Si vous ĂȘtes propriĂ©taire en indivision, la part que vous possĂ©dez est appelĂ©e soulte. Ce terme vient rĂ©guliĂšrement lors d'un divorce ou une succession.
Racheter la part dâune maison : quelles sont les solutions ?
Comment faire pour racheter les parts de son conjoint dans la maison commune aprĂšs un divorce ? Ou les parts de ses frĂšres et sĆurs dans la maison familiale reçue en succession ?
Sortir dâune indivision se fait gĂ©nĂ©ralement Ă lâamiable ou en recourant Ă un partage judiciaire. Dans tous les cas, cela donne lieu au versement dâune compensation financiĂšre aux autres indivisaires â la soulte.
On vous explique.
Racheter la part dâune maison suite Ă une sĂ©paration
Ce type de rachat s'applique sur tous les biens concernés par l'indivision.
Vous pouvez financer ce rachat Ă l'aide d'un prĂȘt immobilier : afin de savoir si vous pouvez le financer, de nombreux simulateurs en ligne existent.
Racheter quand vous divorcez
Faites appel Ă un professionnel indĂ©pendant et neutre pour estimer la valeur du bien et le montant de la soulte. En effet, la valorisation de la soulte est potentiellement un sujet de discorde entre les ex-conjoints. Il nâest dâailleurs pas rare quâun notaire revoie lâĂ©valuation dĂ©cidĂ©e Ă lâamiable entre les ex-conjoints lorsquâil estime que ce montant nâest pas justifiĂ© ou lĂšse manifestement lâun ou lâautre.
Que lâĂ©valuation de la soulte ait Ă©tĂ© faite Ă lâamiable ou en ayant recours Ă un conseil (un agent immobilier, par exemple), un acte notariĂ© sera nĂ©cessaire : le notaire rĂ©dige alors un Ă©tat liquidatif. Ce document atteste de la transaction par laquelle lâun des conjoints rachĂšte la soulte de lâautre et lui verse le montant convenu.
Le rachat des parts dâune maison suite Ă une sĂ©paration ne peut avoir lieu, comme son nom lâindique, quâaprĂšs que le divorce ait Ă©tĂ© prononcĂ©.
Outre le montant du bien, le montant de la soulte tient compte dâun Ă©ventuel emprunt ayant servi Ă financer son acquisition.
Un couple qui possĂšde chacun 50 % dâune maison Ă©valuĂ©e Ă 300 000 âŹ, avec un emprunt dont 150 000 ⏠de capital reste Ă rembourser, verra une soulte de 75 000 ⏠versĂ©e au conjoint vendeur (150 000 ⏠pour le rachat de la moitiĂ© des parts de la maison, moins 75 000 ⏠de quote-part dans le capital restant dĂ» sur le crĂ©dit immobilier).
La fiscalitĂ© du rachat de part dâune maison donne lieu Ă une taxe de 2,50 % de la valeur notariĂ©e de la soulte. Enfin, des frais tels que la TVA, la Contribution de SĂ©curitĂ© ImmobiliĂšre ainsi que les honoraires du notaire sont Ă prĂ©voir.
Racheter quand vous étiez en concubinage
Pour deux concubins qui se sĂ©parent, le schĂ©ma du rachat de part de la maison dĂ©pendant dâun concubinage est similaire Ă celui dâun couple divorcĂ©.
Les quotitĂ©s dâacquisition sont toujours dĂ©terminĂ©es selon les apports financiers des ex-concubins lors de lâachat du bien. La diffĂ©rence rĂ©side au plan fiscal : lĂ oĂč lâun des divorcĂ©s paie 2,50 % de la valeur de la soulte, lâun des ex-concubins devra payer des droits de mutation Ă hauteur de 5,80 % de cette valeur. La rĂ©glementation est en effet moins favorable pour le partage des biens dĂ©pendant dâun concubinage.
InterrogĂ© sur ce sujet par un dĂ©putĂ© du Val-dâOise en 2017, le ministre de lâĂconomie et des Finances rĂ©pondait que « le concubinage, qui ne rĂ©sulte ni dâun contrat ni dâun acte administratif, mais constitue une situation de fait, correspond Ă une situation diffĂ©rente, Ă laquelle le lĂ©gislateur nâa pas souhaitĂ© accorder le bĂ©nĂ©fice du taux rĂ©duit ».
Outre les droits de mutation, les Ă©moluments et frais annexes du notaire, la TVA ainsi que la Contribution de SĂ©curitĂ© ImmobiliĂšre viennent toujours sâajouter au montant du rachat des parts de la maison.
Racheter la part dâune maison familiale
Le rachat de parts dâune maison de famille aprĂšs une succession est Ă©galement une situation courante. Chaque enfant dâun dĂ©funt reçoit une part de la maison, le tout dans le cadre dâune indivision.
Si lâun des enfants souhaite occuper le logement et en devenir le seul propriĂ©taire, il peut envisager le rachat des parts de la maison appartenant Ă ses frĂšres et sĆurs en leur versant une compensation. Cette compensation financiĂšre correspond Ă la soulte.
Si les parts respectives des hĂ©ritiers dans la maison familiale sont indiquĂ©es dans le testament du dĂ©funt, la procĂ©dure est sensiblement la mĂȘme Ă celle dâun rachat de part de maison ou dâun appartement suite Ă une sĂ©paration.
Si ces parts ne sont pas indiquĂ©es dans le testament, les hĂ©ritiers peuvent sâaccorder sur leurs parts respectives ou faire appel au juge pour estimer le bien. Une fois le bien estimĂ©, le rachat de parts dans la maison familiale peut se mettre en place Ă lâinitiative de lâun (ou de plusieurs) des hĂ©ritiers.
Racheter les parts dâune maison dans le cadre dâune SCI
Pour un couple qui divorce et qui Ă©tait propriĂ©taire en indivision dâun appartement (50/50), un conjoint qui dĂ©cide de racheter la part de lâautre peut crĂ©er une SCI avec ses parents dans lâoptique du rachat de part de lâappartement aprĂšs la sĂ©paration. Il peut sâassocier Ă dâautres personnes dans le cadre de cette SCI â ses parents, par exemple â et en devenir le gĂ©rant.
Ainsi, la SCI devient propriĂ©taire de lâappartement en deux temps : dâabord par le rachat de la part du conjoint vendeur, puis grĂące aux conjoint acheteur (devenu gĂ©rant de la SCI) apportant sa part de lâappartement Ă la sociĂ©tĂ© nouvellement créée.
Dans lâexemple prĂ©sentĂ©, deux conditions doivent toutefois ĂȘtre respectĂ©es pour ce type de montage.
- PremiĂšrement, la SCI devra trouver le financement nĂ©cessaire pour racheter les parts de deux conjoints, et payer les coĂ»ts dâentretien et fonciers inhĂ©rents Ă lâappartement.
Ă cette fin, lâappartement peut ĂȘtre louĂ©, les loyers perçus mensuellement venant couvrir en partie ou totalement les mensualitĂ©s de remboursement de lâemprunt. Dâautant que la loi nâinterdit pas que lâun des associĂ©s puisse ĂȘtre locataire de lâappartement âŠ
- DeuxiĂšmement, la SCI ne doit pas ĂȘtre « créée Ă cette seule visĂ©e ».
Autrement dit : il est recommandĂ© que le conjoint qui souhaite racheter la part de la maison/appartement de son conjoint, et qui vend ou apporte sa propre part Ă la SCI, dispose de moins de 50 % des parts de celle-ci avant que lâopĂ©ration ne se mette en place.
Car autrement le risque est grand que lâAdministration considĂšre lâopĂ©ration comme une vente Ă soi-mĂȘme du conjoint acheteur, entraĂźnant lâannulation de lâavantage fiscal propre aux SCI et des pĂ©nalitĂ©s.
- Sortir dâune indivision se fait Ă lâamiable ou par partage judiciaire.
- On peut racheter quand on divorce, quand on Ă©tait en concubinage, racheter la part dâune maison familiale ou encore racheter les parts dâune maison dans le cadre dâune SCI.
- La « soulte » est une somme versĂ©e par lâun des Ă©poux au second dĂšs lors que le premier rĂ©cupĂšre la pleine propriĂ©tĂ© du bien immobilier en commun suite Ă un divorce.
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Lorsque vous disposez de la pleine proprieté, vous pouvez exploiter votre bien comme il vous plait. Néanmoins c'est une notion beaucoup plus complexe .
Vous ĂȘtes propriĂ©taire ou voulez le devenir ? Sachez que la propriĂ©tĂ© donne lieu Ă plusieurs statuts telles que la nue propriĂ©tĂ©. On vous dit tout !