LMP vs LMNP : quelles différences ?

La réforme concernant le statut de loueur en meublé professionnel semblait poindre depuis plusieurs années. C’est finalement la décision du Conseil constitutionnel du 8 février 2018 qui aura permis d’enclencher le changement nécessaire, mettant fin à une niche fiscale avantageuse pour les personnes n’entrant pas dans les conditions du régime de la location meublée professionnelle (LMP) et pratiquant néanmoins une activité de location meublée. Par sa décision, le Conseil constitutionnel a souhaité rétablir l’équilibre entre ces deux statuts en clarifiant la frontière entre LMP et loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Le 20 mars 2019, le BOFiP, Bulletin Officiel des Finances Publiques, qui recense la doctrine fiscale française et donne donc les tendances à suivre en matière de fiscalité, a intégré les modifications de cette décision. Ne manque donc plus que l’intervention du législateur afin d’entériner ce changement !

Il s’agit d’étudier les différences entre ces deux statuts afin de comprendre en quoi leur révision semblait nécessaire. Legalvision vous accompagne dans vos démarches juridiques de création de société et vous explique tout sur les conséquences d’une réforme des statuts LMP et LMNP.

LMP vs LMNP : inégalité de statut ?

Était qualifié de loueur de meublé professionnel la personne pratiquant une activité de location de bien meublé remplissant les trois conditions cumulatives suivantes :

  • le loueur réalisait plus 23.000 euros de chiffre d’affaires par an pour cette activité ;
  • les revenus annuels qu’il percevait pour cette activité devaient correspondre à plus de la moitié du revenu global du foyer fiscal ;
  • le loueur devait être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que LMP.

Dès lors qu’un loueur de bien meublé ne remplissait pas l’un de ces trois critères, il tombait dans la catégorie des loueurs non professionnels et pouvait donc s’extraire des différentes obligations légales incombant au LMP. Or, la frontière entre ces deux statuts était précaire et il était relativement aisé de profiter des avantages de l’un ou l’autre des statuts, notamment celui de LMNP. En effet, la troisième condition d’immatriculation permettait au loueur de faire un choix : il pouvait décider de s’immatriculer ou non au RCS et donc d’entrer ou non sous le régime du LMP.

Par exemple : un loueur de bien meublé gagnant 200.000 euros de loyers au titre de cette activité sans autre forme de revenu ou ayant un salaire équivalent au SMIC mais n’était pas immatriculé au RCS profitait du régime du loueur de meublé non professionnel.

Tableau récapitulatif des différences entre LMP et LMNP :

LMPLMNP
Cotisations sociales à payerouinon
Report des déficits /amortissementspossibilité de reporter les déficits sur le revenu global sans limitation de durée : diminution du revenu imposable.possibilité d’amortir le bien, les travaux, les frais d’achat (agence, notaire…) : avantage fiscal. Toutefois, pas de reprises des amortissements déduits lors de la revente du bien.
Imposition des PVPV professionnelle : possibilité d’exonération si l'activité est exercée depuis plus de cinq ans et si les recettes HT sont inférieures à 90 000 euros.PV immobilière des particuliers : exonération totale d’impôt au bout de 22 ans et au bout de 30 ans s’agissant des prélèvements sociaux.
Formalités comptables et fiscalesimportantes et coûteuses ! notamment toutes les formalités découlant de l’immatriculation au RCSaucune

Chaque loueur pouvait donc décider du régime le plus à même de lui procurer un avantage selon sa situation, sauf les personnes ayant des incompatibilités pour exercer des activités commerciales qui ne peuvent accéder au statut de LMP.

LMP vs. LMNP : le Conseil constitutionnel à la rescousse !

En effet, le statut de LMP est inaccessible à certaines professions comme les fonctionnaires qui ne peuvent cumuler leur activité principale à une activité commerciale. Lorsqu’un fonctionnaire souhaite effectuer une activité de location meublée, il doit adresser une demande préalable à l’autorité dont il relève. Cette demande est alors examinée par une commission de déontologie qui peut accorder des dérogations de deux ans pour l’exercice de cette activité.

Le Conseil constitutionnel a relevé une inégalité puisque, dans cet exemple, le fait de bénéficier du régime fiscal de la LMP était conditionné à l’accord de ladite commission, condition extérieure et indépendante de la volonté du fonctionnaire concerné.

Par sa décision du 8 février 2018, le Conseil déclare inconstitutionnelle la troisième condition d’immatriculation au RCS. Ainsi, les fonctionnaires pourraient bénéficier du régime de LMP sans besoin d’effectuer les démarches de demande préalable, le problème de l’incompatibilité étant ainsi évité.

Désormais, le LMNP qui fait plus de 23.000 euros de chiffre d’affaires et dont les revenus issus de la location meublée correspondent à plus de la moitié des revenus de son foyer fiscal basculera sous le régime LMP, qu’il l’ait choisi ou non.

Véritable révolution ou simple évolution prévisible de ces statuts ? Seule l’intervention du législateur nous permettra de répondre à ces interrogations.

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