L’investissement immobilier locatif en loi Malraux

La loi Malraux est un dispositif fiscal créé pour préserver le patrimoine français. Ce dispositif, exclu du plafonnement des niches fiscales, permet d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu importante, fondée sur les travaux de réhabilitation complète d’un immeuble situé en centre-ville ou dans un quartier classé Site Patrimonial Remarquable.

La réduction d’impôt permise par la loi Malraux est de 22% du montant des travaux. Ce taux passe à 30% lorsque les dépenses sont effectuées pour des immeubles situés :

  • Dans un SPR (Site Patrimonial Remarquable) couvert par un Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé,
  • Dans un QAD (Quartier Ancien Dégradé) pour les dépenses supportées jusqu’au 31/12/2019
  • Dans un quartier avec une concentration élevée d’habitat ancien dégradé et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle pour les dépenses supportées jusqu’au 31/12/2019

Qui est concerné par la loi Malraux ?

La loi Malraux concerne tous les contribuables, domiciliés en France, fortement imposés. Attention, pour investir en loi Malraux, les contribuables devront pouvoir supporter la charge financière des travaux de réhabilitation de l’immeuble engendrés.

Exemple d’un investissement immobilier en loi Malraux

Mr et Mme X sont mariés et ont un enfant à charge. Ils paient à eux deux 50 000 € d’impôt sur le revenu et sont situés dans une Tranche Marginale d’Imposition à 41%.

Le couple X décide d’investir dans un bien immobilier de caractère à Nantes, situé dans un secteur sauvegardé. Ainsi, la réduction d’impôt Malraux peut s’appliquer. Le montant de l’opération est de 400 000 € (travaux : 250 000 € + foncier : 150 000 €).

Détail du calcul : Mr et Mme X décident de répartir les travaux de restauration sur 4 années, soit 62 500 €/an. Le bien immobilier remplissant les critères du dispositif fiscal de la loi Malraux, Mr et Mme X peuvent déduire de leur impôt sur le revenu 30% du montant total des travaux.

250 000 * 30% = 75 000 € de réduction d’impôt sur 4 ans. Soit, 18 750 € par an.

Le couple X ne paiera plus 50 000 € d’impôt mais 31 250 € (50 000 – 18 750) pendant 4 ans. Par ailleurs, ce couple se constitue un patrimoine immobilier qualitatif, situé dans un secteur prisé, et anticipe des revenus supplémentaires pour leur retraite.

Les conditions d’application de la loi Malraux

La réduction d’impôt Malraux est limitée à un plafond de 400 000 € de travaux étalés sur 4 années consécutives, délai maximum autorisé, soit une réduction d’impôt maximale de 120 000 €.

Contrairement à la loi Monument Historique (MH), le bien immobilier en loi Malraux doit être loué nu (non meublé), et ce dans les 12 mois suivant la date d’achèvement des travaux, pour une durée minimale de 9 ans.

Les travaux de restauration engagés doivent faire l’objet d’une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet (ASP) « avant » le démarrage des travaux et doivent être suivis par les Architectes des Bâtiments de France.

Le cabinet de gestion de patrimoine Bertrand-Demanes recense dans son guide loi Malraux, les dépenses éligibles à la loi Malraux, spécifiques à la restauration de l’immeuble.

Le montage des opérations en loi Malraux

Les opérations immobilières en loi Malraux sont montées selon deux systèmes différentes :

  • En VIR (Vente d’Immeuble à Rénover) ou
  • En ASL (Association Syndicale Libre)

La vente d’immeuble à rénover (VIR) est une modalité de vente similaire à la VEFA. Celle-ci réglemente l’achat d’un bien immobilier ancien qui nécessite une rénovation, dans un délai déterminé. L’acquéreur est tenu de financer les travaux selon un planning bien défini. Les frais de notaire de l’opération sont calculés sur le coût des travaux ET du foncier. Étant basé sur le même système que la VEFA, un investissement immobilier en loi Malraux offre ainsi une garantie financière d’achèvement.

En VIR, le déficit foncier ne s’applique pas et lors de la revente du bien, l’impôt sur la plus-value sera calculé sur le prix global.

L’association Syndicale Libre (ASL), est un groupement de propriétaires fonciers qui doit être déclaré à la préfecture du siège de l’ASL. Cette association permet d’effectuer des travaux d’entretien, d’amélioration ou de mise en valeur de biens immobiliers anciens. Dans ce montage, on distingue l’achat du bien “en l’état” et le montant des travaux. Les frais de notaire sont calculés seulement sur la partie foncière, mais à la revente, l’impôt sur la plus-value est calculé uniquement sur le foncier. En ASL, l’acheteur peut bénéficier du déficit foncier.

Où investir en Malraux en 2019 ?

La loi Malraux impose que l’immeuble soit situé dans une zone appelée Site Patrimonial Remarquable (SPR). Les SPR remplacent les secteurs sauvegardés, les Zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) et les Aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP). Ils concernent les villes, quartiers, paysages ou espaces ruraux dont la conservation, la restauration, la réhabilitation ou la mise en valeur présente un intérêt public d’un point de vue historique, architectural, archéologique, artistique ou paysager.

Le droit à la réduction d’impôt s’applique dès lors que la restauration de l’immeuble est déclarée d’utilité publique ou lorsque le plan de sauvegarde et de mise en valeur du secteur sauvegardé a été approuvé.

Pour être éligibles à la réduction d’impôt Malraux, les immeubles doivent être :

  • Des locaux à usage d’habitation
  • Des locaux destinés après travaux à l’habitation
  • Des locaux affectés à un usage autre que l’habitation n’ayant pas été originellement destinés à l’habitation et dont le produit de la location est imposé dans la catégorie des revenus fonciers.
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