L’acte authentique de vente : enfin propriétaire !

Après des mois de recherches et plusieurs visites, vous avez trouvé le bien immobilier qui vous correspond et avez signé votre offre de prêt. Il ne vous reste donc plus qu’une dernière étape pour arriver au bout de votre marathon : l’acte authentique de vente !

Qu’est-ce qu’un acte authentique de vente et quelles sont les règles à respecter ? Pretto vous révèle tout ce que vous devez savoir sur cet acte important qui fera de vous le propriétaire des lieux !

Qu’est ce qu’un acte authentique de vente ?

L’acte authentique de vente immobilière a une importante valeur légale. Opposé à l’acte sous seing-privé, l’acte authentique est un document officiel rédigé par un officier public. Il nécessite un certain formalisme lors de sa signature afin de produire un effet juridique.

Un acte de vente immobilière est obligatoirement un acte authentique.

L'acte authentique est effectué en présence des parties et sous l’office du notaire

Lors de la signature d’un acte authentique de vente immobilière, votre présence ainsi que celle du vendeur du bien (appelé aussi co-contractant) est obligatoire. La présence d’un troisième acteur parachève la signature de cet acte : celle de l'officier public. Ici, il s'agit du notaire.

Le notaire est l’officier chargé de rédiger l’acte authentique de vente. Au moment de la signature, il va également vérifier l'identité des parties et lire l'acte en leur présence. Il doit respecter une obligation d’information envers les parties. Son rôle est ainsi de vous informer des conséquences juridiques de l’acte de vente,ainsi que des dispositions légales édictant les sanctions le cas échéant.

Lorsque vous aurez approuvé les termes de l’acte avec votre co-contractant (c'est-à-dire le vendeur), la signature de l’acte authentique aura un effet direct de transfert de propriété. Au moment de la signature de l’acte, vous aurez obtenu la propriété du bien et celui-ci vous appartiendra. Vous êtes officiellement propriétaire, ça se fête !

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Bon plan

Si le vendeur du bien immobilier ne peut assister personnellement à la signature de l’acte, sachez que celui-ci peut se faire représenter par un mandataire ayant reçu procuration de sa part.

Dans ce cas, le mandataire signe l’acte authentique de vente au nom et au compte du vendeur : ainsi même si celui-ci n’est pas présent, il est toute de même lié par les effets de l’acte authentique de vente.

Les avantages d’un acte authentique de vente

Dans le cas d'un achat immobilier, l'acte de vente ne peut se faire que devant un notaire. Mais cela confère de nombreux avantages.

  • Date certaine
La date de commencement d’un contrat signé par acte authentique est la date de signature de l’acte par le notaire et les parties. Un acte signé sous seing privé en revanche est souvent valide à la date de réception ou d’acceptation. Ainsi, la date dressée sur un acte authentique la rend incontestable et peut donc servir de preuve pour toutes les questions relatives au commencement du contrat ou aux délais.
  • Le contenu est garanti par le notaire

Il garantit la validité du fond et de la forme de l’acte. Dans le respect de son devoir de conseil et de vérification de l’équilibre contractuel, il assure le respect de chacune des parties à l’acte.

  • L’acte authentique a force probante

Cela signifie que la signature par le notaire d’un acte authentique confère à celui-ci une authenticité indéniable : il s'agit d’un élément de preuve incontestable.

  • L’acte authentique a force exécutoire

La signature de l’acte authentique par le notaire et par les parties en présence (vous et le notaire), confère à l’acte authentique une force exécutoire valable sur le territoire français et dans l’espace européen. Cela signifie que l'acte authentique est suffisant pour faire exécuter certaines actions. A l'inverse, avec un acte signé sous seing privé, vous devez passer devant le juge en cas de litige.

Bon plan
N’hésitez pas à poser des questions au notaire sur la portée et les conséquences de votre engagement : il est du rôle du notaire de vous assister et de vous conseiller au mieux, y compris au jour de la signature de l’acte !

Faire la différence entre l’acte authentique de vente et l’avant-contrat de vente

L’avant-contrat de vente immobilière

Contrairement à l’acte de vente qui est toujours authentique, l’avant-contrat de vente (c'est-à-dire le compromis ou la promesse de vente) peut être signé entre les parties et sans la présence d’un notaire. Dans ce cas, on parle d’un acte effectué sous seing privé.

Toutefois, même pour la rédaction de l’avant-contrat de vente, il reste toujours préférable d’avoir recours à un notaire. En effet, la présence et la rédaction par le notaire de l’avant-contrat offre une garantie juridique étendue pour assurer le respect de la vente immobilière. En effet, en cas de non respect de la transaction, la forme authentique d’un avant-contrat peut être décisive et peut vous permettre de solliciter l’exécution forcée de la vente.

Il est également conseillé d'intégrer une clause suspensive au compromis de vente : cela permet de conditionner la vente du bien et de vous protéger si toutes les conditions ne sont pas réunies. Cela concerne très souvent l'obtention d'un financement si vous faites un prêt, mais il peut aussi s'agir de l'obtention d'un permis de construire etc.

A savoir
Qu'il s'agisse d'une promesse ou d'un compromis de vente, si l'avant-contrat a une durée de validité supérieure à 18 mois, il doit obligatoirement être signé sous forme authentique devant notaire.

L’acte de vente immobilière

L'acte de vente immobilière, parce qu’il est un acte authentique, doit respecter certaines règles de mise en forme. Par exemple, chaque partie doit signer la totalité des pages de l'acte : si ce n'est pas le cas, l'acte peut devenir nul et non-valide. C'est le rôle du notaire de s'assurer que toutes les conditions sont remplies pour valider l'acte, et de veiller à sa bonne exécution.

D’autre part et conformément au décret n°55-44 du 4 janvier 1955, le contrat de vente doit nécessairement comporter les mentions obligatoires suivantes :

  • La date de la signature et le nom du rédacteur de l’acte ;
  • Une qualification juridique de l'acte ;
  • L’état civil des parties ;
  • La désignation complète du bien ;
  • Les références de publication du titre constituant l'origine de propriété immédiate : c'est votre titre de propriété ! ;
  • Les charges et conditions ;
  • La propriété, entrée en jouissance ;
  • Le prix et modalités de paiement.
  • Les déclarations nécessaires à la liquidation, à l'assiette ou au contrôle de tous impôts, droits, taxes .

Depuis 2008 certains notaires sont équipés d’un dispositif permettant aux parties de signer l’acte authentique en version numérique. Les parties doivent apposer leur signature électronique sur le support numérique contenant l’acte authentique (une tablette généralement) et l’acte est ensuite authentifié par le notaire au moyen d’une clé USB renfermant les certificats du notaire.

Les actes électroniques ont la même valeur que leur version papier. Chaque signataire reçoit alors une version imprimée, à conserver en plus du titre numérique.

Quel est le prix d’un acte authentique de vente immobilière ?

Outre le prix d’acquisition du bien immobilier, vous devrez veillez à inclure dans votre budget certains frais supplémentaires. Les frais de notaire en font partie. Ils viennent notamment rémunérer le notaire pour son travail de rédaction de l'acte de vente, mais se composent en réalité de différents coûts :
  • La taxe de publicité foncière, évaluée en fonction du prix du bien, de taxes communales et départementales
  • La contribution de sécurité immobilière

Le montant de la contribution de sécurité immobilière est fixé à un taux unique de 0,10 % du prix du bien. Ainsi, le salaire est de 0,1 % sur le prix de vente et le cas échéant sur les charges augmentatives de prix. Le minimum de cette contribution de sécurité immobilière est égal à 15 euros.

  • La rémunération du notaire pour les démarches et les formalités effectuées par celui-ci

La rémunération du notaire comprends tous les travaux relatifs à l’élaboration et à la rédaction de l’acte, ainsi que toutes des formalités liées à cet acte et les frais accessoires, tels que les frais de papeterie ou de bureau (ainsi que les personnes que lui-même doit payer pour les démarches administratives, le cas échéant).

Par principe, les frais de notaire sont proportionnels et dégressifs. Toutefois, lorsque les frais du notaire dépassent un certain seuil (80 000 euros) vous pouvez convenir avec celui-ci de la partie dépassant le seuil.

Que se passe-t-il après la signature de l’acte authentique de vente immobilière ?

A la remise du projet d’acte de vente, vous devez verser le prix de vente dans son intégralité au notaire. Si vous avez signé une offre de prêt auprès de la banque, celle-ci doit donc avoir débloqué les fonds quelques jours auparavant.

Chez Pretto, votre conseiller vous accompagne pour la totalité de votre projet. C'est donc aussi son rôle de vérifier avec la banque que tout est en ordre en amont de la signature.

Le notaire, en attendant de pouvoir dresser votre titre de propriété définitif, vous remettra des attestations de propriété. Celle-ci vous permettra d’effectuer certaines démarches administratives, notamment en ce qui concerne l’assurance de votre bien immobilier. Le notaire devra ensuite assurer la publicité foncière dans un délai d’un mois après la vente du bien immobilier. Les droits d’enregistrement, la taxe de publication foncière et l’impôt de la plus-value de la vente devront alors être acquittés. Une fois ces formalités accomplies, vous obtenez le titre de propriété définitif.

A retenir
  • L'acte authentique de vente immobilière est obligatoirement signé devant le notaire par les deux parties. C'est à ce moment-là, et pas avant, que vous devenez propriétaire de votre bien.
  • Ne confondez pas l'acte de vente avec le compromis de vente, que vous signez avant : celui-ci confirme votre envie d'acheter le bien, mais vous donne l'occasion de poser des conditions à l'achat final.
  • Pretto vous accompagne tout au long de votre projet et vous permet de signer l'acte authentique en toute tranquillité !
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