1. Donner sa part d’un bien immobilier : droits et obligations

Donner sa part d’un bien immobilier : droits et obligations

Si vous possédez un bien immobilier et que vous souhaitez le transmettre, vous devez impérativement réfléchir au type de donation que vous allez effectuer. Vous pouvez décider d’effectuer une donation de votre vivant ou bien de le transmettre via la rédaction d’un testament.

Vous avez réussi à vous constituer un patrimoine immobilier et vous souhaitez en transmettre une partie à votre conjoint ou à vos enfants de votre vivant ? Il faut savoir qu’il existe différents types de donations :

  • La donation de votre bien immobilier : par cet acte irrévocable, vos donataires deviendront propriétaires du bien immédiatement, sauf si vous prévoyez d’autres dispositions.
  • La donation-partage : cette donation vous permet de transmettre vos biens comme lors d’une donation mais en anticipant le partage entre vos héritiers en plus - ainsi ils ne pourront jamais remettre en cause la répartition de vos biens par la suite.
  • La donation-partage avec réserve d’usufruit : elle vous permet de transmettre votre propriété à vos héritiers en choisissant le partage tout en restant usufruitier du bien, ce qui vous donne le droit de l’occuper à votre guise ou de le louer.
  • La donation via une société civile immobilière (SCI) : cette opération consiste à transférer la propriété de votre bien immobilier vers une société civile immobilière dont les associés sont vos héritiers et vous. Ainsi vous pourrez diviser facilement les parts sociales de votre maison ou de votre appartement.

Parmi ces quatre dispositifs, vous ne savez pas exactement lequel choisir ? Quel type de donation est le plus adapté à votre objectif ? Quelle est la fiscalité associée à chaque type de donation ?

Vous vous sentez déjà perdu parmi toutes ces possibilités ? Pas de panique, on vous explique tout pas à pas !

La donation partage, à répartir entre ses enfants

Attention, il faut savoir que la donation est un acte irrévocable et donc définitif. Lors d’une simple donation, vos donataires deviennent propriétaires du bien immédiatement. Nous vous conseillons donc d’éviter de donner votre résidence principale à vos enfants, car vous ne pourrez plus la vendre si vous en avez ­besoin un jour.

Sachez que si vous avez plusieurs enfants et un patrimoine important, vous pouvez passer par ce qu’on appelle une “donation-partage”. Cette dernière vous permet de transmettre vos biens en anticipant le partage, avec un double avantage.

Premier avantage : un avantage fiscal grâce à un abattement fiscal. Vous n’avez jamais entendu parlé de ce terme ? Il s’agit en fait de la situation où le fisc ne réclame pas de droits de mutation.

Le montant des abattements dépend du degré de parenté :

  • Enfant ou ascendant : 100 000 €
  • Petit-enfant : 31 865 €
  • Arrière-petit-enfant : 5 310 €
  • Frère ou sœur : 15 932 €
  • Neveu ou nièce : 7 967 €
  • Conjoint : 80 724 €
  • Partenaire de PACS : 80 724 €
  • Personne handicapée : 159 325 € (abattement cumulable avec les autres montants).
Exemple

Prenez l’exemple de deux parents donnant une maison d’une valeur de 200  € à deux enfants, par exemple, le fisc ne leur réclamera aucun droit de mutation. Chaque enfant profite d’un abattement de 100 000 € (50 000 € par parent), renouvelable tous les quinze ans.

Second avantage : un bénéfice familial car la donation-partage vous permet de choisir la part que chacun de vos héritiers recevra. Ainsi vous vous prévenez de conflits familiaux au moment de votre succession là où la donation simple implique un rééquilibrage des comptes en faveur du donataire le moins bien loti au moment de la succession.

Au moment du décès, on parle d’indivision c’est une période qui dure jusqu’à la fin de la liquidation de la succession. Elle n’a pas vocation à durer. En règle générale, les héritiers s’ils s’entendent bien, arrivent rapidement à y mettre fin par un partage équitable des biens composant la succession. Mais malheureusement, ce n’est pas toujours le cas en raison du désaccord des indivisaires...

Avec la donation-partage, vous évitez à vos héritiers d’être en désaccord et de voir l’indivision se prolonger dans le temps! Après le partage, chacun deviendra propriétaire exclusif de ce qui lui a été attribué lors de la liquidation de l’indivision selon vos choix.

La donation en démembrement de propriété

La donation en démembrement peut paraître compliquée au premier abord car son nom est un peu obscure. En fait il s’agit d’un très bon moyen de réduire les droits de succession. Le principe ? Scinder la propriété d'un bien en deux entre la nue-propriété et l’usufruit afin d’améliorer fiscalement votre transmission de patrimoine.

Vous évitez ainsi de transmettre la pleine propriété à votre enfant mais vous lui en donnez la nue-propriété. Il faut savoir qu’avec la nue propriété, vos héritiers pourront disposer de votre bien (le vendre par exemple) mais en revanche ils ne pourront pas l’utiliser (l'occuper, par exemple) ou percevoir des revenus dessus (en tirer des loyers par exemple). En somme, vos héritiers vont disposer du bien pendant que vous en conservez l'usufruit, c’est-à-dire la jouissance du bien. A votre décès, vos donataires deviendront alors pleins propriétaires du bien.

La donation en démembrement a un avantage très clair : anticiper votre succession pour réduire l’assiette imposable des droits de successions de vos donataires. Cette assiette correspond à la valeur du bien transmis auquel on soustrait la valeur de l'usufruit gardée par le donateur. Si vous souhaitez transmettre votre bien à vos héritiers, dans la mesure où seule la nue-propriété leur sera transmise, les droits de donation seront calculés uniquement sur la valeur de cette dernière ! Mais attention, cette valeur varie selon l'âge de l'usufruitier.
AGE de l'usufruitier moins de VALEUR de l'usufruit VALEUR de la nue-propriété
21 ans révolus 90% 10%
31 ans révolus 80% 20%
41 ans révolus 70% 30%
51 ans révolus 60% 40%
61 ans révolus 50% 50%
71 ans révolus 40% 60%
81 ans révolus 30% 70%
91 ans révolus 20% 80%
Plus de 91 ans révolus 10% 90%
Exemple

Imaginez que le donateur soit âgé de moins de 61 ans, la réduction d'assiette est de 50 %. Sur un bien d'une valeur de 200 000 €, l'assiette est abaissée à 100 000 €. Vient s'ajouter à cette assiette réduite l'abattement de 100 000 € entre parents et enfants. Ainsi, la donation démembrée de ce bien de 200 000 € à votre enfant ne sera pas taxé.

La donation en SCI

La donation de parts d’une SCI n’est pas aussi compliquée qu’elle en a l’air. En fait, elle consiste en une cession à titre gratuit des droits sociaux détenus par un associé -le donateur - de son vivant. Les bénéficiaires d’une donation de parts de SCI sont la plupart du temps les enfants et/ou le conjoint.

Ce choix de donation présente de nombreux avantages au niveau des formalités et du régime fiscal. En effet, cette opération juridique permet de diminuer le coût fiscal de la cession à titre gratuit, particulièrement lorsque la gestion de l’immeuble à transmettre est confiée à une SCI.

Première chose à savoir, l’emprunt souscrit par la société civile immobilière est déductible des droits de donation. Ceux-ci sont en effet calculés sur la base de l’actif net de l’entreprise - ce n’est pas le cas lorsque la donation est réalisée directement entre le donateur et le donataire bénéficiaire.

Ensuite, sachez que les parts correspondant à l’immeuble peuvent faire l’objet de donations successives, permettant ainsi d’optimiser la fiscalité.

Enfin, les formalités obligatoires lors de la donation sont simplifiées et moins coûteuses que dans le cadre d’une transmission directe de l’immeuble.

In fine, l’associé d’une SCI familiale n’est pas taxé sur la plus-value immobilière lors de la donation de ses parts. Cela vous permet donc de bénéficier des abattements successifs et de réduire les droits de donation. Vous êtes 100 % gagnant !

Comment céder sa maison à son conjoint ?

Il faut savoir que sur le papier, la vente immobilière entre conjoints est interdite par la loi afin d’empêcher des ententes entre époux afin d’échapper à des créanciers. Une exception est pourtant prévue par la loi : la vente est autorisée en cas de cession de droits entre époux. Pour savoir si vous pouvez céder votre maison à votre conjoint, il faut réfléchir en fonction du type de mariage qui a été contracté !

Si vous êtes marié sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, sachez que votre conjoint conservera tous les biens qu’il avait acquis avant le mariage et ceux qu’il aura reçus par succession, donation et legs pendant le mariage. Même après votre décès, il restera également propriétaire de la moitié des biens de votre couple. Votre succession sera composée de l’autre moitié de vos biens communs au mariage plus vos biens propres.

Si vous n’avez pas d’enfants, votre époux récoltera alors la totalité de votre succession. Si vous avez des enfants, votre époux héritera alors d’un quart de votre patrimoine en pleine propriété et de la totalité de l’usufruit.

Cependant, il peut arriver que cette répartition ne convienne pas. Parfois, la part dévolue au conjoint est trop faible, ou mal adaptée à ses besoins. Vous pouvez faire jouer le Code civil à votre avantage afin d’augmenter la part successorale de leur conjoint grâce à plusieurs outils juridiques.

Notez qu’afin de protéger les intérêts de certaines personnes comme par exemple un conjoint survivant ou un héritier qui tirait ses revenus de l’entreprise du défunt, la loi a instauré en faveur de ces personnes, « l’attribution préférentielle ». Elle vous permet de donner à la personne de votre choix, la priorité d’accès à l’un des biens compris dans la succession.

Voici vos options : vous pouvez tout d’abord opter pour une donation au dernier vivant. Cette donation produira ses effets à votre décès. Si vous avez des enfants, elle vous permet de donner à votre conjoint :

  • soit l’usufruit de la totalité de votre succession (même s’il y a des enfants d’un autre lit) ;
  • soit un quart en pleine propriété et les trois quarts en usufruit ;
  • soit la quotité disponible ordinaire de votre succession en pleine propriété (la moitié de votre succession si vous avez un enfant, le tiers si vous en avez deux, le quart si vous en avez trois ou plus).

Le moment venu, votre conjoint est alors libre de choisir celle de ces trois options qu’il préfère.

A retenir
  • Si vous possédez un bien immobilier et que vous souhaitez le transmettre, vous avez 4 types de donation possibles : la donation, la donation-partage, la donation-partage avec réserve d’usufruit ou la donation en SCI.
  • Vous pouvez utiliser la donation en démembrement pour anticiper sur le partage de votre succession et ainsi éviter d’éventuels litiges familiaux tout en bénéficiant d’abattement fiscaux.
  • La donation en SCI peut être très avantageuse afin d’effectuer des donations successives, permettant ainsi d’optimiser la fiscalité.
  • Peu importe la donation que vous choisissez, nous vous conseillons de vous y prendre en avance car plus vous êtes jeune, plus les abattements fiscaux sur votre transmission sont intéressants.
Mis à jour le 21 septembre 2020
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Lauriane Potin
Content Manager
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