Achat Immobilier

Prêt immobilier pour rachat de soulte – Séparation et héritage

Si vous divorcez ou héritez, votre notaire vous a sûrement parlé de rachat de soulte. Vous n’aviez jamais entendu ce mot avant, et vous êtes perdu dans ses explications ? Ne vous inquiétez pas, on vous explique tout.

Quand vous êtes propriétaire en indivision et que vous souhaitez devenir pleinement propriétaire, il est nécessaire de racheter la part du ou des autres indivisaires. Cette part est la soulte.

rachat de soulte

1. Qu’est-ce que le rachat de soulte ?

Divorce et sucession

Le rachat de soulte a lieu le plus souvent au moment d’un divorce ou d’une succession, quand une personne veut racheter la part des autres dans un bien en indivision. Précision importante : le rachat ne peut avoir lieu qu’une fois que le divorce a été prononcé.

Concrètement, un des indivisaires va payer la valeur de la part des autres, et va récupérer la pleine propriété du bien. Les autres vont recevoir l’argent, et perdre tout lien juridique avec l’appartement ou la maison.

Évaluation du prix du bien par un expert

Vous allez d’abord faire évaluer le bien par un expert : un notaire ou un agent immobilier. En effet, le rachat va se faire sur la base de la valeur au moment du rachat, et non sur la valeur d’acquisition du bien. Cette étape mène souvent à des conflits entre les ex-époux, c’est pourquoi il est important de passer par un intermédiaire de confiance.

Le notaire va officialiser la valeur du bien et donc la valeur de la soulte, ces informations sont renseignées dans l’acte de licitation.

L’acte de licitation est l’équivalent du compromis de vente pour une acquisition, toutes les informations y sont détaillées.

Après l’évaluation, vous pourrez procéder au rachat, par l’intermédiaire de votre notaire.

2. Quel est le prix d’un rachat de soulte ? 

Si le bien immobilier en question n’a pas été financé par un crédit, ou si le prêt a déjà été totalement remboursé, le calcul est simple.

Exemple

Imaginons un couple détenant un appartement à 50/50, dont la valeur actuelle est de 200 000 €. Si Madame souhaite racheter la part de son mari, elle devra lui verser la moitié de la valeur, soit 100 000 €. Elle deviendra alors pleinement propriétaire de l’appartement.

 

Dans le cas ou le l’appartement a été financé par un crédit, le calcul est plus complexe.

Exemple

Reprenons l’exemple précédent, et imaginons qu’il reste 40 000 € à rembourser à la banque. Si Madame veut racheter la soulte de son mari et devenir propriétaire du bien, elle devra payer :

(200 000 € – 40 000 €) / 2 = 80 000 €.

Monsieur va donc recevoir 80 000 € de son ex-femme, et ne sera plus propriétaire. Pour racheter la soulte, Madame devra payer ces 80 000 €, plus l’ensemble du capital restant dû, soit 80 000 € + 40 000 € = 120 000 €.

3. Les frais de notaire lors d’un rachat de soulte

Il est important d’avoir en tête que si vous rachetez une soulte, vous aurez à payer des frais en plus du prix de la soulte. Ces coûts comprennent les émoluments du notaire, qui sont réglementés par l’Etat, mais qui varient d’une étude à l’autre. En général, vous paierez entre 2% et 7% de la valeur nette du bien. Vous devrez aussi payer les droits de partage de 2,5%.

De plus, votre banque vous peut vous demander des pénalités de remboursement anticipéTous ces frais s’ajoutent à la valeur de la soulte que vous allez racheter. Le plus souvent, les deux conjoints se répartissent ces frais équitablement.

Si vous avez besoin de financement, vous pouvez inclure ces coûts supplémentaires dans votre crédit.

4. Comment financer mon rachat de soulte ?

Faire une demande de prêt immobilier

Pour financer votre rachat de soulte, vous pouvez souscrire un crédit auprès d’une banque. Certaines banques sont spécialisées dans le financement du rachat de soulte, d’autres octroient tous types de crédit, et considèrent le rachat de soulte comme un crédit immobilier classique.

Pour déterminer vos conditions d’emprunt, la banque va prendre en compte plusieurs facteurs. Elle va d’abord calculer votre taux d’endettement, c’est-à-dire le rapport de vos charges sur vos revenus. Ce taux ne devra pas dépasser 33%, pour que vous soyez capables de rembourser votre prêt, tout en préservant votre niveau de vie actuel.

Attention : pour les rachats de soulte qui suivent un divorce, la pension alimentaire est considérée comme une charge pour le conjoint qui la paye, et comme un revenu pour celui qui la reçoit. Les banques peuvent exceptionnellement accepter un taux d’endettement plus élevé, pour un dossier de très bonne qualité.

La banque va ensuite analyser vos derniers relevés bancaires, pour voir comment vous gérez votre argent. Elle va notamment regarder si vous êtes souvent en découvert, alors faites attention !

Par ailleurs, vous devrez apporter à la banque des informations sur votre état de santé. Il s’agit du questionnaire de santé que l’assurance demande.

Pour en savoir plus sur les dossiers de crédit, on vous invite à consulter notre guide pour préparer votre dossier de prêt immobilier.

 

Comment obtenir le meilleur crédit ?

Obtenir un crédit pour racheter une soulte prend du temps, et nécessite de bien connaître le fonctionnement des banques.

Vous pouvez passer par un courtier, qui vous aidera à trouver le crédit avec les meilleures conditions. Si vous ne voulez pas payer de commission, vous pouvez choisir de faire ce travail vous-même, mais il faut être prêt à faire le tour des banques et à analyser les conditions de chacune.

Si vous ne voulez pas prendre ce temps, ni dépenser votre argent en commission, venez chez Pretto 🙂 Des conseillers spécialisés vont trouver pour vous le meilleur crédit, le tout 100% en ligne et gratuitement. Comment est-ce possible ? Tout simplement parce que Pretto se rémunère par les banques, et non à travers ses clients. Vous avez donc les avantages du courtier, sans les inconvénients.

 

A retenir

Le rachat de soulte a lieu le plus souvent lors d’un divorce ou d’un héritage

Une personne rachète les parts des autres sur la base de la valeur actuelle du bien

Il est possible de demander un crédit pour effectuer cette opération

 

 

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