Immobilier : qu’attendre de 2022 ?

Qui dit nouvelle année, dit changements en perspectives. Conditions d'emprunt immobilier, nombre de transactions immobilières, hausse des prix... on fait le point.

Vous le savez, depuis le 1er janvier 2022, les règles du Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) sont désormais contraignantes dans le cadre d’un prêt immobilier :

le taux d’endettement est de 35% maximum,
la durée d’emprunt ne peut dépasser les 25 ans - hormis dans le neuf (construction) ou bien en cas de travaux qui représentent 25% de l’opération.

En cas de non-respect de ces critères, les banques s’exposent à des sanctions. Elles peuvent cependant déroger à hauteur de 20%, sur une base trimestrielle. Ce qui signifie que si vous présentez un taux d’endettement de 37% par exemple pour l’achat de votre résidence principale, la banque pourra vous prêter si vous rentrez dans sa marge de manœuvre.

Bon à savoir : si vous souhaitez faire un rachat de crédit, ou le renégocier, ces règles ne s’appliquent pas. En effet, le HCSF ne fait pas “obstacle aux rachats et renégociations de crédits dès lors qu’ils permettent de réduire le taux d’effort ou la maturité des crédits”.

Dans tous les cas, plus que jamais, il est essentiel de bien préparer votre demande de prêt immobilier avant de vous lancer dans votre projet d’achat.

Pour aller plus loin : Bien calculer sa capacité d'emprunt

Des taux immobiliers qui devraient rester bas

Les règles du HCSF en vigueur ne font pas reculer les banques. Au contraire, elles affichent des objectifs ambitieux pour cette année, supérieurs à ceux de 2021. Ce qui signifie qu’elles espèrent générer une plus forte production de crédit, déjà très élevée en 2021 (+25% par rapport à 2020 au T3 2021).

La compétition devrait donc être intense entre les banques pour continuer d’attirer des clients, et donc atteindre leurs objectifs. Les taux immobiliers, qui avaient franchi de nouveaux planchers historiques l’année dernière, restent bas en ce début d’année. Comme nous vous le disions ici, les premières estimations début janvier 2022 sont de 0,88% sur 15 ans, 1,01% sur 20 ans et 1,19% sur 25 ans.

A cela vient s’ajouter les critères du HCSF, qui pourraient pousser les banques à maintenir des taux bas pour séduire les bons dossiers.

Par ailleurs, les liquidités sont très abondantes sur le marché et dans les bilans des banques, une situation globalement positive pour les taux, de nature à contrebalancer les risques de hausse liés à l’inflation.

Pierre Chapon, président de Pretto

Vers un nouveau record de transactions immobilières ?

2021 aura été une année exceptionnelle. Dès février, les taux ont atteint des niveaux historiques, et leur baisse a profité à tous les ménages. Le desserrement des conditions d’octroi opéré par le HCSF a permis le retour des emprunteurs modestes sur le marché - ce sont d’ailleurs eux qui ont le plus profité de cet allégement.

Enfin, la crise sanitaire a aussi impacté les projets d’achat : le logement est devenu une préoccupation des Français. La pierre a toujours eu une valeur refuge, et le Covid n’a pas démenti cette tendance très française. Par conséquent, le volume de ventes immobilières en 2021 frôle 1,2 million, du jamais vu en France.

Sans surprise, les ménages ont cherché à acquérir plus grand, en s’éloignant des métropoles - une envie permise par l’essor du télétravail. Paris a par exemple connu un ralentissement de la demande, à l’inverse de villes moyennes comme Strasbourg, Angers, Nantes, Nice, Rennes...

La tendance devrait se maintenir en début d’année : la demande reste forte et l’attrait pour ces villes moyennes, voire les zones rurales, ne se dément pas.

Un amour qui a un coût : les prix dans ces villes ont fortement augmenté : +6,7% à Nantes, +4,5% à Strasbourg ou encore +5,5% à Nice selon MeilleursAgents. La hausse des prix est par ailleurs plus forte sur les maisons (+7,1 % sur l’année au 2e trimestre 2021 selon les Notaires) que sur les appartements (+6,7 %).

Quel impact des prix sur le marché ?

Cette hausse des prix, qui ne donne pas l’impression de ralentir, pourrait exclure quelques emprunteurs en 2022. Bien que les taux soient bas, en-dessous de l’inflation (qui approche les 3%), ils ne pourraient pas compenser les prix immobiliers. Pour Pierre Chapon, “le prix des logements vont être un sujet majeur de l’année, marquée par l’élection présidentielle : prix dans l’ancien, mais aussi prix de la construction en forte hausse, et la pression constante du volet énergétique sur le budget des ménages (factures d’énergie et pression sur la rénovation énergétique)”.

Une situation déjà constatée dans certaines villes moyennes de France, où la population “locale” ne peut accéder aux biens sur leur marché immobilier, ces derniers ayant connu une forte hausse des prix. A Angers par exemple, les prix ont bondi de 57% en 5 ans. L’année dernière, les ventes ont crû de 7%, et le prix des appartements de 22%. Si une partie des habitants ne peut plus accéder à ces logements, ces mouvements peuvent aussi pousser les communes à accélérer le développement de leur ville, et proposer de nouvelles commodités pour le confort de leurs administrés.

Enfin, comme souligné plus haut, le volet énergétique aura aussi un impact en 2022. En effet, le débat s’intensifie autour des passoires thermiques, ces logements mal-isolés et qui ont pour conséquence de peser sur la facture énergétique des ménages. Au 1er septembre 2022, les propriétaires de logements notés F à G devront présenter un audit énergétique au moment de la vente. Ce document devra permettre aux acheteurs de connaître les travaux nécessaires pour rénover le bien, et passer à la classe B. Les propriétaires pourront compter sur l’éco-PTZ, qui est prolongé jusqu’en 2023 et dont le plafond a augmenté, passant de 30 000 à 50 000€.