Jeune couple, peut-on acheter sans être marié ?

C’est un fait : les couples se marient de plus en plus tard. Et à l’heure des projets immobiliers, une question revient forcément : peut-on acheter sans être marié ? Bien sûr. Il est évidemment possible d’acheter sans être marié. La question est plutôt de savoir comment ! En effet, en dehors du mariage, le concubinage et le PACS offrent chacun des garanties spécifiques. Un achat immobilier n’a rien d’anodin puisque c’est une transaction importante qui vous engage sur plusieurs années. Par conséquent, il convient de vous préparer à tous les cas de figure (séparation, décès) en anticipant les questions inévitables (comment partagerez-vous le bien ? Qui héritera ?) pour choisir la solution la plus adaptée : celle qui vous protégera mutuellement.

1. Acheter un bien immobilier sans pacs ni mariage

Le concubinage est « une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple ». Vous êtes donc en concubinage (ou union libre) si vous vivez à deux en couple sans reconnaissance officielle (PACS ou mariage). Si, comme beaucoup de jeunes couples, vous êtes dans cette situation, sachez que vous pouvez parfaitement réaliser un achat immobilier. Deux possibilités s’offrent à vous.

Acheter sans être marié grâce à l’indivision

La solution la plus simple et la moins onéreuse

Pour acheter sans être marié ni pacsé, la solution la plus simple se nomme l’indivision. Concrètement, lors de la vente, les deux concubins (alors appelés « indivisaires ») établissent la part du bien détenue par chacun d’entre eux. Ainsi, en fonction de votre apport et de votre participation au remboursement de l’emprunt, vous avez la propriété d’un certain pourcentage du bien. Chacun devient donc propriétaire d’une partie du bien immobilier.

Exemple
Bernard et Bianca vivent en concubinage et souhaitent acheter ensemble. Bernard fait un emprunt pour payer 60 % du prix d’achat, Bianca couvre les 40 % restants. Il sera donc effectivement propriétaire de 60 % du bien, et Bianca de 40 %.

Cette procédure par défaut est la plus simple, puisqu’elle n’engendre aucune formalité administrative. C’est aussi la moins onéreuse, puisqu’aucun frais supplémentaire ne vous sera demandé.

Une solution de court terme pour l’achat immobilier

Néanmoins, elle reste généralement attachée à des projets de court terme, tant son fonctionnement suppose une entente et une confiance parfaite entre ses indivisaires. En effet, dans ce cas de figure, les décisions concernant le bien immobilier (entretien, renouvellement des baux, vente) doivent être prises à l’unanimité. En cas de mésentente avec votre concubin, vous pouvez rapidement vous trouver bloqué.

Par ailleurs, l’article 815 du Code civil dispose que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Par conséquent, si l’un des deux concubins décide de revendre sa quote-part (par exemple dans le cas d’une séparation), le second concubin ne peut l’en empêcher. Certes, il est prioritaire pour la racheter. Mais si ni lui ni un tiers ne la rachète, le bien doit être vendu dans son intégralité. En cas de désaccord persistant, c’est le juge qui procède au partage judiciaire du bien.

Enfin, en cas de décès d’un des indivisaires, sa quote-part est répartie entre ses héritiers. Les indivisaires sont alors plus nombreux et les chances de revente décuplées.

Bon plan
Nous vous recommandons de signer une convention d’indivision chez le notaire. Elle établit la répartition des parts et pose les droits et devoirs de chacun. Plus généralement, nous vous conseillons d’avoir recours aux services d’un notaire avant d’acheter en indivision. Il peut vous guider vers des montages plus protecteurs et adaptés à votre situation, comme la clause d’agrément ou le démembrement croisé de propriété.

Passer par la création d’une SCI pour acheter sans être marié ni pacsé

Si vous souhaitez acheter sans être marié ni pacsé, une autre solution vous offre plus de stabilité sur le long terme : la création d’une Société Civile Immobilière (SCI). Oui, cela semble compliqué. Nous en sommes conscients. Mais nous sommes justement là pour tout vous expliquer. Vous allez voir que ce n’est pas sorcier !

Dans ce cas, les deux concubins créent une SCI, y investissent de l’argent et se répartissent les parts sociales de la société. C’est ensuite la SCI qui achète le bien immobilier, chacun des concubins se retrouve donc propriétaire à hauteur du pourcentage de parts sociales détenues. Par exemple, si vous créez une SCI, que vous investissez 150 000 € et votre concubin 50 000 € pour acheter une maison à 200 000 €, vous détiendrez 75 % des parts sociales de la SCI, et donc de la maison.

Cette solution est néanmoins plus exigeante pour les propriétaires puisqu’elle engendre des frais de dossier supplémentaires (par exemple pour l’immatriculation au RCS). Elle implique aussi des formalités administratives plus lourdes, comme la rédaction des statuts, ou la tenue annuelle d’une assemblée générale. Mais son exigence administrative rend cette solution plus pérenne. En effet, le cadre légal défini dans les statuts vous assure une transparence sur toutes les décisions et élimine donc les potentiels malentendus ou blocages. En définissant clairement vos règles dans les statuts de votre SCI, vous évitez toute complication supplémentaire dans la gestion de situations déjà difficiles (séparation, décès) et vous protégez tous les deux. Vous prenez alors chaque décision sereinement, en application des statuts.

Bon plan
Vous pouvez ajouter des clauses et/ou adapter les statuts de votre SCI pour qu’elle convienne à votre situation et votre besoin. N’hésitez pas à faire appel à un notaire ou un avocat pour vous accompagner dans la rédaction de ces statuts. Ils sauront vous guider pour trouver la forme la plus adaptée à votre situation, et vous protéger.

La clause de tontine : une solution plus radicale pour acheter sans être marié

Si vous achetez sans être marié, vous pouvez également ajouter une clause de tontine à votre acte de vente. Cette clause établit que si l’un des deux concubins décède, le bien immobilier revient en totalité au second, et ce rétroactivement. On estime qu’il est l’unique propriétaire du bien, depuis son achat. Dans ce cas, vous écartez toute possibilité de succession pour les héritiers.

Néanmoins, la clause de tontine offre beaucoup moins de souplesse, puisqu’il faut un accord des différentes parties pour la remettre en cause. Il est donc impossible de forcer la vente du bien immobilier sans l’accord de votre concubin. La clause de tontine vous engageant jusqu’au décès d’un des deux concubins, mieux vaut s’assurer qu’aucun désaccord ne puisse apparaître entre vous.

Par ailleurs, en cas de décès, le survivant doit payer des droits de succession en fonction de la part du défunt. S’ils restent gratuits pour les partenaires pacsés, ils s’élèvent à 60 % pour les concubins ! Toutefois, vous pouvez convertir ces droits de succession en droits de mutation à titre onéreux si vous remplissez les conditions suivantes :

  • le bien immobilier n’est pas la résidence principale du couple
  • le bien immobilier a une valeur inférieure à 76 000 €

2. Acheter un bien immobilier avec un PACS

Pour acheter un bien immobilier sans être marié, beaucoup de jeunes couples ont recours au Pacte civil de solidarité (ou PACS), qui se positionne entre le concubinage et le mariage. Il est défini comme « un contrat conclu par deux personnes physiques majeures, de sexe différent ou de même sexe, pour organiser leur vie commune. ». Ce contrat, assorti de la rédaction d’un testament, engage donc les deux partenaires sur plusieurs pans de leur vie, et l’achat immobilier n’y échappe pas. La loi sur les successions et libéralités entrée en vigueur le premier janvier 2009 a largement modifié son statut. Aussi, les conditions d’achat immobilier pour un couple pacsé diffèrent selon que ce dernier a été conclu avant ou après le premier janvier 2007.

Vous avez signé votre PACS avant le premier janvier 2007

Si vous avez signé votre PACS avant le premier janvier 2007, vous répondez automatiquement du régime de l’indivision. Comme nous l’avons expliqué précédemment, en cas d’achat vous serez chacun propriétaire d’une partie du bien immobilier.

Vous avez signé votre PACS après le premier janvier 2007

Si vous avez signé votre PACS après le premier janvier 2007, c’est le régime de la séparation de biens qui s’applique par défaut. Dans ce dernier cas, chacun conserve la propriété et la disposition de ses biens.

Bon plan
Pour prévenir tout malentendu, nous vous recommandons de renseigner la contribution de chacun sur l’acte d’achat. Avoir recours aux services du notaire peut également s’avérer utile pour anticiper ces situations et conclure un acte d’achat vous protégeant.

En revanche, en cas de décès d’un des partenaires pacsés, l’autre possède un droit de jouissance de 12 mois sur la résidence principale du couple. Il peut donc y séjourner pendant un an, gratuitement. Selon les dispositions du testament, il pourra également hériter des parts du défunt ou devra s’entendre avec ses héritiers sur l’avenir du bien.

Régime applicable Propriété Obligation de solidarité ? Autorisation nécessaire pour la vente ? Avantage en cas de décès
Concubinage % selon la participation Non Non /
PACS avant 2007 % selon la participation Oui Non /
PACS après 2007 % selon la participation Oui Non Droit de jouissance pendant 12 mois
Régime applicable Propriété Obligation de solidarité ? Autorisation nécessaire pour la vente ? Avantage en cas de décès
Concubinage % des parts sociales Non Oui A déterminer au moment de la signature
PACS avant 2007 % des parts sociales Oui Oui A déterminer au moment de la signature
PACS après 2007 % des parts sociales Oui Oui A déterminer au moment de la signature
Régime applicable Propriété Obligation de solidarité ? Autorisation nécessaire pour la vente ? Avantage en cas de décès
Concubinage % selon la participation Non Oui La part du défunt vous revient
PACS avant 2007 % selon la participation Oui Oui La part du défunt vous revient
PACS après 2007 % selon la participation Oui Oui La part du défunt vous revient
A retenir
  • L’achat en indivision est rapide et peu onéreux, mais il demande une entente parfaite entre les acheteurs et se destine davantage aux projets de court terme.
  • La création d’une SCI est plus complexe, mais la clarté de ses statuts vous offre une grande transparence dans la gestion de votre bien, vous permettant de vous projeter à plus long-terme.
  • Un PACS vous engage davantage en vous rendant solidaires des charges, impôts et remboursements de prêts liés au bien immobilier acheté.
Sur le même sujet

Vous êtes pacsé et voulez acheter un bien immobilier ? Mais comment est répartie la propriété, et que se passe-t-il en cas de séparation ou de décès ?