Racheter la part d’une maison : quelles sont les solutions ?

Comment faire pour racheter les parts de son conjoint dans la maison commune après un divorce ? Ou les parts de ses frères et sœurs dans la maison familiale reçue en succession ?

Sortir d’une indivision se fait généralement à l’amiable ou en recourant à un partage judiciaire. Dans tous les cas, cela donne lieu au versement d’une compensation financière aux autres indivisaires – la soulte.

On vous explique.

Ce type de rachat s'applique sur tous les biens concernés par l'indivision.

Vous pouvez financer ce rachat à l'aide d'un prêt immobilier : afin de savoir si vous pouvez le financer, de nombreux simulateurs en ligne existent.

Faites appel à un professionnel indépendant et neutre pour estimer la valeur du bien et le montant de la soulte. En effet, la valorisation de la soulte est potentiellement un sujet de discorde entre les ex-conjoints. Il n’est d’ailleurs pas rare qu’un notaire revoie l’évaluation décidée à l’amiable entre les ex-conjoints lorsqu’il estime que ce montant n’est pas justifié ou lèse manifestement l’un ou l’autre.

Que l’évaluation de la soulte ait été faite à l’amiable ou en ayant recours à un conseil (un agent immobilier, par exemple), un acte notarié sera nécessaire : le notaire rédige alors un état liquidatif. Ce document atteste de la transaction par laquelle l’un des conjoints rachète la soulte de l’autre et lui verse le montant convenu.

Outre le montant du bien, le montant de la soulte tient compte d’un éventuel emprunt ayant servi à financer son acquisition.

La fiscalité du rachat de part d’une maison donne lieu à une taxe de 2,50 % de la valeur notariée de la soulte. Enfin, des frais tels que la TVA, la Contribution de Sécurité Immobilière ainsi que les honoraires du notaire sont à prévoir.

Pour deux concubins qui se séparent, le schéma du rachat de part de la maison dépendant d’un concubinage est similaire à celui d’un couple divorcé.

Les quotités d’acquisition sont toujours déterminées selon les apports financiers des ex-concubins lors de l’achat du bien. La différence réside au plan fiscal : là où l’un des divorcés paie 2,50 % de la valeur de la soulte, l’un des ex-concubins devra payer des droits de mutation à hauteur de 5,80 % de cette valeur. La réglementation est en effet moins favorable pour le partage des biens dépendant d’un concubinage.

Interrogé sur ce sujet par un député du Val-d’Oise en 2017, le ministre de l’Économie et des Finances répondait que « le concubinage, qui ne résulte ni d’un contrat ni d’un acte administratif, mais constitue une situation de fait, correspond à une situation différente, à laquelle le législateur n’a pas souhaité accorder le bénéfice du taux réduit ».

Outre les droits de mutation, les émoluments et frais annexes du notaire, la TVA ainsi que la Contribution de Sécurité Immobilière viennent toujours s’ajouter au montant du rachat des parts de la maison.

Le rachat de parts d’une maison de famille après une succession est également une situation courante. Chaque enfant d’un défunt reçoit une part de la maison, le tout dans le cadre d’une indivision.

Si l’un des enfants souhaite occuper le logement et en devenir le seul propriétaire, il peut envisager le rachat des parts de la maison appartenant à ses frères et sœurs en leur versant une compensation. Cette compensation financière correspond à la soulte.

Si les parts respectives des héritiers dans la maison familiale sont indiquées dans le testament du défunt, la procédure est sensiblement la même à celle d’un rachat de part de maison ou d’un appartement suite à une séparation.

Si ces parts ne sont pas indiquées dans le testament, les héritiers peuvent s’accorder sur leurs parts respectives ou faire appel au juge pour estimer le bien. Une fois le bien estimé, le rachat de parts dans la maison familiale peut se mettre en place à l’initiative de l’un (ou de plusieurs) des héritiers.

Pour un couple qui divorce et qui était propriétaire en indivision d’un appartement (50/50), un conjoint qui décide de racheter la part de l’autre peut créer une SCI avec ses parents dans l’optique du rachat de part de l’appartement après la séparation. Il peut s’associer à d’autres personnes dans le cadre de cette SCI – ses parents, par exemple – et en devenir le gérant.

Ainsi, la SCI devient propriétaire de l’appartement en deux temps : d’abord par le rachat de la part du conjoint vendeur, puis grâce aux conjoint acheteur (devenu gérant de la SCI) apportant sa part de l’appartement à la société nouvellement créée.

Dans l’exemple présenté, deux conditions doivent toutefois être respectées pour ce type de montage.

• Premièrement, la SCI devra trouver le financement nécessaire pour racheter les parts de deux conjoints, et payer les coûts d’entretien et fonciers inhérents à l’appartement.

À cette fin, l’appartement peut être loué, les loyers perçus mensuellement venant couvrir en partie ou totalement les mensualités de remboursement de l’emprunt. D’autant que la loi n’interdit pas que l’un des associés puisse être locataire de l’appartement …

• Deuxièmement, la SCI ne doit pas être « créée à cette seule visée ».

Autrement dit : il est recommandé que le conjoint qui souhaite racheter la part de la maison/appartement de son conjoint, et qui vend ou apporte sa propre part à la SCI, dispose de moins de 50 % des parts de celle-ci avant que l’opération ne se mette en place.

Car autrement le risque est grand que l’Administration considère l’opération comme une vente à soi-même du conjoint acheteur, entraînant l’annulation de l’avantage fiscal propre aux SCI et des pénalités.