1. Racheter la part d’une maison : quelles sont les solutions ?

Racheter la part d’une maison : quelles sont les solutions ?

avatar
Lauriane Potin
Mis à jour le 09 déc. 2020

Comment faire pour racheter les parts de son conjoint dans la maison commune aprùs un divorce ? Ou les parts de ses frùres et sƓurs dans la maison familiale reçue en succession ?

Sortir d’une indivision se fait gĂ©nĂ©ralement Ă  l’amiable ou en recourant Ă  un partage judiciaire. Dans tous les cas, cela donne lieu au versement d’une compensation financiĂšre aux autres indivisaires – la soulte.

On vous explique.

Racheter la part d’une maison suite Ă  une sĂ©paration

Quel que soit le rĂ©gime matrimonial (des biens entre les Ă©poux), un bien immobilier acquis Ă  deux est dĂ©tenu en « indivision ». Les droits de chacun sont alors proportionnels Ă  son apport financier : 50/50, 20/80, 40/60

Mais que se passe-t-il lorsque le couple vient Ă  se sĂ©parer ? L’un des conjoints envisagera peut-ĂȘtre un rachat de la part de son ex-conjoint, c'est ce que l'on appelle un rachat de soulte. Ainsi, le bien immobilier concernĂ© devient la pleine propriĂ©tĂ© de l'un des indivisaires seulement lorsque celui-ci rachĂšte la part de l'autre.

Ce type de rachat s'applique sur tous les biens concernés par l'indivision.

Vous pouvez financer ce rachat Ă  l'aide d'un prĂȘt immobilier : afin de savoir si vous pouvez le financer, de nombreux simulateurs en ligne existent.

Racheter quand vous divorcez

Faites appel Ă  un professionnel indĂ©pendant et neutre pour estimer la valeur du bien et le montant de la soulte. En effet, la valorisation de la soulte est potentiellement un sujet de discorde entre les ex-conjoints. Il n’est d’ailleurs pas rare qu’un notaire revoie l’évaluation dĂ©cidĂ©e Ă  l’amiable entre les ex-conjoints lorsqu’il estime que ce montant n’est pas justifiĂ© ou lĂšse manifestement l’un ou l’autre.

Que l’évaluation de la soulte ait Ă©tĂ© faite Ă  l’amiable ou en ayant recours Ă  un conseil (un agent immobilier, par exemple), un acte notariĂ© sera nĂ©cessaire : le notaire rĂ©dige alors un Ă©tat liquidatif. Ce document atteste de la transaction par laquelle l’un des conjoints rachĂšte la soulte de l’autre et lui verse le montant convenu.

Attention

Le rachat des parts d’une maison suite Ă  une sĂ©paration ne peut avoir lieu, comme son nom l’indique, qu’aprĂšs que le divorce ait Ă©tĂ© prononcĂ©.

Outre le montant du bien, le montant de la soulte tient compte d’un Ă©ventuel emprunt ayant servi Ă  financer son acquisition.

Exemple

Un couple qui possĂšde chacun 50 % d’une maison Ă©valuĂ©e Ă  300 000 €, avec un emprunt dont 150 000 € de capital reste Ă  rembourser, verra une soulte de 75 000 € versĂ©e au conjoint vendeur (150 000 € pour le rachat de la moitiĂ© des parts de la maison, moins 75 000 € de quote-part dans le capital restant dĂ» sur le crĂ©dit immobilier).

La fiscalitĂ© du rachat de part d’une maison donne lieu Ă  une taxe de 2,50 % de la valeur notariĂ©e de la soulte. Enfin, des frais tels que la TVA, la Contribution de SĂ©curitĂ© ImmobiliĂšre ainsi que les honoraires du notaire sont Ă  prĂ©voir.

Racheter quand vous Ă©tiez en concubinage

Pour deux concubins qui se sĂ©parent, le schĂ©ma du rachat de part de la maison dĂ©pendant d’un concubinage est similaire Ă  celui d’un couple divorcĂ©.

Les quotitĂ©s d’acquisition sont toujours dĂ©terminĂ©es selon les apports financiers des ex-concubins lors de l’achat du bien. La diffĂ©rence rĂ©side au plan fiscal : lĂ  oĂč l’un des divorcĂ©s paie 2,50 % de la valeur de la soulte, l’un des ex-concubins devra payer des droits de mutation Ă  hauteur de 5,80 % de cette valeur. La rĂ©glementation est en effet moins favorable pour le partage des biens dĂ©pendant d’un concubinage.

InterrogĂ© sur ce sujet par un dĂ©putĂ© du Val-d’Oise en 2017, le ministre de l’Économie et des Finances rĂ©pondait que « le concubinage, qui ne rĂ©sulte ni d’un contrat ni d’un acte administratif, mais constitue une situation de fait, correspond Ă  une situation diffĂ©rente, Ă  laquelle le lĂ©gislateur n’a pas souhaitĂ© accorder le bĂ©nĂ©fice du taux rĂ©duit ».

Outre les droits de mutation, les Ă©moluments et frais annexes du notaire, la TVA ainsi que la Contribution de SĂ©curitĂ© ImmobiliĂšre viennent toujours s’ajouter au montant du rachat des parts de la maison.

De la recherche du bien au crédit
Soyez prĂȘt pour votre premier achat immobilier. Tous nos conseils sont rĂ©unis dans un ebook gratuit !

Racheter la part d’une maison familiale

Le rachat de parts d’une maison de famille aprĂšs une succession est Ă©galement une situation courante. Chaque enfant d’un dĂ©funt reçoit une part de la maison, le tout dans le cadre d’une indivision.

Si l’un des enfants souhaite occuper le logement et en devenir le seul propriĂ©taire, il peut envisager le rachat des parts de la maison appartenant Ă  ses frĂšres et sƓurs en leur versant une compensation. Cette compensation financiĂšre correspond Ă  la soulte.

Si les parts respectives des hĂ©ritiers dans la maison familiale sont indiquĂ©es dans le testament du dĂ©funt, la procĂ©dure est sensiblement la mĂȘme Ă  celle d’un rachat de part de maison ou d’un appartement suite Ă  une sĂ©paration.

Si ces parts ne sont pas indiquĂ©es dans le testament, les hĂ©ritiers peuvent s’accorder sur leurs parts respectives ou faire appel au juge pour estimer le bien. Une fois le bien estimĂ©, le rachat de parts dans la maison familiale peut se mettre en place Ă  l’initiative de l’un (ou de plusieurs) des hĂ©ritiers.

Racheter les parts d’une maison dans le cadre d’une SCI

La crĂ©ation d’une SCI (SociĂ©tĂ© Civile ImmobiliĂšre) peut ĂȘtre une solution pour racheter la part d’une maison dĂ©tenue en indivision avec son ex-concubin.

Pour un couple qui divorce et qui Ă©tait propriĂ©taire en indivision d’un appartement (50/50), un conjoint qui dĂ©cide de racheter la part de l’autre peut crĂ©er une SCI avec ses parents dans l’optique du rachat de part de l’appartement aprĂšs la sĂ©paration. Il peut s’associer Ă  d’autres personnes dans le cadre de cette SCI – ses parents, par exemple – et en devenir le gĂ©rant.

Ainsi, la SCI devient propriĂ©taire de l’appartement en deux temps : d’abord par le rachat de la part du conjoint vendeur, puis grĂące aux conjoint acheteur (devenu gĂ©rant de la SCI) apportant sa part de l’appartement Ă  la sociĂ©tĂ© nouvellement crĂ©Ă©e.

Dans l’exemple prĂ©sentĂ©, deux conditions doivent toutefois ĂȘtre respectĂ©es pour ce type de montage.

  • PremiĂšrement, la SCI devra trouver le financement nĂ©cessaire pour racheter les parts de deux conjoints, et payer les coĂ»ts d’entretien et fonciers inhĂ©rents Ă  l’appartement.

À cette fin, l’appartement peut ĂȘtre louĂ©, les loyers perçus mensuellement venant couvrir en partie ou totalement les mensualitĂ©s de remboursement de l’emprunt. D’autant que la loi n’interdit pas que l’un des associĂ©s puisse ĂȘtre locataire de l’appartement 


  • DeuxiĂšmement, la SCI ne doit pas ĂȘtre « crĂ©Ă©e Ă  cette seule visĂ©e ».

Autrement dit : il est recommandĂ© que le conjoint qui souhaite racheter la part de la maison/appartement de son conjoint, et qui vend ou apporte sa propre part Ă  la SCI, dispose de moins de 50 % des parts de celle-ci avant que l’opĂ©ration ne se mette en place.

Car autrement le risque est grand que l’Administration considĂšre l’opĂ©ration comme une vente Ă  soi-mĂȘme du conjoint acheteur, entraĂźnant l’annulation de l’avantage fiscal propre aux SCI et des pĂ©nalitĂ©s.

A retenir
  • Sortir d’une indivision se fait Ă  l’amiable ou par partage judiciaire.
  • On peut racheter quand on divorce, quand on Ă©tait en concubinage, racheter la part d’une maison familiale ou encore racheter les parts d’une maison dans le cadre d’une SCI.
  • La « soulte » est une somme versĂ©e par l’un des Ă©poux au second dĂšs lors que le premier rĂ©cupĂšre la pleine propriĂ©tĂ© du bien immobilier en commun suite Ă  un divorce.
Partagez l'article
avatar
Content Manager
Vous avez une question sur
cet article ?
Envoyez nous un message.
Poser une question

Sur le mĂȘme sujet