Copropriétaires : vos droits et vos obligations

Faire le choix d’être copropriétaire amène des responsabilités. Nombreuses sont les règles à respecter pour garantir une harmonie entre tous les copropriétaires mais aussi entre les copropriétaires et le syndic. Voyons donc quels sont les droits et les obligations des copropriétaires.

Droits et obligations : Le règlement de copropriété

Un document obligatoire

Tout d’abord, un document est indispensable pour qu’une copropriété fonctionne correctement : c’est le règlement de copropriété. Ce document distingue quelles sont les parties communes et privatives, fait figurer les lots mais aussi l’ensemble des droits et des obligations qui vont régir la vie des copropriétaires. document fait figurer d’autres informations comme la situation de l’immeuble, la répartition des charges de copropriété sous la forme de tantièmes via l’état descriptif de division, les règles relatives à l’administration des parties communes. Le règlement, c’est donc un peu la bible du copropriétaire.

Des droits et devoirs qui peuvent être modifiés

Rassurez-vous, ce document n’est pas rigide, il peut être modifié. Pour ce faire, vous aurez besoin de proposer le projet de modification du règlement en assemblée générale. Deux majorités peuvent être imposées suivant le projet : La double majorité (article 26 de la loi du 10 juillet 1965) pour effectuer des modifications qui concernent la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes. L’unanimité pour ce qui concerne une modification de la répartition des charges de copropriété

Les organes garantissant les droits et devoirs des copropriétaires

L’assemblée générale de copropriété

L’assemblée générale est l’unique organe qui à toute puissance pour engendrer des modifications dans la copropriété. Le syndicat des copropriétaires réunit chaque année lors de l'assemblée générale va pouvoir établir de nouveaux droits et obligations en votant sur différents points. Ils vont prendre toutes les décisions nécessaires à la bonne évolution de la copropriété dans de nombreux domaines comme les travaux à entreprendre, l’élection ou le renouvellement du syndic, le choix des différents contrats d’entretien, l’autorisation à donner à un copropriétaire pour effectuer des modifications.

Ce dernier point est intéressant dans cet article car illustre bien la puissance de l’assemblée générale sur les droits et obligations de chacun.

Un copropriétaire seul n’est pas autorisé à modifier l’huisserie de ses fenêtres, à changer la forme de sa porte d’entrée, installer un bloc de climatisation sur son balcon ou sur la façade… Bref, tout ce qui touche à modifier l’harmonie de l’aspect extérieur ou la structure de l’immeuble ne peut être réalisé sur le seul désir d’un copropriétaire.

Ce dernier doit en faire la demande auprès de l’assemblée générale qui statuera par un vote l’autorisation ou non à donner à ce copropriétaire.

Les majorités à obtenir seront différentes suivant l’importance du projet.

Le conseil syndical

L’assemblée générale va aussi élire un autre organe nécessaire à la vie en copropriété : le conseil syndical.

Son rôle va être de garantir le lien entre les copropriétaires et le syndic. Il est donc un véritable porte-parole des copropriétaires pour faire valoir leurs droits.

Le syndic de copropriété

Dernier organe garantissant les droits et les devoirs des copropriétaires : le syndic de copropriété. Celui-ci peut prendre différentes formes. En général le syndic est professionnel, mais il peut être bénévole voire être un syndicat coopératif. Le syndic va représenter légalement les copropriétaires. Il va donc être là pour les écouter et faire entendre leur voix et faire appliquer leurs projets. Il peut donc parler au nom des copropriétaires devant la justice mais il va surtout assurer la gestion de la copropriété dans tous les domaines :

  • Tenue Comptable
  • Signature des contrats
  • Contracter les assurances
  • Engager les travaux
  • Résoudre les litiges
  • Faire appliquer le règlement de copropriété
Il est très important pour vos droits et les obligations de chacun d’avoir un syndic compétent. Si vous n’êtes pas satisfait de votre syndic et vous souhaitez en changer, vous pouvez passer par la société Duflair.com qui compare gratuitement les différents syndics proches de chez vous en fonction de vos besoins.

Les obligations apparues avec l’entrée en vigueur de la loi Alur

Beaucoup d’aspects de la copropriété ont été modifiés par l’entrée en vigueur en 2014 de la loi Alur. De nouvelles obligations doivent être prises en compte.

Pour les syndicats de copropriétaire :

L’Ouverture obligatoire d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires. Avant la loi ALUR, la majorité des comptes bancaires des copropriétés étaient réunis en un seul compte unique. Cela a permis à des syndics peu professionnels et mal intentionnés d’abuser de la confiance de leur client. Il était donc temps que le législateur prenne une décision sur ce point.

De plus, la loi ALUR impose aux copropriétés d’être immatriculées au registre d’immatriculation des copropriétés. ce registre permet de faciliter la connaissance sur l’état de la copropriété et des ses éventuelles dysfonctionnements.

Enfin, les copropriété de plus de 10 lots ont l’obligation de constituer un fonds de travaux, d’un montant au moins égal à 5% du budget prévisionnel. le but est d’anticiper de futur travaux important qui peuvent générer d’importants impayés.

Pour les syndics

L’obligation majeure pour les syndics de copropriétés est le contrat type. Le législateur, depuis la promulgation de la loi ALUR, oblige tous les syndics à respecter un modèle stricte de contrat. Ce contrat type impose la mise en place d’une rémunération forfaitaire pour les actes de gestion courante et limites les prestations particulières donnant droit à une rémunération complémentaire. Le but est d’améliorer les relations entre le syndic et les copropriétaires… Dans les faits, nous savons maintenant que cela s’est avéré sans effet.

La loi ALUR impose également au syndic, la mise en place d’un extranet. Il s’agit d’un accès en ligne sécurisé à tous les documents relatifs à la gestion de la copropriété.

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