Achat Immobilier

Frais de notaire : calcul et simulateur en ligne

C’est bien connu, les frais de notaires sont exorbitants, et on ne sait jamais vraiment ce qui nous attend. Vraiment ? Avec Pretto, ils n’auront bientôt plus de secrets pour vous !

Avant tout, sachez que ces frais seront à votre charge et qu’ils peuvent représenter jusqu’à 8% du prix total de votre bien. Mais contrairement aux idées reçues, la plus grande part est destinée à l’Etat, à laquelle s’ajoutent les frais correspondant à la rémunération effective du notaire. Le terme de frais de notaires est en réalité un abus de langage, et vous entendrez plutôt parler pendant vos démarches de frais d’acquisition.

Calculez vos frais de notaire avec un simulateur

1. Les frais de notaire, un impôt sur l’achat avant tout !

Les notaires remplissent une mission de service public et disposent d’un monopole concernant certaines de leurs missions autour des transactions immobilières. Ils ont notamment pour rôle de récolter pour le compte du client des taxes qui reviennent à l’Etat ou aux collectivités territoriales (aussi appelées droits d’enregistrements). Le notaire a donc un simple rôle d’intermédiaire et ne perçoit pas ces montants.

Impôts et taxes d’un bien ancien

Les droits d’enregistrements se décomposent ici de la manière suivante:

  • taxe départementale : 4,5% du prix du bien à l’exception de  l’Indre, l’Isère, le Morbihan et Mayotte, qui conservent un taux de 3,8%
  • assiette : 2,37% de la taxe départementale
  • taxe communale : 1,2% du prix du bien
  • taxe de sécurité immobilière : 0,1% du prix du bien

Au total, les droits d’enregistrements équivalent à environ 5,9% du prix du bien.

Impôts et taxes d’un bien neuf

Un bien neuf est un bien sorti de terre dans lequel personne n’a encore habité, qu’il s’agisse d’un achat sur plan (VEFA) ou que vous faites construire. Ces logements bénéficient de frais de notaires allégés afin de favoriser la construction.

Seuls entrent en compte:

  • taxe de publicité foncière équivalente : 0,715 % du prix du bien
  • taxe de sécurité immobilière : 0,08% du prix du bien

Au total, ces taxes représentent 0,795 % du prix du bien.

2. Comment réduire ses frais de notaire

Ce montant vous paraît énorme ? Impossible n’est pas Pretto, et certaines techniques vous permettront de faire baisser les frais de notaire.

Acheter du neuf

Les frais de notaire sont moins élevé si vous achetez un bien en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement, ou achat sur plan) ou que vous faites construire. Dans ce cas, les frais de notaire s’élèvent à 2 à 3% du prix d’achat, contre 6 et 8% pour l’ancien.

Déduire le mobilier

Lors du calcul des frais de notaire, vous pouvez déduire la valeur des biens mobiliers du prix d’achat. Vérifiez bien que le prix du mobilier n’est pas pris en compte dans les frais de notaire, ça vaut toujours le coup de refaire le calcul !

Choisir son notaire

Les notaires peuvent accorder une remise partielle ou totale sur leurs émoluments (à savoir leur salaire) pour une prestation précise. Dans ce cas, ils doivent l’appliquer à tous leurs clients de la même manière. Sachez toutefois que cette remise porte sur la part des émoluments proportionnels calculés sur les tranches supérieures à 150 000 € et ne peut pas dépasser 10 %.

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3. Comment financer les frais de notaire ?

Ces frais d’acquisition, ou frais de notaire, viennent s’ajouter au prix de votre bien lors de votre demande de prêt. Mais comment les finance-t-on, finalement ?

Rémunération par l’apport

Vous savez peut-être déjà que la plupart des banques demandent un apport personnel de votre part équivalent à environ 10% du montant total du prêt pour de l’ancien. Ce montant calculé doit couvrir les frais de notaires (qui comme nous l’avons dit peuvent monter jusqu’à 8%) et les frais de garantie. Pour du neuf, les taxes étant moins élevées, le montant demandé sera plus bas, autour de 5%.

Cela permet aux banques de s’assurer qu’elles ne financent pas un montant qu’elles ne pourraient pas récupérer en cas de défaut de paiement. Le bien en lui-même couvre le prix de l’habitation, mais les frais de notaires sont considérés comme des frais annexes que vous devez donc être capable de payer au moment de la vente.

Prêt à 110 %

Si vous ne pouvez pas mettre d’apport, pas de panique, certaines banques acceptent de faire des prêts incluant les apports: ce sont les prêts à 110 %, soit le montant du bien ainsi que les 10% supplémentaires pour couvrir les frais de notaires et les frais de garantie. Ce type de prêt est cependant plus difficile à obtenir et seuls certains profils précis peuvent y prétendre:

  • les primo-accédants, jeunes actifs n’ayant pas encore eu le temps d’épargner
  • les particuliers ayant une épargne conséquente plus rentable en investissement qu’en tant qu’apport. La question vaut la peine quand le taux d’intérêt est plus faible que les taux rémunérateurs de vos placements
  • les investisseurs souhaitant louer leur appartement : en effet, votre base imposable diminue si vous payez des intérêts, ce qui est un moyen de payer moins d’impôts !

4. La vraie rémunération du notaire

Mais au final, quels sont les frais de notaire au sens propre du terme ? Une part du montant des frais versés au notaire s’appelle les émoluments : c’est la rémunération du notaire.

Le notaire vous apporte un service public, l’Etat réglemente donc le montant des émoluments, identiques pour une prestation donnée, quel que soit le notaire que vous choisissez. En revanche, ces montant varient selon le type d’acte, et peuvent être fixes ou variables.

Les émoluments proportionnels

Dans la majorité des cas, comme l’acte de vente immobilière, les émoluments dépendent du montant du bien. Vous payez le notaire selon un système de tranches. La loi Macron du 6 août 2015 a revu ces montants.

Les émoluments de formalité

Pour réaliser sa prestation, le notaire a parfois besoin de réaliser des actes accessoires. Il se rémunère alors par des émoluments de formalité dont le prix fixe est lui aussi réglementé par l’Etat.

Les autres frais: honoraires et débours

Le notaire pourra également proposer des services qui ne sont pas du seul ressort des notaires. Ces honoraires ne sont pas fixes et sont à sa discrétion, mais il doit informer son client du montant demandé. C’est le cas par exemple du service de négociation immobilière.

Enfin, au cours de sa prestation, le notaire doit également payer des prestataires publics ou privés (par exemple le cadastre). Il pourra aussi faire payer les frais nécessaires à sa prestation, comme les frais de déplacement. C’est ce que l’on appelle les débours, qui correspondent à environ 10% des frais d’acquisition.

A retenir

La rémunération du notaire ou frais d’acquisition comprend les taxes versées à l’Etat et aux collectivités territoriales, la rémunération du notaire, et les débours pour rembourser les tiers.

Généralement vous payez de votre poche avec l’apport, mais dans certains cas les banques acceptent de financer les frais de notaire.

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