Qui paie les frais d'agence lors de l'achat immobilier ?

Lors d’une transaction immobilière, il n’est pas rare que le vendeur décide de faire appel à une agence pour l’accompagner. Celle-ci se rémunère sous la forme de frais d’agence, des honoraires versés au professionnel intervenant dans la transaction en échange de ses services. Mais quels sont exactement ces services et surtout à qui revient la charge de les payer ?

A quoi servent les frais d’agence ?

La profession d’agent immobilier est encadrée par la loi, toutefois la palette de services proposés peut largement différer selon l’agence à laquelle vous vous adressez. La mission principale de l’agent est de mettre en relation un acheteur et un vendeur pour effectuer une transaction immobilière. Mais les services qu’il va offrir en échange des frais d’agence peuvent aller beaucoup plus loin :
  • Estimation du bien : Il n’est pas toujours aisé d’évaluer la valeur de son bien par rapport au marché et l’avis d’un expert peut vous éviter des déconvenues.
  • Rédaction de l’annonce : Sur un marché très concurrentiel, il est important de savoir mettre en avant les atouts de votre bien.  
  • Visites : Que vous soyez acheteur ou vendeur, il est toujours intéressant de se faire accompagner d’un agent immobilier lors de vos visites. Son expérience lui permet rapidement de savoir si un bien peut convenir à vos besoins.  
  • La conclusion de la vente : l’agent immobilier peut vous aider pour la rédaction du compromis de vente, l’encaissement du dépôt de garantie sur le compte de séquestre, la notification du délai de rétractation à l’acheteur (loi SRU), la transmission de l’ensemble du dossier au notaire…

Tous ces services ont un coût et, pour les fournir, les agences font appel à des prestataires, paient des loyers, des salaires … Ce qui explique la répartition des profits : entre 70% et 90% des honoraires reviennent à l’agence, le reste étant versé à l’agent qui est intervenu dans la transaction. C'est pour la même raison que les agents indépendants (ou mandataires immobiliers) pratiquent des commissions plus basses, autour de 3 %, justifiées par leurs faibles dépenses fixes.

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Dans quel cas paye-t-on les frais d’agence ?

Il existe une condition sine qua non pour que les frais d’agence soient payables, l’intermédiaire qui intervient dans la transaction doit être titulaire d’une carte d’agent professionnel. Le numéro de la carte doit absolument figurer sur le mandat de vente, mais également sur tous les documents officiels.

Pour s’appliquer, les frais d’agence doivent également avoir été définis préalablement à la transaction. Ils sont stipulés dans le mandat de vente dûment signé par le vendeur et l’agent.

Enfin, dernière condition, il faut bien sûr que l’agent ait mis en relation un vendeur et un acheteur et qu’une transaction ait été conclue par ce biais. Une exception toutefois : le cas du mandat de vente exclusif. Dans ces conditions, l’agent reçoit une commission quoi qu’il arrive, peu importe que le vendeur ait trouvé un acheteur par ses propres moyens.

Comment calculer les frais d’agence ?

Tout comme les services proposés, le calcul des frais d’agence est différent selon l’agence à laquelle vous vous adressez. Leur montant n’est pas encadré par la loi, les agences peuvent le fixer librement. Il peut s’agir d’un pourcentage prélevé sur le prix de la vente ou d’une somme fixe. Prenez bien le temps de vous renseigner sur la politique de frais d’agence pratiquée par les différentes enseignes. Vous pouvez les trouver facilement sur leurs sites internet ou directement en agence.

Lorsque c’est le vendeur qui paie les frais d’agence :

Dans la plupart des cas, c’est le vendeur qui fait appel à une agence immobilière pour l’aider à vendre son bien. On peut donc considérer logiquement que c’est à lui de s'acquitter des frais d’agence.

Le prix affiché « honoraires inclus » est donc le prix de vente du bien, à partir duquel seront calculés  les frais de notaire.

Exemple

Si l’annonce indique “ prix de vente de 600 000 € dont 25 000 € d’honoraires à la charge du vendeur ” et que les frais de notaire sont de 8% alors :

  • L’acheteur paiera 600 000 € au vendeur et les frais de notaires 48 000 €
  • Le vendeur paiera 25 000 € de frais d’agence et touchera 575 000 € aussi appelé “prix net vendeur”

Lorsque c’est l’acheteur qui paie les frais d’agence :

Si c’est bien le vendeur qui fait appel à une agence immobilière, il faut également prendre en compte que les services fournis par l’agence bénéficient aux deux parties : vendeur et acheteur. Certains des services détaillés plus haut, comme l’aide à la préparation des documents ou encore l’accompagnement lors les visites, profitent également à l’acheteur.

Il peut également être dans l’intérêt de l’acheteur de s’acquitter des frais d’agence. Le prix de vente retenu pour le calcul des frais de notaire est en effet le prix hors honoraire de l'appartement ou de la maison, ou prix net vendeur, donc un prix réduit.

En réalité, le prix affiché en agence comporte de toute manière les frais d’agence : que ce soit le vendeur qui les déduise de la somme qu’il reçoit, ou que vous payez les frais d’agence séparément, le prix du bien reste le même pour vous.

Exemple

Si l’annonce indique “ prix de vente de 600 000 € dont 25 000 € d’honoraires à la charge de l’acquéreur ” et que les frais de notaire sont de 8% alors :

  • L’acheteur paiera 575 000 € au vendeur, 25 000 € à l’agence (soit un total de 600 000 €) et les frais de notaires de 46 000 €
  • Le vendeur touchera 575 000 €

En pratique, il n’y a donc pas véritablement de règle définitive qui désigne qui de l’acheteur ou du vendeur doit payer les “frais d’agence”. Ils sont généralement à la charge du vendeur mais selon votre situation il peut être intéressant pour vous de les régler.

A retenir
  • Le prix affiché dans la vitrine de l'agence inclut déjà les frais
  • Ils sont à votre charge ou à celle du vendeur, mais cela ne change pas le prix final de votre bien
  • En revanche, les mettre à votre charge peut réduire significativement vos frais de notaire
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