1. Comment inverser votre résidence principale et secondaire ?

Comment inverser votre résidence principale et secondaire ?

Vous avez acheté une résidence secondaire que vous souhaitez vendre à présent ? Vous vous êtes peut-être posé la question d'inverser votre résidence principale et secondaire.

Par opposition à la résidence principale, qui est « l'habitation occupée de façon habituelle et à titre principal » par un ménage, la résidence secondaire se définit comme le lieu où vous ne résidez pas durant la majeure partie de l'année. Que ce soit pour vos vacances ou vos week-ends en famille, si vous souhaitez la vendre, vous devez vous poser la question de la fiscalité.

Peut-on transformer sa résidence secondaire en résidence principale éviter la taxe sur la plus-value ?

Inverser résidence principale et secondaire est une technique utilisée par un nombre croissant de contribuables. Objectif : payer moins d’impôts lors de la vente de leur logement. Les plus-values réalisées lors de la vente d’une résidence principale sont en effet exonérées d’impôt… alors que les gains sur la vente d’une résidence secondaire sont imposés jusqu’à 40 % !

Mais inverser sa résidence principale et secondaire ne s’improvise pas. C’est même une opération risquée car l’administration fiscale veille au grain. Elle n’hésite pas requalifier le logement prétendument « principal » en résidence secondaire si le déménagement ne lui apparaît pas comme réel.

  • D’abord, l’adresse de la résidence secondaire devra être utilisée pour des services personnels de base : adresse bancaire, adresse pour la taxe foncière et la taxe d’habitation, adresse reconnue par la Sécurité sociale…
  • Ensuite, ce changement d’adresse concernera aussi le conjoint, car le logement sera désormais celui du couple. Pour les enfants, un changement d’école sera également nécessaire.
  • Enfin il est préférable de laisser passer un peu de temps entre ces changements administratifs et la vente effective du logement. Par exemple, le temps d’une ou deux échéances fiscales importantes, comme le paiement de la taxe foncière.

Ces éléments sont scrutés de près par l’administration fiscale. Celle-ci n’hésite pas à les vérifier pour s’assurer que le contribuable occupe bel et bien le logement. Et qu’il n’a pas inversé résidence principale et secondaire dans le seul but de réduire sa facture fiscale…

Vous bénéficiez d’une fiscalité avantageuse sur la résidence principale

Les avantages fiscaux attachés à la résidence principale sont importants.

D’abord en matière d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Le logement principal fait partie du patrimoine du contribuable. Mais lors du calcul de l’IFI lié au logement, la base de calcul est minorée de 30 %. Un abattement qui permet au contribuable de diminuer considérablement son impôt.

Ensuite si un crédit immobilier a été utilisé pour acheter le logement. Les intérêts payés sur ce crédit sont également déduits de la base de calcul de l’impôt. Une déduction qui permet au contribuable de diminuer son impôt sur le revenu personnel, à condition toutefois que le logement ait été acquis avant octobre 2011.
Bon à savoir

Un crédit d’impôt est également prévu pour ceux qui décident d’améliorer l’efficacité énergétique de leur logement. Le crédit d'impôt transition énergétique (CITE) concerne des travaux sur la résidence principale : l’isolation et la toiture sont par exemple concernées. Ce coup de pouce fiscal permet au ménage de réduire son impôt sur le revenu.

Enfin parce que, comme indiqué plus haut, les gains lors de la vente d’un logement principal échappent à la taxation. Cette fois, pas de conditions particulières : il suffit que le logement constitue la résidence principale du vendeur à la date où se déroule la vente.

La vente d’une résidence secondaire ne bénéficie pas d’une fiscalité aussi favorable. C’est la raison principale qui motive de nombreux propriétaires vendeurs à inverser résidence principale et secondaire avant de mettre leur maison en vente.

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La fiscalité de la résidence secondaire

Une résidence secondaire peut être une maison de vacances ou un pied-à-terre en ville. En somme, un logement dont on est propriétaire mais qu’on n’habite qu’occasionnellement. Sur le plan de la fiscalité, les différences avec la résidence principale sont nombreuses.

D’abord en matière d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : le petit cadeau fiscal (- 30 % sur la base de calcul) ne s’applique plus ! La base retenue est donc la valeur estimative du logement en début d’année. On parle couramment de « valeur vénale » d’une maison, d’un appartement, d’une propriété. Un agent immobilier est souvent à l’œuvre pour estimer cette valeur.

Ensuite en matière de taxe d’habitation et de taxe foncière. Ceux qui possèdent une résidence secondaire doivent payer ces deux taxes. Certaines communes prévoient une majoration de la taxation des résidences secondaires, entre 5 et 60 % !

Bon plan
Quelques situations exceptionnelles permettent au contribuable d’échapper à la taxe d’habitation. Parmi celles-ci : utiliser le logement pour une activité professionnelle ou être expatrié.

Enfin, la vente d’une résidence secondaire est moins avantageuse que la vente d’une résidence principale. En cause : la taxe sur la plus-value. Le gain est taxé à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Il est possible de payer 0 impôt, mais à condition d’avoir été propriétaire du logement depuis plus de 22 ans ! Il n’est donc pas étonnant que de nombreux contribuables prennent le temps d’inverser résidence principale et secondaire avant de vendre.

Si vous souhaitez louer votre résidence secondaire

De nombreux propriétaires mettent leur maison en location le temps des vacances.

Il y a un premier cas de figure : si le logement loué à des touristes est la résidence principale du contribuable. Dans ce cas de figure, aucune formalité particulière n’est demandée. Pas d’autorisation à demander à la municipalité. Toutefois, la location ne doit pas dépasser en tout 4 mois par année. Sinon, le propriétaire risque une amende allant de 5 000 à 10 000 € !

Le deuxième cas de figure : il s'agit de sa résidence secondaire. Là, des formalités doivent être remplies. D’abord, demander à la mairie une autorisation de louer la maison. Ensuite, déclarer la location du logement aux impôts. Les démarches sont sensiblement différentes d’une commune à l’autre. Par exemple, les communes de plus de 200 000 habitants demandent la déclaration avant de délivrer l’autorisation.

Quoiqu’il en soit, cette lourdeur des procédures incite également les propriétaires à vouloir inverser résidence principale et secondaire.

A retenir
  • Inverser résidence principale et secondaire est possible en vue de vendre un logement.
  • Le déménagement doit être réel : l’administration fiscale vérifie de nombreux aspects.
  • La résidence principale bénéficie d’allègements fiscaux (IFI, taxe d’habitation, taxe foncière, plus-value).
  • Louer sa résidence secondaire exige de remplir des formalités auprès de la mairie et des impôts.
Mis à jour le 21 septembre 2020
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Lauriane Potin
Content Manager
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