorables pour soutenir la reprise », il n'est pas interdit de rester vigilant.

Il est encore un peu tôt pour parler de remontée des taux, mais c'est une possibilité. La BCE ne souhaite pas briser l'effort de reprise, mais les banques pourraient répercuter la hausse des taux de l'OAT sur les crédits. Pour l'instant, nous n'observons pas de hausse généralisée, ce qui peut s'expliquer par les niveaux de dépôts particulièrement importants liés à la baisse de la consommation.
Pierre Chapon, président de Pretto
Mis à jour le 16 septembre 2021
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Chargée de Relations Presse
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