La soulte dans le cas d’un divorce ou d’une succession

Si vous divorcez ou héritez, votre notaire vous a sûrement parlé de rachat de soulte. Vous n’aviez jamais entendu ce mot avant, et il vous semble trop complexe ?
Quand vous êtes propriétaire en indivision et que vous souhaitez devenir pleinement propriétaire, il est nécessaire de racheter la part du ou des autres indivisaires. C’est cette part qu’on appelle la soulte. Il s’agit de la somme d’argent que vous devez payer si vous êtes celui qui reçoit un lot d’une valeur plus élevée que les autres lors du partage d’une indivision.

Mais alors plus concrètement, qu'est-ce que la soulte ? Dans quels délais la soulte doit-elle être versée et comment la calculer ?la soulte Pas de panique, nous vous détaillons tout cela dans cet article.

Définition de la soulte

Si l’on veut comprendre très précisément la soulte, il faut revenir en premier lieu à sa définition juridique :

La soulte est la somme d'argent qui doit être payée par celui qui, à l'occasion du partage d'une indivision reçoit un lot d'une valeur plus élevée que celle à laquelle ses droits lui permettent de prétendre. Il en est de même en cas d'échange, si les choses échangées ont des valeurs différentes.

Cela signifie que si vous êtes propriétaire en indivision et que vous souhaitez devenir pleinement propriétaire, il est nécessaire de racheter la part du ou des autres indivisaires.

A savoir
Le Code Civil définit la soulte à la fois dans le cas d’une succession et dans le cas d’un divorce (Articles 828, et s., 831, 833-1, et s., 1075-2, 1321-1, 1407, et s., 1475 et s., 1512, 1542,1844-9, 2374, 2381). Les dispositions de l’échange sont elles écrites dans le Code de commerce (Articles L232-19, L236-1).

Dans quel cas parle-t-on de soulte ?

Soulte et divorce

Lors d’un divorce, les époux doivent passer devant un notaire qui sera chargé d'établir les opérations de partage. Par exemple, si vous souhaitez racheter la part de votre conjoint dans un bien en indivision, il faudra procéder au rachat de soulte.
Un des deux membres du couple va payer la valeur de la part de l’autre et va ainsi récupérer la pleine propriété du bien. L’autre recevra l’argent, et perdra tout lien juridique avec l’appartement ou la maison.

La soulte joue le rôle d’une compensation d’une partie pour une autre. Dans le cas où un des époux rachète à l’autre le bien immobilier et le crédit attaché à ce bien, le montant de la soulte prendra en compte ce crédit.

Attention
Le rachat ne peut avoir lieu qu’une fois que le divorce a été prononcé.

Soulte et succession

Après un décès, les biens du défunt appartiennent à ses héritiers. Chaque indivisaire reçoit alors une quote-part suivant le nombre d’héritiers.

Lors de la succession, il faut que les héritiers qui possèdent un bien immobilier à plusieurs se mettent d'accord sur la valeur des parts à racheter.

Exemple

Un des héritiers souhaite avoir la pleine propriété du bien, il devra alors acheter aux autres héritiers leurs parts. L’héritier qui obtient plus que sa part normale verse la soulte à l'héritier qui reçoit moins.

Avec ce mécanisme, les héritiers reçoivent à la fin une part égale en terme financier.

Il se peut tout à fait qu’un tiers intervienne dans l'opération, en plus des héritiers, prenez l’exemple d’un nouveau concubin, sans lien de parenté. Ce tiers peut alors se porter garant pour assurer le paiement de la soulte via un crédit ou payer directement une part de la soulte.

Dès lors, il sera lui aussi en indivision. Pensez alors à bien clarifier la situation concernant le bien et signer un acte notarié notifiant noir sur blanc que ce tiers est désormais copropriétaire.

Dans quels délais la soulte doit-elle être versée ?

Les délais de la soulte constituent une partie importante des négociations lors du rachat de parts en indivision.

Vous pouvez envisager votre propre calendrier, préalablement déterminé par les époux. Vous pouvez dans ce cas prévoir des intérêts au taux légal en cas de non respect de l'échéancier.

La soulte doit généralement être payée dès l'homologation par le juge de la convention de divorce.

Il est également courant de devoir verser la soulte dans les deux ou trois mois suivant le jugement devenu définitif, c'est-à-dire qu'il ne peut plus être fait appel de la décision du juge.

Dans tous les cas, prévoyez des sanctions en cas de non-respect du délai !

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Comment calculer la soulte ?

Maintenant que vous avez bien compris le principe de la soulte, passons à son calcul.

Tout d’abord, il faut estimer le montant de la soulte. Ce montant est assez simple à calculer puisqu’il s’agit de diviser la valeur nette du bien par le nombre de personnes impliquées dans le partage.

Ce montant qui peut être établi par un accord amiable entre les membres de la famille lors d’une succession, entre les ex-conjoints lors d’un divorce ou être défini par un professionnel.

A savoir

Nous vous recommandons de faire appel à un notaire ou à un agent immobilier qui prendra en compte la valeur actuelle du bien et non sa valeur initiale. Cette évaluation vous permettra d’officialiser la valeur du bien en toute neutralité !

Sachez que la plupart du temps, la valorisation de la soulte peut être un sujet de discorde entre les ex-conjoints ou entre les membres d’une famille.

Il existe deux façon de calculer la soulte suivant qu’il reste, ou non, un emprunt sur le prêt. Pour déterminer le montant restant dû, la banque peut simplement vous fournir un tableau d’amortissement qui détaille, pour chaque mensualité, la répartition du remboursement entre le capital et les intérêts.
  • Exemple 1

Imaginez que êtes l’un des 2 propriétaires en indivision égalitaire (50/50) d’un bien évalué à 200 000 €, sur lequel il n’existe aucun prêt.

Il a été convenu, qu’à l’issue de la séparation ou de la succession, vous deveniez plein propriétaire du logement. Vous allez donc devoir racheter à votre ex-conjoint ou co-héritier la moitié de la valeur du bien, soit 75 000 €.

  • Exemple 2

Imaginez maintenant que vous êtes l’un des 2 propriétaires en indivision égalitaire (50/50) d’un bien évalué à 200 000 € sur lequel il reste encore 50 000 € de prêt immobilier à rembourser. Il a été convenu qu’à l’issue de la séparation ou de la succession, vous deveniez plein propriétaire du logement.

Vous allez donc devoir racheter à votre ex-conjoint ou co-héritier la moitié de la valeur du bien (100 000 €) moins la moitié de l’emprunt immobilier restant à courir (25 000 €). Vous allez donc payer 75 000 € pour pouvoir racheter la soulte plus le capital restant à rembourser (50 000 €), soit un total de 125 000 €.

Peut-on ne pas payer la soulte ?

Non, dans le cas d’une succession comme d’un divorce, la liquidation de la communauté légale est inéluctable. La soulte doit donc impérativement être payée. Elle ne doit pas se confondre avec la prestation compensatoire.

A savoir
Le rachat de la soulte rétablit l'équilibre entre les co-héritiers ou les époux. L'un reçoit en compensation la somme équivalente au choix de la retenue des biens immobiliers dans le patrimoine personnel de l'autre.

Peu importe la situation, il vous faudra donc vous entendre sur le versement de la soulte et les délais accordés avec vos cohéritiers ou ex-conjoints.

A retenir
  • Si vous divorcez ou héritez d’un bien immobilier en indivision, vous allez forcément devoir racheter la part du ou des autres indivisaires en payant la soulte
  • Nous vous recommandons de faire appel à un notaire ou à un agent immobilier pour estimer la valeur de la soulte en toute transparence afin d’éviter d’éventuels litiges
  • Pensez que le montant de la soulte varie beaucoup suivant qu’il reste, ou non, un emprunt sur le prêt immobilier associé au bien
Mis à jour le 29 juin 2020
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Lauriane Potin
Content Manager
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