Prêt immobilier : les taux continuent de baisser en 2019

Les baromètres annuels ou mensuels des taux d’intérêt immobiliers sont constants : la conjoncture est à la baisse depuis une dizaine d’années. De 4 % en 2009, les taux moyens sur 20 ans sont descendus à 1,35 % en avril 2019. Pour les emprunteurs, c’est une aubaine. Ils peuvent même faire une bonne affaire en renégociant des prêts immobiliers contractés depuis 2 ou 3 ans. Décryptage.

Les banques ont encore baissé leurs taux de crédit immobilier

En avril dernier, les taux d’intérêt affichés étaient de : - 1,70 % sur 25 ans - 1,48 % sur 20 ans - 1,29 % sur 15 ans

Mais les taux d’intérêt observés sont encore plus bas que ceux affichés. Dans la réalité, les taux se situaient à 1,20 % sur 15 ans, 1,35 % sur 20 ans et 1,50 % sur 25 ans. La baisse des taux pratiqués par les banques pour les prêts immobiliers s’est encore confirmée au mois de mai.

La baisse des taux d’intérêt a pu se poursuivre du fait de taux directeurs très bas. Les OAT (obligations assimilables au Trésor) sur 10 ans, par exemple, se situent à 0,30 % et sont restées stables le mois dernier. De ce fait, les taux ne devraient pas remonter d’ici l’été 2020. Ces emprunts d’Etat sont en effet un indicateur fiable de l’évolution des taux d’intérêt des prêts immobiliers.

Autre fait notable, les taux d’intérêt des crédits immobiliers, depuis près d’un an, se situent en dessous du niveau de l’inflation. C’est donc le moment de réaliser son projet immobilier, avec le soutien d’un négociateur pour obtenir le meilleur taux.

Il faut savoir en effet que parallèlement à cette baisse des taux, les banques font plus confiance aux emprunteurs et sont beaucoup moins exigeantes en ce qui concerne l’importance de l’apport personnel, notamment pour les plus jeunes. Ces derniers ont d’ailleurs tendance à contracter des prêts sur des durées plus longues, leurs taux restant autour de 2 %.

Renégocier son prêt immobilier, c’est le moment !

Si vous avez contracté un prêt immobilier depuis 2 ou 3 ans, vous avez intérêt à entamer une renégociation de votre prêt, surtout si le montant du capital restant dû est supérieur à 70 000 euros. La démarche sera intéressante à partir d’un écart entre votre taux actuel et votre nouveau taux x supérieur à 0,70 % (hors assurance). Réaliser une simulation vous permet de vérifier tout l’intérêt d’une telle opération.

Prenons l’exemple d’un couple qui a contracté un prêt de 200 000 € en avril 2015 pour acquérir sa maison, au taux de 2,35 % sur 20 ans. Il lui reste à rembourser 171 000 € sur 15 ans et 10 mois (frais inclus). Un rachat sur 14 ans et 11 mois lui permettrait de bénéficier d’un taux de 1,19 %, soit un gain de près de 12 000 € sur toute la durée du prêt.

Cela fait un écart de plus d’un point avec les taux pratiqués en ce moment. Il pourra ainsi bénéficier d’une belle économie après renégociation, et faire baisser la durée de son prêt de plusieurs mois.

La baisse des taux, pas toujours une bonne nouvelle

Quand le prêt immobilier est contracté pour acquérir un bien dans l’ancien, la baisse des taux, constante depuis trois ans, a du mal à compenser la hausse des prix de l’immobilier ancien. Il faut bien reconnaître que les deux courbes ont évolué à l’inverse, l’une baissant quand l’autre monte. Depuis plus de trois ans, les prix de l’immobilier n’en finissent pas de grimper. Entre fin 2015 et début 2019, ils ont progressé de 8,2 % en moyenne sur l’ensemble du territoire national.
Exemple

Heureusement, la baisse des taux d’intérêt des emprunts immobiliers parvient à juguler le coût de ces hausses de prix.

Ainsi, un bien acquis 200 000 euros il y a 36 mois valait, fin 2018, 216 400 euros. Un prêt sur 20 ans aurait à l’époque généré :

  • Un taux de 2,31 %,
  • Une mensualité de 1 041,30 euros,
  • Coût total : 249 933,60 euros pour un bien de 200 000 euros.

Fin 2018, le prêt d’une durée équivalente générait :

  • Un taux de 1,40 % (-0,9 points),
  • Une mensualité de 1 034,31 euros,
  • Coût total : 248 241,60 euros pour un bien de 216 400 euros.

La baisse continue des taux d’intérêt parvient donc bien à compenser l’augmentation moyenne des prix immobiliers. Ce n’est cependant pas le cas dans toutes les régions, certaines ayant connu une véritable explosion des prix. Ainsi, sur la période 2015-2018, les prix ont augmenté en moyenne de 20,8 % à Paris. Dans ces conditions, sur la base des éléments ci-dessus, avec une annualité de 18 000 euros (1 500 euros / mois), il était possible d’acquérir sur 20 ans, un bien de 313 833 euros en 2018, contre seulement 288 076 euros en 2015. Malheureusement, l’appartement parisien qui valait 288 000 euros en 2015 en vaut désormais 348 000 euros. Les emprunteurs parisiens sont, de fait, moins bien lotis que les autres emprunteurs de l’Hexagone.

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