Achat Immobilier

Achat immobilier : attention aux frais !

Acheter un bien immobilier engage de nombreux frais; et si certains sont bien connus, d’autres peuvent vous prendre par surprise. En effet, au-delà du prix d’achat, il existe de nombreux frais supplémentaires qu’il faut absolument envisager lorsque vous déterminez le budget global de votre achat immobilier.

Frais de notaire, taxe d’habitation, crédit immobilier ou encore charges de copropriété, autant de coûts à anticiper avant d’acheter pour éviter la douche froide.

Certains frais seront à débourser immédiatement au moment de l’achat, quand d’autres seront à supporter tout au long de votre nouvelle vie de propriétaire. Voici un petit tour d’horizon des principales dépenses auxquelles s’attendre lorsque l’on fait un achat immobilier.

1. Les frais de notaire

Ils font partie des premiers frais que vous aurez à couvrir dès le moment de votre achat immobilier. Contrairement à ce que le terme peut laisser penser, les “frais de notaire” ne correspondent pas tous à la rémunération même de l’officier public. C’est pour cela qu’il convient davantage de parler de “frais d’acquisition”.

Les frais d’acquisition représentent approximativement 8% du prix d’achat de votre bien s’il est ancien, contre 3% du prix s’il s’agit d’un bien neuf. Dans ces frais d’acquisition que vous allez devoir débourser, 15% environ reviendront réellement au notaire. C’est ce qu’on appelle les émoluments du notaire. Le reste des frais et débours sera pour l’essentiel destiné au Trésor Public. Il s’agit des droits de mutation, aussi connus sous le nom de taxe de publicité foncière ou droit d’enregistrement.

Ces frais obligatoires sont fixés par décrets ou par arrêtés et ils varient en fonction du prix de l’achat. Ils ne sont donc pas négociables en principe, ce qui leur donne l’avantage d’être prévisibles. Par exemple, pour un achat immobilier de 200.000 euros, les émoluments du notaire seront de 2.033,41 euros calculables ainsi :

Tranches d’assiette Taux applicable (en %) Emoluments proportionnels
De 0 à 6.500 euros 3,945 6.500 x 3,945% = 256,40 euros
De 6.500 à 17.000 euros 1,627 (17.000 – 6.500) x 1,627% = 170,84 euros
De 17.000 à 60.000 euros 1,085 (60.000 – 17.000) x 1,085% = 466,55 euros
Plus de 60.000 euros 0,814 (200.000 – 60.000) x 0,814% = 1.139,60 euros
Total = 2.033,41 euros

Peut-on réduire les frais de notaire ?

Il existe toutefois des possibilités de réduire la facture. La réforme Macron entrée en vigueur en 2016 permet par exemple aux notaires de consentir une remise pour les transactions supérieures à 150 000 euros. Il doit toutefois consentir cette remise à l’ensemble de ses clients.

Vous disposez aussi de différentes astuces pour réduire vos frais de notaire, comme demander à mettre les frais d’agence à votre charge, ou encore déduire le prix des meubles du prix du bien.En effet, en déduisant ces frais du prix de votre bien, vous réduirez la base de calcul et avec, les frais de notaire.

Exemple

L’appartement que vous vous apprêtez à acheter est vendu tout équipé ? Et bien sachez qu’il est possible que ce salon tendance au nom imprononçable dégoté chez Ikea, cette hotte flambant neuve de chez Cuisinella ou encore ce lit king size de chez Maisons du Monde  vous fassent économiser quelques centaines d’euros en frais de notaire si vous les payez séparément de l’achat immobilier.

Un bon conseil donc : n’hésitez pas à vous renseigner pour savoir si votre appartement ou maison en devenir contient des meubles dont la déduction du prix de vente pourrait adoucir la note finale !

Généralement, la banque demande un apport équivalent à 10 % du prix du bien pour couvrir les frais de notaire et les frais de garantie. Mais si vous n’avez pas d’apport, elle peut accepter de vous financer également ces frais, en fonction de votre situation. C’est ce qu’on appelle le prêt à 110 %.

2. Les frais d’agence

Trouver la maison ou l’appartement idéal peut devenir un véritable parcours du combattant et vous êtes nombreux à faire appel aux services d’une agence immobilière dans cette quête.

Si le recours à une agence immobilière peut être synonyme de rapidité et d’efficacité dans la recherche et l’acquisition de votre bien, cela peut toutefois avoir un coût non négligeable pour vous. A la différence des frais de notaires, ces frais-ci ne sont pas légalement encadrés. Les agences sont donc chacune libres de les déterminer comme elles le souhaitent. En pratique, ces frais tournent en moyenne autour de 5 à 7% du prix de vente du bien.

Parce qu’ils ne sont pas fixés légalement, les frais d’agence sont en principe négociables avec l’agent immobilier. Vous disposez pour cela de deux leviers : premièrement, le prix du bien que le vendeur accepte parfois de baisser. Et deuxièmement, la commission de l’agent immobilier lui-même, qui préférera conclure la vente avec une marge moins élevée que la perdre en totalité. Attention en revanche, en zones tendues comme Paris, votre marge de négociation est moindre, voire nulle !

La rémunération de l’agent immobilier est déclenchée par la vente (loi Hoguet) ; le compromis de vente peut répondre à cette définition même si vous ne devenez propriétaire que par l’acte authentique devant le notaire. Vous pouvez donc signer le compromis chez le notaire pour éviter toute demande de frais d’agence avant la signature effective de l’acte de vente. Pensez par ailleurs à prévoir des conditions suspensives dans votre compris. Si elles ne se réalisent pas, vous pouvez annuler la vente sans frais pour vous.

Exemple

Vous signez le compromis de vente le 15 mars 2019 : vous disposez légalement de 10 jours pour vous retirer de la vente si vous le souhaitez. Mais si vous n’obtenez pas votre financement au 30 avril, vous pouvez tout de même renoncer au bien et récupérer votre acompte, si vous l’avez fait inscrire dans les conditions suspensives. Au-delà du délai de réflexion, en dehors d’une condition suspensive, vous ne pourrez pas récupérer votre acompte.

Vous pouvez aussi rechercher votre bien sans passer par une agence. De nombreux sites mettent ainsi en relation les particuliers pour leur permettre d’économiser les frais d’agence. Mais attention, les propriétaires ont souvent tendance à surévaluer leur bien : renseignez-vous bien sur la situation de l’immobilier au moment de la négociation !

3. La taxe foncière et la taxe d’habitation

Il est important de garder à l’esprit que lorsque l’on accède à la propriété, on devient également redevable des impôts locaux annuels comme la taxe foncière et la taxe d’habitation.

La taxe d’habitation est à la charge de la personne occupant le logement au 1er janvier. Par exemple, si le bien que vous avez acquis le 7 janvier était la résidence principale de votre vendeur, alors celui-ci devra s’acquitter de la taxe d’habitation.

La taxe foncière, elle, est due par le propriétaire à partir du 1er janvier. Si la vente a lieu en cours d’année, la taxe foncière reste donc en principe à la charge du vendeur. Cependant, il arrive souvent qu’acheteur et vendeur se mettent d’accord pour partager s le montant de cette taxe. Dans ce cas, l’acheteur remboursera une partie du montant de la taxe, calculée de manière proportionnelle à partir du jour de la vente.

Attention toutefois : cet accord doit nécessairement figurer dans l’acte authentique de vente.

4. Les charges de copropriété

Si vous achetez un appartement, vous devrez également prendre en compte dans votre budget les charges de copropriété. En général, elles sont dûes par le propriétaire de manière trimestrielle (au premier jour du trimestre). Si vous achetez votre appartement le 7 juillet, le vendeur est légalement redevable des charges pour le 3ème trimestre et vous serez redevables des charges à partir du 4ème trimestre.

Mais là aussi, si l’achat immobilier a lieu en cours de trimestre, vendeur et acquéreur peuvent convenir dans l’acte de vente de se répartir les charges pour le trimestre en cours. Pour revenir sur l’exemple d’une vente intervenant le 7 juillet, il est possible de convenir dans l’acte authentique de vente que l’acheteur rembourse au vendeur une quote-part des charges pour la période allant du 7 juillet au 30 septembre.

Par contre, si à la fin de l’exercice le syndic procède à un appel de fonds complémentaires ou à l’inverse, à un remboursement, seul celui qui sera copropriétaire à cette date sera redevable des appels complémentaires ou pourra profiter du remboursement.

BONS PLANS PRETTO

La loi ALUR a renforcé le droit d’information du futur acheteur en imposant au vendeur de lui communiquer avant la signature du compromis de vente un ensemble d’informations financières qui vous aideront à mieux connaître et anticiper les charges de copropriété que vous aurez à supporter avec votre achat immobilier.

5. Les éventuels travaux à réaliser

Qu’ils soient votés par la copropriété ou constituent des travaux de mise aux normes pour une maison individuelle ancienne, les frais relatifs aux travaux qui devront être réalisés sur votre bien risquent de peser lourd sur votre budget.

En matière de travaux votés en copropriété, la logique est la même que pour les charges de copropriété. Les travaux seront à la charge de la personne copropriétaire à la date d’exigibilité des appels de fonds. Par exemple, si vous signez un compromis de vente le 2 mars et que des travaux sont votés par la copropriété puis appelés avant la signature de l’acte authentique de vente le 25 mai, le vendeur sera redevable de ces charges.

Mais comme pour les charges de copropriété, libre au vendeur et à l’acquéreur de convenir de se répartir différemment les appels de fonds. Bien souvent, les parties conviendront que les travaux votés après le compromis mais avant la signature de l’acte de vente seront à la charge de l’acheteur s’il a reçu du vendeur un pouvoir d’assister à l’assemblée générale et de voter à sa place. Au moment de la visite du bien, pensez-donc à demander au vendeur les procès-verbaux des dernières assemblées générales de copropriété.

Les frais supplémentaires à prendre en compte pour un achat immobilier en copropriété sont donc conséquents et chez Pretto, on croit qu’il est important de savoir où faire des économies lorsqu’on vient d’acheter un bien en copropriété.

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