Gérer seul son bien immobilier en location : comment faire ?

Beaucoup de bailleurs souhaitent gérer seuls la location de leur bien immobilier. Mais cela nécessite de gérer seul de nombreux éléments comme la recherche d’un locataire, la production de divers documents (bail, états des lieux, quittances de loyer …) ou encore la gestion des potentiels conflits avec le locataire choisi.

De nombreux investisseurs achètent un bien immobilier avant de le mettre en location pour que le bien s’autofinance.

Certains propriétaires délèguent la gestion locative de leur bien à un administrateur de biens. Mais cela constitue une solution très coûteuse. C’est pourquoi, la majorité des propriétaires préfèrent gérer seuls leur bien immobilier en location en s’aidant d’un outil de gestion locative en ligne. Cette option permet ainsi de faire des économies et donc d'optimiser la rentabilité de son investissement.

Pour gérer seul son bien immobilier, il est nécessaire de procéder à quelques vérifications.

Action n°1 : vérifier que son logement peut être loué

Avant de mettre en location son bien immobilier, un propriétaire doit obligatoirement s’assurer que son bien est décent, c’est-à-dire qu’il respecte les différents critères de décence définis par la loi. Dans le cas contraire, le propriétaire pourra faire l’objet de lourdes sanctions en cas de non respect de cette obligation.

Parmi les critères de décence nous retrouvons : la surface habitable du bien, le confort, la sécurité physique et la santé du locataire ou encore la performance énergétique.

Action n°2 : réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires

La signature du bail d’habitation est généralement accompagnée de la remise, au locataire, du dossier de diagnostic technique (DDT) comportant les différents diagnostics immobiliers obligatoires pour la mise en location d’un bien immobilier.

Parmi les diagnostics immobiliers existants, on retrouve : - Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ; - L’état des servitudes « risques » et d’information sur les sols (ESRIS) ; - Le diagnostic électrique ; - Le diagnostic gaz ; - Le diagnostic plomb (CREP) ; - Le diagnostic amiante des parties privatives (DAPP) ; - Le diagnostic surface habitable.

Action n°3 : fixer le montant de son loyer

En général, le loyer peut être fixé librement notamment en fonction de l’offre et de la demande locative. Mais dans certains cas, il est nécessaire de considérer la loi pour fixer son montant (ex : le bien immobilier est situé dans une zone tendue, le bien fait l’objet de conventions avec l’Etat ou encore l’ANAH, …).

Le loyer n’est pas le seul montant à fixer par le propriétaire. Ce dernier doit également fixer le montant de la provision pour charges. En effet, si les charges locatives sont acquittées par le propriétaire, certaines charges locatives sont récupérables auprès du locataire sous forme de provisions en même temps que le loyer. Il faudra néanmoins penser à effectuer une régularisation des charges locatives une fois par an.

Action n°4 : trouver un locataire

Différentes méthodes existent pour rechercher un locataire. Parmi ces méthodes on retrouve notamment le bouche-à-oreille ou encore la publication d’une annonce sur les sites spécialisés et les réseaux sociaux (au sein de groupes spécialisés).

La sélection du locataire est une démarche complexe car de nombreux locataires fournissent de faux documents aux propriétaires ce qui, par la suite, peut engendrer un risque plus élevé d’impayés. C’est pourquoi il est nécessaire de vérifier attentivement les documents fournis par le candidat dans son dossier de location (ex : vérification de l’identité et des justificatifs de revenus du candidat).

Action n°5 : procéder à la gestion courante de son bien

Pour qu’une location se passe bien il est nécessaire de bien la débuter notamment en éditant un bail de location en bonne et due forme qui définit les règles à respecter lors de la location. Il est également fondamentale de réaliser un état des lieux avant la remise des clés au locataire afin de pouvoir constater en fin de location les éventuels manquements du locataire.

Un propriétaire doit par la suite gérer de nombreux éléments comme l’encaissement des loyers ou encore l’envoi de documents au locataire (avis d’échéance, quittance de loyer, lettre de régularisation des charges, lettre de révision du loyer …).

De plus, il n’est pas toujours facile de gérer toutes les formalités attachées à la location de son bien immobilier. C’est pourquoi de nombreux propriétaires s’accompagnent d’un outil de gestion locative en ligne afin de faciliter la gestion courante de leur bien immobilier en location.

En effet, les outils de gestion locative en ligne, souvent gérés par des professionnels de l’immobilier, permettent un suivi personnalisé des loyers et d’être en accord avec la loi. Les propriétaires particuliers ont généralement la possibilité de générer les documents à envoyer à leur locataire, conformes à loi (bail, état des lieux, quittance de loyer, lettres de relances …). Cela leur permet donc d’éviter de potentiels conflits (retard de paiement, non respect des obligations ...) et ainsi entretenir une meilleure relation avec leur locataire.

Action n°6 : entretenir une bonne relation avec son locataire

Un propriétaire a 9 chance sur 10 pour que son locataire paie bien son loyer lorsqu’il y a une bonne relation entre les deux parties.

Fournir un logement décent au locataire n’est pas suffisant pour qu’une location soit réussie. En effet, une communication juste et transparente est également nécessaire entre les deux parties.

Il est aussi important de fixer des règles précises dès le début de la location : un contrat de location, respectant la législation en vigueur, doit donc être signé par le propriétaire et le locataire. La réalisation d’un état des lieux d’entrée en présence du locataire permet également de démarrer cette nouvelle relation sur des bases saines.

Pendant la location, une transparence totale sur les frais de location (loyer et charges locatives) assurera un paiement en temps et en heure de la part du locataire. Pour cela le propriétaire peut s'appuyer sur des modèles de documents professionnels.

Enfin, un propriétaire serein et organisé aura plus de temps pour créer une relation de confiance avec son locataire et ainsi s’assurer que la location se déroule bien.

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