1. Peut-on acheter une maison à deux sans être marié ?

Peut-on acheter une maison à deux sans être marié ?

C’est un fait : les couples se marient de plus en plus tard. A l’heure des projets immobiliers, une question revient forcément : peut-on acheter sans être marié ? Bien sûr. Il est évidemment possible d’acheter sans être marié. La question est plutôt de savoir comment !
Si vous vivez à deux en couple sans reconnaissance officielle (PACS ou mariage) vous êtes en concubinage (Union libre). Le concubinage est « une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple ».

Si, comme beaucoup de jeunes couples, vous êtes dans cette situation, sachez que vous pouvez parfaitement réaliser un achat immobilier.

Comment acheter une maison à deux sans être marié ? On vous explique.

Achat à deux grâce à l'indivision

La solution la plus simple et la moins onéreuse

Si vous êtes en union libre, la solution la plus simple se nomme l’indivision. Concrètement, lors de la vente, les deux concubins (alors appelés « indivisaires ») établissent la part du bien détenue par chacun d’entre eux.
Ainsi, en fonction de votre apport et de votre participation au remboursement de l’emprunt, vous avez la propriété d’un certain pourcentage du bien. Chacun devient donc propriétaire d’une partie du bien immobilier.
Exemple

Bernard et Bianca vivent en concubinage et souhaitent acheter ensemble. Bernard fait un emprunt pour le financement de 60 % du prix d’achat, Bianca couvre les 40 % restants. Il sera donc effectivement propriétaire de 60 % du bien, et Bianca de 40 %.

Cette procédure par défaut est la plus simple, puisqu’elle n’engendre aucune formalité administrative. C’est aussi la moins onéreuse, puisqu’aucun frais supplémentaire ne vous sera demandé.

Une solution de court terme pour l’achat immobilier

L'achat en indivision reste généralement attachée à des projets de court terme, tant son fonctionnement suppose une entente et une confiance parfaite entre ses indivisaires. En effet, dans ce cas de figure, les décisions concernant le bien immobilier (entretien, renouvellement des baux, vente) doivent être prises à l’unanimité. En cas de mésentente avec votre concubin, vous pouvez rapidement vous trouver bloqué.

Ainsi l'indivision est un avantage si entre concubins vous avez de bonnes relations. Dans le cas contraire cela risque d'être compliqué notemment dans le partage des biens.

Décès ou séparation de l'union libre en indivision

L’article 815 du Code civil dispose que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ».

Ainsi en cas de décès ou de séparation de l'union libre en indivision plusieurs cas de figure s'offrent à vous.

La séparation des concubins

En cas de séparation, deux choix s'offrent à vous :

  • La solution à l'amiable

Vous vous mettez d'accord pour :

  • soit vendre le bien et chacun récupère la somme de sa quote part
  • soit un des concubins rachete la part de l'autre et devient seul et unique propriétaire
A savoir
Si l’un des deux concubins décide de revendre sa quote-part , le second concubin ne peut l’en empêcher. Certes, il est prioritaire pour la racheter mais si ni lui ni un tiers ne la rachète alors le juge procèdera au partage judiciaire étant donné que le bien doit être vendu dans son intégralité.
  • La solution judiciaire

Si le désaccord est persistant et qu'aucune solution n'est trouvée, alors le juge va effectuer le partage du bien par la voie judiciaire. Le bien est pratiquement tout le temps vendu et les concubins récupèrent les sommes qu'ils ont apporté.

Le décès d'un des concubins

Si l'un des concubins décède, alors ses biens et sa part seront distribués entre ses héritiers.

Le cocubin survivant deviendra co-indivisaire avec les hériters du concubin défunt. C'est une situation qui ne dure pas longtemps au vu de l'article 815 du code civil qui dit que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ».

Dans certains cas, les concubins peuvent avoir mis en place certains fonctionnements.

Dans le cas où les concubins ont eu des enfants mineurs alors, le concubin survivant peut demander au juge de maintenir l'indivision mais il devra payer d'importants frais de succession.

A savoir
Les concubins peuvent se mettre d'accord et mettre en place une clause de rachat. Ainsi dès que l'un des concubins décède, la part du défunt n'ira pas aux héritiers mais sera rachetée par le concubin survivant qui pourra garder seul le bien.
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Acheter un bien à deux grâce à la SCI

La répartition des parts en SCI

Ici les deux concubins créent une SCI, y investissent de l’argent et se répartissent les parts sociales de la société. C’est ensuite la SCI qui achète le bien immobilier, chacun des concubins se retrouvent être associés détenteurs de leur parts, en proportion de leur participation dans la consititution du capital.

Cela signifie donc qu'ils sont propriétaires à hauteur du pourcentage de parts sociales détenues.

Exemple

Si vous créez une SCI, que vous investissez 150 000 € et votre concubin 50 000 € pour acheter une maison à 200 000 €, La répartition se fait à hauteur de 75 / 25 .

Vous détiendrez 75 % des parts sociales de la SCI, et donc de la maison. Votre concubin détiendra donc 25 % des parts sociales de la SCI et donc de la maison.

Une solution coûteuse et exigeante

Cette solution est néanmoins plus exigeante pour les propriétaires puisqu’elle engendre des frais de dossier supplémentaires (par exemple pour l’immatriculation au RCS). Elle implique aussi des formalités administratives plus lourdes, comme la rédaction des statuts, ou la tenue annuelle d’une assemblée générale.

Mais son exigence administrative est avantage. En effet en plus de rendre la solution plus pérenne, le cadre légal défini dans les statuts vous assure une transparence sur toutes les décisions et élimine donc les potentiels malentendus ou blocages.

En définissant clairement vos règles dans les statuts de votre SCI, vous évitez toute complication supplémentaire dans la gestion de situations déjà difficiles (séparation, décès) et vous protégez tous les deux. Vous prenez alors chaque décision sereinement, en application des statuts.

A savoir

Vous pouvez ajouter des clauses et/ou adapter les statuts de votre SCI pour qu’elle convienne à votre situation et votre besoin. N’hésitez pas à faire appel à un notaire ou un avocat pour vous accompagner dans la rédaction de ces statuts.

Ils sauront vous guider pour trouver la forme la plus adaptée à votre situation, et vous protéger.

Décès ou séparation de l'union libre en SCI

En cas de décès ou de sépartion de l'union libre en société civile immobilière plusieurs cas de figures s'offrent à vous.

La séparation des concubins

Dans le cas d'une séparation des concubins, le bien est alors divisé en parts sociales.

La valeur du bien est divisé en parts sociales, ce qui facilite le partage. La vente du bien par la SCI est décidée à la majorité simple, sauf clause contraire des statuts.

Le décès de l'un des concubins

Dans le cas d'un décès d'un des concubins, les parts sont redistribuées aux héritiers.

Lors du décès d'un des concubins, les parts du défunt reviennent à ses héritiers. Le risque étant qu'il ait des différents avec le concubin restant.

Achat à deux grâce à la tontine

Fonctionnement de la tontine en union libre

Si vous achetez sans être marié, vous pouvez également ajouter une clause de tontine à votre acte d'acquisition. Cette clause établit que si l’un des deux concubins décède en premier, le bien immobilier devient la propriété exclusive du concubin survivant, et ce rétroactivement.

On estime qu’il est l’unique propriétaire du bien, depuis son achat. Dans ce cas, vous écartez toute possibilité de succession pour les éventuels héritiers.

Répartition des biens en cas de séparation ou décès

La clause de tontine offre beaucoup moins de souplesse, puisqu’il faut un accord des différentes parties pour la remettre en cause. Il est donc impossible de forcer la vente du bien immobilier sans un accord unanime. La clause de tontine vous engageant jusqu’au décès d’un des deux concubins, mieux vaut s’assurer qu’aucun désaccord ne puisse apparaître entre vous.

Par ailleurs, en cas de décès, le survivant doit payer des droits de succession en fonction de la part du défunt. S’ils restent gratuits pour les partenaires pacsés, ils s’élèvent à 60 % pour les concubins si la valeur du bien est superieure à 76 000 € !

Toutefois, vous pouvez convertir ces droits de succession en droits de mutation à titre onéreux si vous remplissez les conditions suivantes :

  • le bien immobilier n’est pas la résidence principale du couple
  • le bien immobilier a une valeur inférieure à 76 000 €

Acheter seul en étant en couple

Si vous êtes en concubinage, juridiquement vous êtes considérés comme étrangers. Ainsi il est tout à fait possible d'acheter seul même en étant en couple. Dans ce cas, le bien appartient totalement à l'acheteur. Il obtient également toutes les sommes perçues en cas de vente.

Ainsi si en tant que concubin vous prenez part à l'achat, il est normal que vous souhaitiez une contrepartie en cas de revente ou fin du concubinage mais sachez que si vous n'avez pas pris vos dispositions au moment de l'achat, il vous sera difficile d'obtenir une indemnité.

A savoir
Si vous êtes co-emprunteur, seul le concubin ayant demandé le prêt est responsable de la dette. De plus co-cemprunteur ne signifie pas co-propriétaire. Pour cela vous devez le notifier auprès du notaire !

Acheter un bien immobilier avec un PACS

Pour acheter un bien immobilier sans être marié, beaucoup de jeunes couples ont recours au Pacte civil de solidarité (ou PACS), qui se positionne entre le concubinage et le mariage. Il est défini comme « un contrat conclu par deux personnes physiques majeures, de sexe différent ou de même sexe, pour organiser leur vie commune. ».
Ce contrat, assorti de la rédaction d’un testament, engage donc les deux partenaires sur plusieurs pans de leur vie, et l’achat immobilier n’y échappe pas. La loi sur les successions et libéralités entrée en vigueur le premier janvier 2009 a largement modifié son statut.
Aussi, les conditions d’achat immobilier pour un couple pacsé diffèrent selon que ce dernier a été conclu avant ou après le premier janvier 2007.

Vous avez signé votre PACS avant le premier janvier 2007

Si vous avez signé votre PACS avant le premier janvier 2007, vous répondez automatiquement du régime de l’indivision. Comme nous l’avons expliqué précédemment, en cas d’achat vous serez chacun propriétaire d’une partie du bien immobilier.

Vous avez signé votre PACS après le premier janvier 2007

Si vous avez signé votre PACS après le premier janvier 2007, c’est le régime de la séparation de biens qui s’applique par défaut. Dans ce dernier cas, chacun conserve la propriété et la disposition de ses biens.

La répartion du bien en cas de décès

En cas de décès d’un des partenaires pacsés, l’autre possède un droit de jouissance de 12 mois sur la résidence principale du couple. L'avantage est qu'Il peut y séjourner pendant un an et ce gratuitement.

Selon les dispositions du testament, il pourra également hériter des parts du défunt ou devra s’entendre avec ses héritiers sur l’avenir du bien.

Alors, mariage ou PACS pour votre achat immobilier ?

Le PACS est un régime qui se situe entre l'union libre et le mariage. C'est un contrat qui permet d'organiser sa vie à deux sans pour autant passer l'engagement du mariage. La rupture du pacs est plus simple qu'une rupture de mariage.

Dans le cadre d'un achat immobilier la séparation des biens dans le cadre du mariage dépendra du régime que vous choisirez.

Ainsi , pour l'achat d'une maison, mariage ou pacs n'est finaement pas la question. L'intérêt de l'un ou l'autre dépendra uniquement de votre projet immobilier et principalement de vie avec votre moitié.

Precaution à prendre pour l'achat à deux

Si vous voulez acheter à deux sans être marié , vous devez prendre quelques précautions. En effet, sans cadre tel que la mariage ou le pacs, vous devez vous assurer de bien vous entendre avec votre partenaire.

Soyez clairs sur ce que vous souhaitez et communiquez sur vos craintes, vos envies, la présence d'éventuels héritiers, quelle valeur répartir entre chacun des concubins.

A retenir
  • L’achat en indivision est rapide et peu onéreux, mais il demande une entente parfaite entre les acheteurs et se destine davantage aux projets de court terme.
  • La création d’une SCI est plus complexe, mais la clarté de ses statuts vous offre une grande transparence dans la gestion de votre bien, vous permettant de vous projeter à plus long-terme.
  • Un PACS vous engage davantage en vous rendant solidaires des charges, impôts et remboursements de prêts liés au bien immobilier acheté.
Mis à jour le 21 septembre 2020
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Lauriane Potin
Content Manager
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