Quand on investit en immobilier, on se pose très vite la question de choisir entre un bien neuf et un bien ancien. Les deux possibilités offrent des avantages et des inconvénients, mais laquelle est la moins chère ? On revient sur toutes les informations reçues et on fait le tri !
1. Le prix au m² est plus élevé dans le neuf
Sur le papier, le mètre carré neuf est plus cher que l’ancien. Cela se confirme dans toutes les grandes villes de la métropole, avec des différences qui peuvent aller de quelques centaines d’euros à plusieurs milliers.
| Ville | Prix moyen du m² ancien | Prix moyen du m² neuf |
|---|---|---|
| Bordeaux | 3 525 | 3 737 |
| Grenoble | 2 301 | 3 459 |
| Lille | 3 155 | 3 171 |
| Lyon | 3 487 | 4 162 |
| Nantes | 2 582 | 3 677 |
| Nîmes | 2 059 | 3 216 |
| Paris | 8 665 | 11 018 |
| Rennes | 2 383 | 3 476 |
| Strasbourg | 2 639 | 3 512 |
| Toulouse | 2 835 | 3 508 |
L’ancien représente la très grande majorité du marché de l’immobilier en France. Acheter neuf peut cependant vous permettre d’obtenir des avantages fiscaux non-négligeables. Mais est-ce suffisant pour rendre le neuf plus intéressant que l’ancien ?
Les dispositifs de défiscalisation
La loi Pinel de 2015 a pour objectif de faciliter l’accès au logement du plus grand nombre en défiscalisant l’immobilier locatif. Si les investissements locatifs sont plus profitables, les promoteurs immobiliers construisent davantage de logements neufs et tout le monde est gagnant.
Pour profiter de ce dispositif, vous achetez un bien neuf pour le louer à titre de résidence principale. Vous bénéficiez d’une réduction d’impôts qui peut s’élever jusqu’à 21 % du montant de votre investissement selon le temps que vous vous engagez à louer votre bien. Votre éligibilité à la loi Pinel dépend du montant de votre investissement, de la localisation du bien et des plafonds de ressources et de loyers qui s’appliquent.
Malheureusement pour les investisseurs, le marché de l’immobilier s’est adapté à cette loi. Lorsque vous achetez un bien en VEFA (vente en état futur d’achèvement), vous payez le bien plus cher que sa valeur réelle. En effet, le promoteur sait que vous valorisez le fait de pouvoir défiscaliser votre investissement, donc il va augmenter sa part de bénéfice.
Par ailleurs, pour respecter les conditions d’éligibilité vous serez obligé de plafonner le loyer de votre bien. Vous risquez à terme de ne pas faire une plus-value intéressante…
La dépréciation d’un bien immobilier
Lorsque vous voudrez revendre votre bien immobilier, vous ferez peut-être face à la réalité du marché. Vous avez acheté un bien neuf plus cher parce qu’il était neuf. Sitôt qu’une personne y a vécu, le bien n’est plus neuf et sa valeur subit une dépréciation immédiate de l’ordre de 20 %. Peu importe combien de temps vous avez pu le mettre en location, le bien perd de la valeur dès son premier locataire. Cela peut vous surprendre parce que l’aménagement et l’équipement est encore impeccable, mais vous aurez du mal à faire une plus-value à la vente de votre bien.
En revanche, le prix d’un bien ancien s’apprécie avec le temps. En effet, les acheteurs vont valoriser l’ancienneté du bien, puisque c’est la caractéristique qu’ils recherchent. Le charme d’un bien ancien peut permettre d’augmenter son prix facilement.
L’objectif est de faire paraître l’histoire du lieu, les détails qui lui donnent du caractère, pour montrer qu’il s’agit d’un bien unique.
En somme, on compare deux types de biens qui attirent des acheteurs spécifiques pour des raisons différentes, donc les deux marchés doivent être considérés séparément pour comprendre le changement de valeur du bien immobilier.
2. Des coûts dans l’ancien peuvent rééquilibrer la balance
Si l’investissement dans le neuf n’est pas aussi simple qu’on peut l’imaginer, l’ancien comporte aussi des inconvénients à prendre en compte. Beaucoup de frais peuvent s’ajouter au prix initial, ce qui nuit aussi au retour sur investissement.
Les frais de notaire dans le neuf ou dans l’ancien
Les frais de notaire ne correspondent pas seulement à la rémunération du notaire. Ils comportent aussi des taxes, qui représentent la majeure partie des frais. Le notaire est rémunéré par des émoluments, une somme déterminée par l’Etat qui peut être fixe ou proportionnelle en fonction des biens. S’ajoutent ensuite les frais engagés par le notaire. Enfin les taxes dues à l’Etat ou aux collectivités territoriales que le notaire verse pour son client.
Les frais de notaire sont plus faibles pour un bien immobilier neuf, environ 2 % à 3 % du prix d’achat. Soit 3 à 4 points de moins que pour l’acquisition d’un bien ancien. S’ils comprennent les mêmes éléments, la répartition est différente et le notaire est proportionnellement plus rémunéré à la vente d’un bien neuf. Comptez 10 % des frais d’acquisition dans l’ancien, contre 45 % dans le neuf.
Pour deux biens au prix d’achat de 300 000 €, l’un neuf l’autre ancien, les frais de notaire sont donc les suivants :
| Bien neuf | Bien ancien | |
|---|---|---|
| Impôts et taxes | 2 700 | 15 540 |
| Rémunération du notaire | 4 050 | 2 100 |
| Frais engagés par le notaire | 2 250 | 3 360 |
| Total des frais de notaire | 9 000 | 21 000 |
Les travaux et rénovations dans le neuf ou dans l’ancien
Quand vous achetez un bien neuf, vous avez aussi le confort d’un logement habitable immédiatement. En dehors de l’aménagement propre à chaque acheteur, vous n’aurez en principe pas de travaux à faire sur la cuisine ou la salle de bain, qui peuvent représenter un coût significatif. Les promoteurs immobiliers suivent des normes environnementales qui vous permettent de faire des économies sur le chauffage. Enfin vous n’aurez pas de charges de copropriété avant longtemps, puisque les travaux de ravalement de façade ou d’entretien de la cage d’escalier ne sont nécessaires que tous les dix ans au moins.
En revanche, sur un bien ancien vous aurez certainement des rénovations à faire avant de pouvoir vous installer. Il faudra peut-être seulement rafraîchir la peinture. Méfiez-vous des changements lourds qui coûteront beaucoup plus cher s’il faut faire appel à des professionnels.
Il peut s’agir de changer la structure du bien (abattre une cloison, déplacer un point d’eau…) ou de le mettre aux normes écologiques en vigueur. Ces normes sont dans votre intérêt, puisque vous économiserez sur le chauffage, mais les frais à avancer peuvent être colossaux. Les aides gouvernementales existent pour vous encourager à faire ces changements. Renseignez-vous bien avant d’opter pour l’ancien au risque de payer votre bien beaucoup plus cher que dans le neuf.
A retenir
Le prix du m² est plus élevé dans le neuf
Les frais de notaire sont plus élevés dans l’ancien
Le neuf ou l’ancien comporte des avantages et des inconvénients