1. Profil de l'acheteur

Y a-t-il un bon profil d’acheteur immobilier ?

Vous souhaitez sauter le pas et vous vous demandez comment valoriser votre profil en vue d’obtenir votre emprunt.

Sachez qu’il n’existe pas de profil parfait d’acheteur immobilier : toute situation est particulière et comporte des points positifs, comme négatifs.

Pretto vous propose un panorama des différents profils d’acheteurs pour identifier les questions incontournables et éviter des écueils qui pourraient ralentir votre accès au crédit.

Que faut-il savoir quand on achète seul ?

De nombreuses personnes achètent seules, qu’elles soient célibataires, en couple ou mariées.

Avant de vous lancer dans votre projet, ayez en tête que les banques tendent à privilégier les dossiers de couple, jugés plus rassurants.

En effet, si vous empruntez avec votre moitié, cela implique que vous serez deux à rembourser et, implicitement, que l’emprunt repose sur deux revenus ou capacités financières.

Important

Si, pour une même somme, vous empruntez seul, la durée du prêt sera également plus importante que pour un achat à deux, afin d’étaler dans le temps le remboursement.

Or les banques préfèrent octroyer des prêts moins longs, car jugés moins risqués.

Néanmoins, emprunter seul est loin d’être impossible, nous vous recommandons donc de mettre tous les chances de votre côté pour soigner votre demande et constituer un dossier solide :

  • Des revenus réguliers sont un aspect essentiel. Cela rassurera la banque quant à votre capacité à honorer vos échéances de remboursement.

Si vous êtes en CDI ou bien fonctionnaire, vous avez un signal positif en faveur d’une situation professionnelle stable.

  • Dans les autres cas (freelance, profession libérale, chef d’entreprise etc), des documents prouvant des revenus réguliers sur plusieurs années sont un incontournable.

La constitution d’un apport est un passage souvent obligé. 10 à 15 % du montant de l’achat sont recommandés.

Si l’apport est issu de votre épargne, appuyez sur ce point : vous avez mis de côté sur le long terme, ce qui démontre le sérieux de votre démarche.

  • Faites jouer la concurrence pour diminuer le montant global de la note.

Les frais de dossier, les frais d’assurance et même les frais d’agence peuvent faire l’objet d’une négociation.

A la clé, des économies qui peuvent représenter un montant important. Ne négligez aucune piste.

Votre situation familiale a un impact sur votre achat immobilier

Acheter quand on est pacsé

Les conditions d’achat pour un couple pacsé sont similaires à celles d’un couple lambda : ce sont vos revenus, le sérieux de votre profil et votre apport qui seront pris en compte en premier lieu.

Le contrat choisi n’a pas d’incidence sur vos relations avec la banque.

Plusieurs solutions sont possibles quant au régime d’achat pour les personnes pacsées :

  • Depuis le 1er janvier 2007, les PACS sont par défaut sous le régime de la séparation des biens.

Tous les achats que vous avez effectués dans ce cadre sont votre propriété exclusive : en cas de séparation, votre conjoint ne pourra pas exiger de part.

  • L’indivision implique que tous les achats effectués sont détenus à 50 % par votre conjoint, quelle que soit sa contribution financière à l’achat.

Si vous apportez l’intégralité des fonds pour un achat immobilier, cela sera considéré comme une donation.

Ce régime était appliqué par défaut avant le 1er janvier 2 007.

  • La tontine vous permet d’ajouter une clause à l’acte d’achat qui permet de protéger votre conjoint en cas de décès.

Le bien lui reviendra alors intégralement et ce de manière rétrospective : il sera considéré comme l’unique propriétaire dudit bien.

A noter

Point important, les personnes pacsées sont solidaires pour le remboursement d’un crédit, qu’il ait été souscrit par l’une des personnes du couple ou bien les deux.

Acheter quand on est marié

Le fait d’être marié ou pas n’a pas ou peu d’incidence sur l’octroi d’un prêt : deux revenus de référence constituent un plus, peu importe le type de contrat qui unit les deux parties prenantes.
Bon à savoir

Point à ne pas négliger, le régime choisi au moment de votre mariage détermine les modalités d’achat, de partage de la propriété mais également de solidarité en cas de non-remboursement de la dette.

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Le régime de la communauté des biens

Si vous n’avez effectué aucun contrat le jour de votre mariage, c’est le régime de la communauté des biens qui s’applique.

L’article 1401 du Code Civil précise que pour tout bien acheté durant le mariage, que vous ayez effectué l’achat seul ou à deux, celui-ci sera réputé commun aux époux.
Attention

Toute dette souscrite fait l’objet d’une solidarité entre les deux époux : si vous achetez seul et ne parvenez pas à honorer vos échéances, la banque pourra solliciter votre époux.

A noter

Si vous ne souhaitez pas que le bien acheté soit partagé avec votre époux, vous devrez solliciter un notaire pour ajouter à l’acte d’achat une clause d’emploi ou de réemploi, en fonction du cas de figure.

La communauté universelle des biens

Tous les biens que vous possédez, acquis avant le mariage ou dans le cadre de votre union, sont la propriété commune des époux.

Des clauses d’exclusion peuvent être appliquées pour les biens reçus en héritage ou par donation.

La séparation des biens

Dans le cadre de ce régime, chaque époux gère de manière indépendant les biens qu’il a acquis.

Il est possible d’acheter à deux via la clause d’indivision : les biens indivis seront gérés alors conjointement par les deux époux.

Acheter quand on est divorcé

La procédure d’octroi de crédit pour une personne divorcée est globalement la même que pour un crédit immobilier classique.

Cependant, les pensions alimentaires seront ajoutées à vos charges pour calculer votre taux d’endettement.

Si vous souhaitez racheter les parts de votre appartement ou de votre maison à la suite de votre divorce, il vous faudra effectuer un rachat de soulte.

Ce rachat se fait sur la base de la valeur actuelle du bien. Un expert devra être mandaté pour estimer le prix du bien : le prix d’acquisition ne sera donc pas pris en compte.

Afin d’éviter tout conflit avec votre ex-mari ou ex-femme, la procédure devra se faire devant le notaire.

Exemple

Si le prêt est intégralement remboursé ou que vous n’avez pas effectué de crédit pour acheter, il vous faudra rembourser la part de votre conjoint.

Le prêt est en cours de remboursement : il vous faudra payer l’ensemble du montant restant à rembourser ainsi que la part de votre ancien conjoint.

Acheter en France quand on est étranger

Tout achat en France nécessite au préalable l’ouverture d’un compte bancaire et l’adresse d’un domaine fiscal sur le territoire.

Une fois ces conditions remplies, il n’y a pas de restriction pour les personnes étrangères quant à l’obtention d’un crédit : les conditions d’octroi sont les mêmes que pour les Français.

Voici les points clés de votre demande de prêt :

  • Avoir un dossier sérieux

  • Présenter un taux d’endettement inférieur à 33 %

  • Disposer d’un apport minimum de 10 à 15 % du montant du prix du bien visé.

A savoir

Les banques demandent généralement à ce que les pièces justificatives du dossier soient en anglais ou, idéalement, en français.

Incluez dans votre estimation financière le recours à un traducteur professionnel pour assurer la traduction desdits documents.

Avoir un projet d’achat à l’étranger est une entreprise ambitieuse : si vous n’avez pas le temps d’effectuer toutes les démarches nécessaires et ne connaissez pas particulièrement le marché français, nous vous recommandons de passer par un professionnel qui vous accompagnera dans vos démarches d’achat.

Il existe des agences immobilières spécialisées pour les expatriés, qui vous faciliteront la vie, de même que des courtiers habitués à ce type de dossier, et qui savent donc à quelles banques s’adresser : ne vous privez pas !

Avec le simulateur en ligne de Pretto, comparez toutes les offres du marché pour choisir la meilleure proposition qui corresponde à votre projet.

A retenir
  • Bien qu'il soit possible d'acheter seul votre logement, les banques préfèrent accorder un prêt à un couple, ce qui présente pour elle moins de risque du fait de la présence de deux revenus et donc plus de capacités financières.

  • Que vous soyez en CDI ou non, vous devez justifier de revenus solides sur plusieurs années pour que la banque puisse avoir confiance et vous accorder un prêt.

  • De même que vos revenus, le sérieux de votre profil et votre apport sont autant de critères importants sur lesquels la banque se fonde pour étudier votre dossier.

Publié le 20 août 2020
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Lauriane Potin
Content Manager
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