Immobilier : que retenir de l'année 2020 ?

2020 est (enfin) finie ! L'occasion pour nous de faire le bilan de cette année écoulée et de revenir sur les faits marquants du marché immobilier.

Recul de la finançabilité des profils avec peu d'apport, priorité au financement des résidences principales, production de crédit... Quel bilan tirer de l'année 2020 sur le front de l'immobilier ? A l'aide des données de notre observatoire, le Datalab Pretto, nous nous sommes penchés sur la question afin de vous apporter quelques éléments de réponse.

Des écarts qui se sont creusés en 2020 en fonction des types de projets et de profils

Plus que le Covid-19, ce sont les recommandations du HCSF de décembre 2019 (taux d’endettement maximal à 33 %, ne pas dépasser les 25 ans d’emprunt) qui ont apporté des changements notables qui se mesurent tout au long de l’année 2020.

“Il y a eu plusieurs conséquences issues de ces recommandations. Parmi celles-ci, on peut noter la hausse de la durée moyenne d’emprunt, qui est de 21 ans contre 19,9 ans en 2019” déclare Pierre Chapon, président de Pretto.

Côté indice de finançabilité, cet indicateur propriétaire que l'on vous présente régulièrement, nous avons pu observer un recul de 5 points à l'échelle globale des projets, entre 2019 et 2020 (73 à 68 points). Comme nous l'avions déjà indiqué ici, les résidences principales ont été les projets immobiliers favorisés par les banques dans un contexte macro-économique perturbé. Pour ces projets, la baisse de la finançabilité est seulement 3 points.

Une finançabilité dégradée pour les investisseurs locatifs

Notre rétrospective de l'année 2020 confirme également que ce sont principalement les investissements locatifs qui ont été négativement impactés, notamment avec les 33 % d’endettement et la fin du calcul différentiel.

En effet, en 1 an, l’indice de finançabilité des investisseurs est passé de 59 points en 2019, à 47 points en 2020 (soit -12 points). Seul 1 projet d’investissement locatif sur 2 peut être financé.

Les banques ont mis l’accent sur le financement des résidences principales. Malgré une forte demande d’investissement locatif, de nombreux projets n’ont pas pu aboutir, principalement à cause de la règle des 33 % d’endettement. Ce qui a mené de nombreux investisseurs à viser des biens moins chers et plus petits

Pierre Chapon, président de Pretto

Pour aller plus loin : Les villes préférées des investisseurs en 2020

Professions indépendantes et profils sans apport : une finançabilité en forte baisse

Enfin, sous l’effet des recommandations du HCSF de décembre 2019, les banques sont plus exigeantes sur les profils financés, ce qui favorise les emprunteurs connus pour être les plus stables (salariés en CDI, médecins, fonctionnaire et contractuels de la fonction publique).

A l’inverse, les profils qui sont traditionnellement considérés comme plus risqués par les banques (indépendants, intermittents, artisans) ont vu la faisabilité de leurs projets plus durement impactée par les restrictions en 2020. Ainsi, l’écart de finançabilité entre les profils peu risqués et le profils plus risqués était de 24 points début 2019, il est désormais de près de 29 points.

La nécessité de présenter plus d’apport (afin de couvrir les frais) a eu pour conséquence une hausse importante de celui-ci. A l’échelle nationale, l’apport moyen est en hausse de 23 %, passant de 34 883 à 42 875 €.

En parallèle, les acquéreurs présentant moins de 5 000 € d’apport voient leur finançabilité reculer de 9 points, contre un recul de 5 points seulement pour l’ensemble des projets.

Les demandes des banques de présenter au moins 10 % d'apport pour couvrir les frais a eu un effet très net sur ce type de profils. Dans ce cas de figure, bien que les banques disposent d’une marge de manœuvre, ce sont des projets qui ont dû être reportés ou annulés

Pierre Chapon, président de Pretto

Baisse mesurée du marché immobilier et de la production de crédit

Avec le Covid-19 et l'impact des recommandations du HCSF sur les emprunteurs, on aurait pu croire que la production de nouveaux crédits à l'habitat (c'est-à-dire de crédits immobiliers) aurait pris un coup en 2020. En réalité, elle s'est maintenue : elle est de 150 milliards d'euros de crédits sur la période de janvier à octobre 2020, contre 158,3 milliards d'euros de janvier à octobre 2019.

Et si vous vous dites "oui, mais les taux ?", sachez qu'ils ont côtoyé les plus bas niveaux historiques : 1,20 % novembre 2020, contre 1,13 % en janvier 2020 (chiffres Crédit Logement). Une tendance que nous avons également observé. A titre d'exemple, le taux moyen sur 20 ans est de 1,09 % en décembre 2020, contre 1,13 % en janvier 2020.

Pour aller plus loin : Consulter nos taux du mois

Malgré les conditions de financement durcies, sous les effets des recommandations du HCSF et de la crise sanitaire, les banques ont continué à vouloir prêter pour maintenir leur activité. Le marché immobilier s’est montré résilient : les Français ont continué d’accéder à la propriété et le nombre de transactions approche le million, selon les dernières estimations

Pierre Chapon, président de Pretto

Les assouplissements du HCSF en date du 17 décembre 2020, notamment le taux d'endettement maximal désormais fixé à 35 %, devraient cependant apporter un peu d'air aux ménages en 2021.

Mis à jour le 25 nov. 2022

Candide Louniangou

Chargée de Relations Presse

Après une expérience en journalisme immobilier, Candide a intégré une agence de relations presse sur ses sujets préférés, l'immobilier et les start-ups. Et c'est guidée par cette passion qu'elle a rejoint Pretto, pour nous faire connaître auprès du plus grand nombre.