1. Comprendre l’usufruit : définition et droits

Comprendre l’usufruit : définition et droits

Après votre achat immobilier vous disposez en tant que propriétaire de la nue-propriété, c’est-à-dire le droit de disposer du logement, et de l’usufruit.

L’usufruit consiste, lui, en le droit d’utiliser le bien immobilier (en l’habitant) et d’en percevoir les revenus (en le louant). En tant que propriétaire, vous avez la possibilité de séparer ces deux droits et de céder l’usufruit à un tiers que l’on nommera usufruitier.

Qu’est-ce que l’usufruit ?

L’usufruit combiné à la nue-propriété forment le droit de propriété d’un bien immobilier. Le propriétaire du bien en question dispose naturellement de ces deux droits mais il peut décider de les séparer.

L’usufruit seul, est le droit de profiter du bien, c’est-à-dire de l’habiter ou de le louer, et, en cas de location, d’en récolter les loyers. La personne qui dispose de l’usufruit est appelé l’usufruitier.

En tant qu'usufruitier, vous pouvez jouir du bien pendant toute la durée de l’usufruit mais vous avez l’obligation d’en assurer la conservation de manière à pouvoir le remettre à son nu-propriétaire à la fin de cette période.

Vous ne pouvez donc pas le vendre, à moins d’en avoir pris la décision avec ce dernier. A défaut du bien immobilier, vous avez la possibilité de vendre ou de céder votre droit d’usufruit.

Conserver le bien n’est pas la seule obligation qui incombe à l’usufruitier. Avant de disposer de son droit, l'usufruitier doit effectuer un état des lieux. Dans certains cas, une caution peut également être demandée par le nu-propriétaire à l’usufruitier.

Une fois que celui-ci bénéficie de l’usufruit, il doit :

  • entretenir et assurer la bonne conservation du bien immobilier,
  • s’acquitter de la taxe foncière et de la taxe d’habitation s’il habite le logement,
  • faire effectuer et prendre en charge tous les travaux de réparations et d’entretien (les gros travaux restant à la charge du nu-propriétaire).

Il existe plusieurs situations qui conduisent à disposer de l’usufruit d’un bien immobilier.

Les plus communes consistent à obtenir l’usufruit d’un bien par :

  • testament
  • contrat de vente
  • contrat de donation
  • en tant que parent, si vos enfants âgés de moins de 16 ans possèdent des biens immobiliers. Dans ce cas, vos enfants restent les propriétaires de ces biens mais vous en êtes l’usufruitier, jusqu’à leurs 16 ans.
  • vous pouvez être amené à recevoir l’usufruit d’un bien immobilier appartenant à votre épouse ou époux décédé(e). Dans cette situation, la nue-propriété du bien est confiée aux enfants du défunt.
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Barème de l’usufruit

En cas de donation, de succession ou de vente, par exemple, il est nécessaire de répartir la valeur du bien immobilier entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. C’est à cela que sert le barème de l’usufruit. Il permet également de savoir sur quelle valeur vous allez être taxé.

Il existe deux barèmes différents pour connaître la valeur de l’usufruit d’un bien immobilier selon s’il est viager ou temporaire.

Barème fiscal de l'usufruit viager

Lorsque l’usufruit est viager, le barème fiscal estime la valeur de l’usufruit en fonction de l’âge de l’usufruitier. Le barème de l’usufruit défini par l’article 669 du Code général des impôts est le suivant :

Âge de l’usufruitierValeur de l’usufruit (en %)Valeur de la nu-propriété (en %)
Moins de 21 ans révolus90 %10 %
Moins de 31 ans révolus80 %20 %
Moins de 41 ans révolus70 %30 %
Moins de 51 ans révolus60 %40 %
Moins de 61 ans révolus50 %50 %
Moins de 71 ans révolus40 %60 %
Moins de 81 ans révolus30 %70 %
Moins de 91 ans révolus20 %80 %
Plus de 91 ans révolus10 %90 %

Vous l’aurez compris plus l’usufruitier est jeune, plus son d’usufruit est destiné à perdurer dans le temps, ce qui augmente sa valeur. A l’inverse, plus l'usufruitier est âgé moins son droit est appelé à perdurer, ce que fait diminuer sa valeur.

Exemple

Monsieur Paumier, âgé de 83 ans, est propriétaire d’un appartement d’une valeur de 200 000 €. Il donne la nue-propriété de cet appartement à ses enfants.

La valeur de son usufruit s’élève, selon ce barème à :

  • 200 000 €& x 20 % = 40 000 €.

Par différence, la valeur de la nue-propriété détenue par les enfants de Monsieur Paumier pour ce bien s’élève à 160 000 €.

Si vous n’êtes pas à l’aise avec le calcul, sachez qu’un simulateur de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété selon le barème fiscal vous est proposé par le site du service public.

Barème fiscal de l'usufruit temporaire

En cas d’usufruit temporaire, le barème précédent ne s’applique pas. La valeur de l’usufruit temporaire ne dépend pas de l’âge de l’usufruitier.

Elle est fiscalement évaluée à 23 % de la valeur du bien immobilier pour chaque période de 10 ans, comme ceci :

Durée de l’usufruit temporaireValeur de l’usufruit (en %)Valeur de la nue-propriété (en %)
De 0 à 10 ans23 %77 %
De 11 à 20 ans46 %54 %
de 21 à 30 ans69 %31 %
Exemple

Monsieur Paumier, propriétaire d’un appartement d’une valeur de 200 000 €, décide d’en donner l’usufruit à son fils âgé de 35 ans pour une durée fixe de 18 ans.

La valeur de l’usufruit s’élève, selon ce barème à :

  • 200 000 € x 46 % = 92 000 €.

Cependant, la valeur calculée à partir de ce barème ne peut en aucun cas dépasser la valeur calculée à partir du barème de l’usufruit viager.

En reprenant l’exemple précédent, si le fils de Monsieur Paumier avait eu 62 ans le jour de la transmission du droit et non 35 ans, le calcul de la valeur de l’usufruit aurait été fixé à 40 % de la valeur du bien en pleine propriété et non à 46 %.

Comment prend fin l’usufruit ?

L’usufruit est un droit temporaire, cela signifie donc qu’il peut prendre fin. C’est d’ailleurs pour cette raison que, rappelons-le, l'usufruitier a pour obligation de conserver le bien afin de pouvoir le restituer à son nu-propriétaire à la fin de la période d’usufruit.

Lorsque l’usufruitier est une personne morale, le droit d’usufruit a une durée maximale de 30 ans. Passé ce délai, le droit d’usufruit cesse naturellement et le nu-propriétaire redevient le plein propriétaire du bien.

Il existe plusieurs situations qui mettent fin au droit d’usufruit d’une personne :

  • Le décès de l’usufruitier met fin à son droit. En effet, l’usufruit est un droit viager, c’est-à-dire qu’il s’éteint au décès de son détenteur, sauf si ce dernier en a effectué la donation de son vivant ou l’a transmis par testament.
  • La mise en place d'une durée définie peut mettre fin au droit d’usufruit de manière automatique
  • L’usufruit est un droit auquel vous pouvez également choisir de renoncer.
  • L’usufruit peut aussi prendre fin de manière précipitée. C’est le cas lorsque le bien est perdu ou en cas d’abus de jouissance. On parle d’abus de jouissance si, pendant que vous disposez de l’usufruit du bien, vous le dégradez ou ne l’entretenez pas.

Usufruit et succession

Lorsque vous disposez d’un droit d’usufruit, vous pouvez décider d’effectuer une donation de votre vivant ou bien de le transmettre via la rédaction d’un testament. Cela évite que le droit d’usufruit prenne fin au moment de votre décès.

En revanche lorsque vous disposez de la pleine propriété d’un bien sachez que la succession n’est pas aussi simple.

Vous n’avez pas consenti à une donation entre époux

Si vous n’avez pas consenti à une donation entre époux, le conjoint survivant a le choix entre plusieurs options concernant la part de succession qui lui revient.

La loi du 3 décembre 2001 relative aux droits du conjoint survivant confie à ce dernier le choix entre opter pour le quart de la succession en pleine propriété (c’est-à-dire le droit de nue-propriété et le droit d’usufruit) ou la totalité de la succession en usufruit exclusivement.

Vous avez consenti à une donation entre époux

Si vous avez, de votre vivant, consenti à une donation entre époux, le conjoint survivant a le choix entre un nombre d’options encore plus grand en ce qui concerne la part de succession lui revenant.

Il peut soit recevoir l’intégralité de la succession en usufruit, soit choisir le quart de la succession en pleine propriété et les ¾ restants en usufruit ou bien opter pour la quotité disponible de la succession en pleine propriété.

La quotité disponible est fixée par la loi en fonction du nombre d’enfants laissés par le conjoint décédé de la manière suivante :

Nombre d’enfantsQuotité disponible reçue par le conjoint survivant
1 enfant½ de la succession en pleine propriété
2 enfants⅓ de la succession en pleine propriété
3 enfants ou plus¼ de la succession en pleine propriété

Il est également possible pour le conjoint survivant de renoncer à la donation entre époux. Certaines personnes choisissent de renoncer à ces bénéfices afin que les enfants reçoivent une part d’héritage plus grande. Renoncer à une donation entre époux est très simple et ne nécessite qu’une déclaration chez un notaire.

Quoi qu’il en soit, la valeur de la succession et sa fiscalisation seront toujours définies selon le barème présenté plus haut.

A retenir
  • Le propriétaire peut séparer ses droits deux catégories distinctes qu'est la nue-proprieté et l'usufruit
  • L'usufruit permet la jouissance du bien. C'est à dire son utilisation et la possibilité de recevoir les revenus mais il a aussi des obligations
  • L'usufruitier à un devoir de conservation du bien. Il ne doit ni le dégrader ni en faire une mauvaise utilisation sous peine de voir son droit d'usufruit être immédiatement annulé
  • L'usufruit dispose d'un barème n'hésitez pas à le consulter
Mis à jour le 21 septembre 2020
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Lauriane Potin
Content Manager
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