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Usufruit, nue-propriété : quelles sont les différences ?

usufruit nue-propriété

La propriété d’un bien immobilier confère le droit d’y habiter, de percevoir les revenus issus de la location et le droit de disposer du logement. On peut choisir de séparer ces différents droits, en effectuant un démembrement du droit de propriété dans le cas d’une possession d’un bien à plusieurs. 

Le démembrement le plus courant distingue l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruit est le droit d’habiter un logement, et de percevoir les revenus issus de ce logement. La nue-propriété est le droit de disposer du logement. Dans quels cas sépare-t-on ces différents droits ? On vous explique. 

 

1. Ça veut dire quoi ?

Commençons par un cours de latin. La pleine-propriété comprend l’usus, le fructus et l’abusus.

  • L’usus est le droit d’utiliser le bien. Plus concrètement, c’est le droit d’habiter dans le bien que vous possédez. 
  • Le fructus correspond au droit de percevoir les fruits du bien. Il s’agit généralement des loyers si le bien est mis en location.
  • L’abusus est la possibilité de disposer de votre bien immobilier.  Vous pouvez donc le vendre, le donner, le détruire etc. Evidemment cela doit rester dans les limites de la loi.

On regroupe généralement l’usus et le fructus en une seule notion : l’usufruit. Détenir l’usufruit permet donc d’habiter ou de percevoir des loyers sur le logement s’il est en location.  

L’abusus correspond à la nue-propriété. Le nu-propriétaire peut prendre les décisions importantes concernant le bien, comme le vendre par exemple.

2. Pourquoi démembrer le droit de propriété ?

Le démembrement du droit de propriété permet d’effectuer des montages juridiques pour simplifier ou optimiser la gestion d’un logement.

Cas d’une succession

Le plus souvent, on utilise le démembrement dans le cadre d’une succession.

Avant le montage, les parents sont pleinement propriétaires du logement, ils disposent de la nue-propriété et de l’usufruit. Pour organiser la succession, ils cèdent la nue-propriété à leurs enfants, et gardent l’usufruit. Ainsi, ils peuvent continuer à habiter le logement ou à percevoir les revenus locatifs.

Les enfants récupèrent alors la nue-propriété, c’est-à-dire qu’ils peuvent décider du sort du bien : ils peuvent par exemple le vendre ou le donner. Tant que l’usufruitier est encore dans le bien, l’usufruitier ne peut disposer que de l’usufruit. 

Au moment du décès de l’usufruitier, l’usufruit est transmis automatiquement aux nus-propriétaires. Cela simplifie les démarches de succession et évite les conflits familiaux.

Le principal avantage est fiscal. Au moment de la donation, le bénéficiaire ne paie des droits de donation que sur la valeur de la nue-propriété qui lui est transmise (on vous en dit plus sur cette valeur juste après 😉 ). Par ailleurs, lors du décès de l’usufruitier, les enfants ne paient pas de droit de succession. 

La vente en viager

Vous en avez peut-être déjà entendu parler. Cette procédure permet aux célibataires ou aux couples sans enfants d’obtenir un revenu supplémentaire tout en organisant leur succession. Lors d’une vente en viager, le vendeur cède la nue-propriété mais conserve l’usufruit jusqu’à son décès ou une période définie entre les deux parties. L’acheteur verse alors chaque mois une mensualité au vendeur, indexée sur le coût de la vie. 

Grâce au viager, le vendeur obtient donc un revenu fixe pour compléter sa retraite. De plus, l’acheteur peut acquérir un bien en payant l’équivalent d’un loyer mensuel, et sans passer par un prêt immobilier. Il prend néanmoins un risque puisque le prix qu’il paiera dépendra directement de la durée de vie du vendeur.

Ainsi, dans un viager, le vendeur conserve l’usufruit, et l’acheteur acquiert la nue-propriété. C’est un cas particulier de cession de nue-propriété.

A noter : dans certains cas très rares, le vendeur ne conserve que le droit d’usage (usus) et pas le droit de recevoir les revenus (fructus). Dans ce cas, il ne possède pas l’usufruit complet.

En général, les banques refusent de financer un achat en viager. En effet, elles n’ont pas de garantie sur le bien puisque l’acheteur n’a pas la pleine propriété. Elles ne peuvent donc pas saisir le bien en cas d’impayé.

La cession temporaire d’usufruit

La cession temporaire d’usufruit peut apporter des avantages fiscaux, notamment pour les foyers soumis à l’ISF.

Les parents peuvent céder l’usufruit à leurs enfants pour une durée déterminée. Ainsi, la valeur de l’usufruit sort de leur patrimoine, ce qui diminue l’assiette imposable. Dans certains cas, cela peut même permettre de ne plus être soumis à l’ISF.

Les enfants usufruitiers pourront librement habiter le bien, ou le louer pour percevoir les revenus locatifs. 

BONS PLANS PRETTO

Attention toutefois à ne pas abuser de cette procédure : si elle a uniquement un objectif fiscal, l’administration peut considérer qu’il s’agit d’un abus de droit. Il faut que les usufruitiers aient réellement besoin des revenus locatifs.

3. Comment se répartissent les charges entre usufruitier et nu-propriétaire ?

Afin d’éviter des conflits récurrents entre usufruitier et nu-propriétaire, la jurisprudence a déterminé à qui incombent les différentes charges du logement. Nous vous résumons ici les plus courantes.

Usufruitier :

  • Dépenses d’entretien
  • Charges courantes
  • Impôts

Nu-propriétaire 

  • Grosses réparations

A répartir 

 

4. Combien vaut chaque part ?

La nue-propriété et l’usufruit correspondent à deux parts de la pleine propriété. Il faut donc établir un partage de la valeur totale du bien.

Etant donné qu’au décès de l’usufruitier, la pleine-propriété revient au nu-propriétaire, la valeur de la nue-propriété augmente à mesure que l’usufruitier approche du décès.

Suivant cette logique, la loi a fixé la répartition de la valeur d’un bien entre usufruit et nue-propriété. Nous vous les rappelons dans le tableau suivant.

Age de l'usufruitierValeur de l'usufruitValeur de la nue-propriété
USUFRUIT VIAGER
moins de 21 ans90 %10 %
De 21 à 30 ans80 %20 %
De 31 à 40 ans70 %30 %
De 41 à 50 ans60 %40 %
De 51 à 60 ans50 %50 %
De 61 à 70 ans40 %60 %
De 71 à 80 ans30 %70 %
De 81 à 90 ans20 %80 %
à partir de 91 ans10 %90 %
USUFRUIT TEMPORAIRE
De 0 à 10 ans23%77%
De 11 à 20 ans46%54%
De 21 à 30 ans69%31%

 

Exemple

Une famille dispose d’un bien d’une valeur de 100 000 €. La mère, pleinement propriétaire, décide de transmettre la nue-propriété à ses enfants. Elle est alors âgée de 75 ans. Au moment de la transmission, son patrimoine immobilier vaut donc 30% x 100 000 €, soit 30 000 €. Les enfants ont alors 70 000 €.

10 ans plus tard, la mère a 85 ans. L’usufruit vaut alors 20% de la valeur de l’appartement, soit 20 000 €. Les enfants voient alors la valeur de leur patrimoine passer à 80 000 €.

On comprend donc l’intérêt d’effectuer une donation de nue-propriété le plus tôt possible. En effet, plus l’usufruitier est jeune, moins la valeur de la nue-propriété est importante, et donc moins le bénéficiaire va payer des droits de donation.

 

A retenir

L’usufruit est le droit d’habiter le logement et de percevoir les revenus locatifs

La nue-propriété est le droit de disposer du bien immobilier

On peut répartir ces différents droits entre les membres d’une même famille, par exemple pour organiser une succession

La valeur de la nue-propriété augmente avec l’âge de l’usufruitier

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