5 techniques pour acheter un bien immobilier avec ses parents

Il est très courant que des jeunes se lancent dans l’achat d’un bien immobilier avec l’aide de leurs parents. Le scénario est simple : on est jeune, pas bien riche, les banques ne nous font pas de cadeau mais nous avons des rêves de maison à nous ! Home sweet home… Heureusement, vos parents ont parfois un peu d’argent de côté et leur situation plus stable que la vôtre leur permet de vous aider.

Simuler mon prêt

Vos parents peuvent vous aider à acheter votre premier bien immobilier de différentes manières : il y en a pour tous les goûts et toutes les configurations de famille ! Voici 5 manières d’investir dans la maison de vos rêves avec vos parents.

1. Acheter avec ses parents et former une indivision

L’option de l’indivision implique que chacun est propriétaire à la hauteur de son apport. Si vos parents financent 50% du prix du bien, ils auront des droits à hauteur de 50% sur la propriété et la gestion de votre maison. Les propriétaires peuvent dresser une convention d’indivision et désigner un gestionnaire qui sera libre de prendre toutes les décisions courantes concernant le bien immobilier. L’inconvénient est la possibilité de différends lors de la prise de décisions importantes, comme des travaux de rénovation ou la décision de vendre. Les décisions majeures nécessitent l’accord de chacun des propriétaires pour être validées, ce qui peut représenter une source de conflits familiaux entre parents et enfants.

Plus simplement, vous avez par la suite la possibilité de racheter les parts de vos parents pour devenir seul propriétaire de votre bien immobilier.

En ce qui concerne le prêt contracté pour financer cet investissement, vous êtes co-emprunteur avec vos parents, mais vous pouvez vous adresser à deux banques différentes. Assurez-vous cependant d’en informer ces dernières car vous avez une obligation de transparence de l’information à leur égard !

Il est également possible pour les parents d’acheter l’usufruit tandis que les enfants investissent dans la nue-propriété. Ils pourront récupérer la pleine propriété par héritage très facilement. Cependant, il leur faudra prouver avoir payé eux-mêmes la nue-propriété – et non les parents - sinon la valeur de l’usufruit est réintégrée dans la succession… alors taxée pour sa valeur entière !

2. Acheter avec ses parents pour former une SCI familiale

Pour parer à la rigidité de gestion d’une indivision et éviter les conflits avec vos parents, il existe les fameuses Sociétés Civiles Immobilières (SCI). Comment ça marche ?

En quelques mots, les acheteurs du bien immobilier forment une société civile et achètent la maison ou l’appartement au nom de cette dernière. Leur SCI est la seule et unique propriétaire du bien.

Souplesse et simplicité sont de mise car les membres de la SCI rédigent librement les statuts qui déterminent le fonctionnement des prises de décision et le rôle de chacun dans la gestion quotidienne. On a encore plein de choses à vous dire à ce sujet, n’hésitez pas à consulter nos articles consacrés à la SCI.

3. Contractez un prêt familial pour acheter avec l'aide de vos parents

Vos parents souhaitent vous donner un coup de pouce financier mais vous laisser seul propriétaire et gestionnaire de votre maison ? On a la solution pour vous : pensez au prêt familial !

Ainsi, vous empruntez une somme d’argent, non pas à la banque, mais à l’un des membres de votre famille. Souvent même à taux zéro, vous ne trouverez pas mieux ailleurs ☺ Vous avez la possibilité de formaliser ce prêt par écrit devant un notaire pour fixer le montant, le délai et le taux d’intérêt. De cette façon, l’enfant est propriétaire immédiatement et peut profiter de sa nouvelle maison l’esprit tranquille.

La somme prêtée peut devenir une donation sous certaines conditions : elle ne doit pas dépasser 100 000€ tous les 15 ans pour un parent. Si ces conditions ne sont pas réunies, une compensation sera exigée envers les autres enfants et la somme sera déduite de votre héritage. De toute façon, gardez bien précieusement les preuves de remboursement du prêt afin d’éviter les éventuelles contestations des autres héritiers.

4. Vos parents peuvent se porter caution pour votre prêt immobilier

Dans ce cas, l’enfant est également seul propriétaire du bien immobilier, mais les parents acceptent de s’engager devant le prêteur en cas de défaut de paiement. Ils ne sont pas co-emprunteurs, mais ils prennent votre relais dans le remboursement du crédit immobilier si vous ne le pouvez plus. Attention, il s’agit d’un acte irrévocable écrit et signé ! Si vos parents font à leur tour défaut, leur propre maison pourrait être hypothéquée. Cette solution reste peu appréciée par les banques, préparez-vous donc à devoir négocier. Par ailleurs, ce n’est pas un petit engagement, on ne peut donc que vous encourager à bien y réfléchir avant de vous engager.

Simuler mon prêt immobilier

5. Vous bénéficiez d'une donation de la part de vos parents pour votre achat immobilier

La règle fiscale est la suivante : chaque parent peut donner à chaque enfant jusqu’à 100 000€ tous les 15 ans sans payer de droits de donation. Vous pouvez par ailleurs prévoir une clause qui précise que vous devez utiliser cet argent pour un investissement immobilier.

Vos parents peuvent céder leurs droits aux sommes accumulées depuis plusieurs années (au moins 4 ans, au maximum 10 ans). Ils clôturent alors leur PEL, et vous donnent leurs fonds en les transférant sur votre propre PEL.

Attention, le don familial est fortement encadré, n’hésitez donc pas à vous faire accompagner par un notaire lors de vos démarches !

A retenir

Avec la SCI familiale ou l'indivision, vos parents sont co-propriétaires
S'ils se portent caution, ils sont responsables du remboursement du prêt en cas de défaut de paiement
Avec le prêt familial ou le don, vous pouvez augmenter votre apport initial, mais ces pratiques restent encadrées.

Mis à jour le 21 septembre 2020