Investir dans l'immobilier grâce à la vente à terme

La vente à terme consiste à réaliser une transaction immobilière sans régler la totalité de la somme en jeu lors de l’acte de vente. Concrètement, l’acheteur verse au vendeur une certaine somme à la signature (le bouquet), et lui paie le reste du montant par la suite, par le versement de mensualités. Il définit avec lui à l’avance une durée sur laquelle il va pouvoir étaler son paiement, convient du montant des versements et de leur récurrence.

Le contrat de vente établi par le notaire comprend une clause résolutoire qui protège le vendeur de tout défaut de paiement. En effet, le manquement au paiement d’une seule mensualité entraîne l’annulation pure et simple de la vente : le vendeur se voit restituer son bien dans son état d’origine. Il peut conserver les mensualités perçues jusqu’alors.

• les mensualités d’une vente à terme ne sont pas imposées par l’État
• leur nombre est défini à l’avance et n’est pas corrélé au décès du vendeur
• elles peuvent être indexées sur l’indice du coût de la construction si le contrat le prévoit. Elles peuvent alors être revalorisées.

Pour un achat immobilier, on distingue deux types de ventes à terme : la vente à terme libre et la vente à terme occupée.

Dans le cas d’un achat immobilier avec un contrat de vente à terme libre, l’acheteur du bien immobilier peut en disposer pleinement dès la signature de l’acte de vente. Il est considéré comme son unique propriétaire et peut donc décider de l’habiter, de le louer, etc. De son côté, le vendeur perd ses droits sur le logement, et doit donc le libérer. Comme il n’est plus propriétaire, il n’est plus redevable d’aucune charge ni d’aucun impôt sur le logement.

Le vendeur a également la possibilité de s’attribuer un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) pour continuer d’occuper son logement après la vente. C’est ce que l’on appelle la vente à terme occupée. Le vendeur peut alors choisir d’habiter son logement à vie, comme dans le cadre d’un viager, ou de définir une durée spécifique.

La répartition des charges et impôts se fait de la même façon que pour un viager. Le vendeur qui habite le logement reste responsable des charges courantes et de la taxe d’habitation. L’acheteur prend à sa charge les travaux importants et la taxe foncière.

La vente à terme propose de nombreux intérêts, que ce soit pour le vendeur ou pour l’acheteur.

Aux yeux de l’État, les mensualités versées par l’acquéreur au vendeur ne sont pas assimilées à des revenus fonciers. Elles sont considérées comme le paiement d’une vente immobilière, et à ce titre, elles ne sont pas imposables. Fiscalement, la vente à terme est très intéressante pour le vendeur.

La vente à terme est un viager sans inconnue. Elle implique l’étalement du paiement en plusieurs mensualités, mais ne se base pas sur un événement aléatoire comme le décès du vendeur. Dès la signature de l’acte de vente, les deux parties connaissent le montant final de la transaction, et le calendrier de l’ensemble des versements.

Pour l’acheteur, cela rend l’investissement plus stable et serein : il a moins de chance de faire une plus-value hors-norme, mais ne risque pas non plus de s’engager dans un investissement compliqué. Il a des garanties claires et peut choisir d’investir en toute connaissance de cause.

Pour le vendeur, c’est l’assurance que son bien sera vendu au juste prix. Par ailleurs, et contrairement au viager, si le vendeur vient à décéder avant le versement de l’intégralité des mensualités, les mensualités suivantes sont versées à ses héritiers.

Dans le cadre d’un achat immobilier, la vente à terme fonctionne comme un crédit vendeur. En acceptant de vendre son logement en touchant le montant de la vente en différé par le versement de mensualités, le vendeur agit comme une banque qui accorde un prêt à l’acheteur. Au lieu de rembourser son emprunt chaque mois à la banque, il continue de payer le vendeur du bien : les mensualités de paiement remplacent les mensualités du remboursement à la banque.

Or, comme nous l’avons vu en introduction, beaucoup de jeunes couples peuvent être bloqués par les demandes de garanties des banques. C’est donc un moyen pour eux d’investir dans l’immobilier sans avoir recours à un emprunt bancaire : le refus de prêt n’est plus un problème, et ils économisent même les intérêts demandés par la banque !

Pour y voir plus clair, on a fait un tableau récapitulatif des avantages et inconvénients de la vente à terme et du viager.