En quoi consiste une expertise immobilière ?

L'expertise immobilière consiste à déterminer la valeur d'un bien ou d'un droit immobilier, en tenant compte de facteurs juridiques, techniques et économiques. Elle se distingue d'un simple avis de valeur. Il est entendu qu'une recherche de valeur vénale n'est pas une expertise du bâtiment. Elle est toujours effectuée sous réserve qu'il n'existe pas de vice caché. L'expertise immobilière suppose une visite complète des locaux ou de l'immeuble concerné ainsi que de ses équipements.

Une expertise implique, en outre, qu'un certain nombre d'informations et de pièces, relatives au bien immobilier expertisé, soient examinées par l'expert sans que celui-ci n'ait à procéder à un un audit complet des informations et des documents fournis par des personnes engageant valablement leur responsabilité. Enfin, elle doit contenir une explication des méthodes de calcul et des critères de choix conduisant aux valeurs retenues.

La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être cédé au moment de l'expertise par un vendeur désireux de vendre, dans les conditions normales du jeu de l'offre et de la demande. Cela suppose l'autonomie de décision des parties, la réalisation de la transaction dans un délai raisonnable et la mise en œuvre de diligences adaptées pour la présentation du bien sur le marché. La valeur vénale sera déterminée en fonction de l'affectation juridique et de l'usage du bien au moment de l'évaluation, tout en prenant en considération l'état réel d'entretien de l'immeuble et éventuellement de l'estimation des dépenses de gros entretien ou grosses réparations à engager à court ou moyen terme.

Les méthodes d'évaluation

Il est recommandé à l'expert d'utiliser au moins deux méthodes d'estimation dont l'une sera choisie parmi les méthodes "par comparaison”, et l'autre parmi les méthodes " par le revenu ”. S'il ne pouvait être retenu qu'une seule méthode, l'expert immobilier se devrait de le justifier.

Il existe quatre grandes familles de méthodes d'évaluation de biens immobiliers :

  • Les méthodes par comparaison directe (ou méthodes par le marché) : Celles-ci consistent à comparer le bien faisant l'objet de l'expertise, à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, à une date la plus proche possible de la date d'expertise.

  • Les méthodes par le revenu : Celles-ci consistent à capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu'il s'agisse d'un loyer constaté ou d'une valeur locative, d'un revenu brut ou d'un revenu net, pour parvenir à une valeur vénale.

  • Les méthodes par le coût de remplacement : Celles-ci consistent à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une dépréciation. Cette dernière catégorie de méthodes est peu utilisée en matière de valeur du marché. Elle est plus fréquemment utilisée pour des biens immobiliers très spécialisés ou pour définir des valeurs d'utilité ou d'exploitation.

  • Les méthodes dites " professionnelles " : Celles-ci s'appliquent à des catégories de biens immobiliers spécifiques ou de type monovalent (cliniques, hôpitaux, hôtels, cinémas, théâtres... ) lorsque leur affectation est maintenue. Ces méthodes sont en fait des dérivés des méthodes par le revenu ou par comparaison.

Différents facteurs à prendre en compte

Les facteurs à prendre en compte dans le cadre d'une expertise immobilière sont les suivants :

  • Les immeubles ou les locaux sont-ils considérés comme vacants et libres d'occupation, loués aux conditions du marché, ou occupés dans des conditions précisées par un état locatif remis à l'expert ?
  • Quelle est l'affectation dans laquelle l'immeuble est évalué (usage actuel, usage futur ou usage alternatif) ?
  • Quel est l'état d'entretien de l'immeuble ? Des travaux importants sont-ils prévus ou non ? Lorsque des travaux importants sont prévus à court terme, ou déjà engagés à la date de l'évaluation, l'expert évaluera l'immeuble "à finition ”, c'est-à-dire après travaux. Il indiquera, en outre, le montant des travaux restant à payer.

La réalisation d'une expertise nécessite la production de tout ou partie des documents et éléments d'information suivants :

  • plans,
  • état des surfaces,
  • cadastre,
  • titres de propriété,
  • règlement de copropriété ou du lotissement, le cas échéant,
  • justification juridique de l'affectation des locaux,
  • documents d'urbanisme,
  • état locatif avec indication de la vacance (baux, résiliations de baux et dénonciations reçues ou prévues),
  • plan d'entretien ou programme des grosses réparations envisagées,
  • tout document technique ou concernant l'environnement susceptible d'avoir une incidence sur la valeur de l'immeuble,
  • état des contentieux ou litiges en cours,
  • montant des charges locatives, ventilé par grands postes,
  • avis des taxes foncières, sur les bureaux et autres,
  • montant des assurances d'immeuble,
  • trois dernières assemblées générales de copropriété,
  • frais d'entretien courant.

Expertise et crédit immobilier

Depuis le 1er juillet 2016, les banques prêteuses et intermédiaires de crédit ont l’obligation de faire appel à un expert indépendant qualifié pour évaluer la valeur du bien mis en garantie pour l’obtention du prêt, et vérifier le rapport entre l’endettement et la valeur du bien, qui détermine le risque bancaire. L'objectif est de permettre aux organismes de crédit de proposer des prêts immobiliers d'un montant le plus proche possible de celui de la transaction immobilière. Il s'agit notamment pour ces établissements de mieux se protéger dans le cas où ils se retrouveraient dans l'obligation de revendre le bien, par exemple en raison de défauts de paiement. Cette mesure, qui reste facultative, n'est pas nouvelle. Certains y ont déjà recours et beaucoup d'acteurs du secteur l'estiment nécessaire. Néanmoins, plusieurs observateurs expriment quelques craintes quant à un possible accroissement des difficultés d'accès au prêt pour les primo-accédants disposant d'une faible marge de manœuvre.

L’article L 313-20 du Code de la Consommation, prévoit une évaluation rigoureuse par le préteur de la solvabilité du consommateur : « Cette évaluation doit être effectuée par un expert immobilier compétent et indépendant du processus de souscription du crédit pour fournir une évaluation impartiale et objective ». « La nouvelle réglementation entrera en vigueur pour tous les prêts immobiliers contractés à compter du 1er juillet 2016. »

Les organismes de prêt ont désormais l'obligation d'effectuer une évaluation rigoureuse de la solvabilité de leurs potentiels clients. Il ne sera plus possible d'accorder un crédit si elle apparaît insuffisante ou si l'évaluation ne peut être effectuée en raison du refus par les aspirants emprunteurs de communiquer les informations adéquates.

Le calcul de la solvabilité se fonde sur les revenus de l'emprunteur, son épargne et son actif. Ses dépenses régulières, ses dettes, ses autres engagements financiers et toute autre information adéquate entreront également en ligne de compte. Les futurs emprunteurs doivent donc fournir aux banques plus de documents qu'auparavant. Les banques estiment toutefois que cette nouvelle réglementation, qui vient s’ajouter à une longue liste, menace d’alourdir le processus d’octroi des crédits.

Votre expert immobilier la Chascunière, membre du Collège des experts évaluateurs du SNPI, diplômée notaire répond aux exigences de formation et de conformité. N'hésitez pas à les contacter.
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