Achat Immobilier

Acheter ou louer sa résidence principale : comment choisir ?

« Vaut-il mieux acheter ou louer ? », vaste question et pourtant cruciale, puisque l’immobilier constitue le plus gros budget des ménages en France. Qui n’a jamais entendu, dit ou même pensé : « Louer, c’est jeter son argent par les fenêtres : autant acheter pour avoir quelque chose à soi ».

Nous proposons dans cet article des pistes de réflexion pour définir la solution la plus adaptée à votre projet de vie. Chez Pretto, nos clients sont bien sûr les acheteurs, mais notre objectif est bien de conseiller chacun en fonction de sa situation. Ayez toutes les cartes en main pour vous décider en faveur de l’achat ou de la location ! Mais attention, gardez en tête que chaque situation est unique !

Acheter ou louer, comment choisir

1. La France est-elle un pays de propriétaire ?

La question revient souvent “faut il acheter ou louer ?” et c’est normal ! Optimiser ses finances, se constituer un patrimoine ou simplement se sentir vraiment chez soi sont autant de raisons qui poussent les français à vouloir acheter.

De plus, en France il existe de nombreux dispositifs pour aider les propriétaires à acheter, leur résidence principale. Par exemple, le prêt à taux zéro, le prêt accession sociale ou encore le prêt Paris 1 % sont des aides permettant aux primo-accédants de devenir propriétaire. Ces prêts aidés ne sont pas uniquement destinées aux primo-accédants. Vous pouvez en bénéficier selon vos revenus et votre zone géographique.

D’après l’Insee, quasiment un ménage sur deux est propriétaire de sa résidence principale. En moyenne, un français reste 7 ans dans son premier achat immobilier. De plus, l’âge moyen d’accession à la propriété est de 37 ans, ce qui laisse le temps de mûrir la question et choisir le moment opportun.  

La france compte environ 58 % de propriétaires. Nous sommes dans la moyenne basse des classements des pays européens. Par exemple, la Roumanie compte 96 % des ménages propriétaires de leur résidence principale et 83 % pour l’Espagne. L’Allemagne, première puissance économique européenne, ne compte que 50 % de ménages propriétaires.

En France, l’achat immobilier a évolué depuis de nombreuses années. Nous expliquons ces évolutions par un facteur principal : le taux d’intérêt. Dans les années 2000, le taux immobilier moyen avoisinait les 6 %. En 2018, les taux immobiliers sont aux alentours de 2 %. Ces taux immobiliers bas incitent les ménages à investir dans leur résidence principale.

2. Acheter ou Louer : la location et son coût constant

Vous l’avez compris et nous aussi, c’est une question très fréquente ! Vaut-il mieux continuer de louer ou acheter sa résidence principale ? Pour essayer de répondre à cette vaste question, nous vous donnons les éléments à prendre en compte pour prendre votre décision.

L’habitat est le poste de dépense principal des français. Pour les locataires, les frais sont constitués en majeur partie par le loyer mais pas uniquement.

Le coût de votre location

Si vous êtes passé par une agence pour la location de votre bien, vous avez dû payer des frais d’agence. Ces frais pouvaient atteindre des montants exorbitants mais depuis 2014, la Loi Alur plafonne les frais d’agence en fonction de la zone géographique et de la taille du logement. Le gouvernement a mis en place un simulateur vous donnant une estimation des frais d’agence que vous êtes susceptible de payer.

Par ailleurs, les propriétaires demandent souvent un dépôt de garantie pour couvrir les éventuels loyers impayés ou pour la réalisation de travaux de réparation. Cette garantie est encadrée par la loi : elle ne peut dépasser un mois de loyer hors charges. Ce n’est pas un coût à proprement parlé puisque vous la récupérerez  en quittant votre logement, mais cette somme est indisponible tout au long de l’occupation de votre logement. Vous ne pouvez donc pas placer cet argent et en tirer des bénéfices.

Chaque année, propriétaires et locataires doivent payer des impôts locaux dont la taxe d’habitation. Vous devez payer cette taxe au 1er Janvier de chaque année. Elle est calculée selon la valeur locative du bien, et le nombre de personne à charge selon vos revenus. Avec le projet du président Macron, cette taxe va être modifiée. Les ménages ayant des revenus inférieurs à un certain plafond pourront être exonérés d’ici 2020.

Il ne faut pas oublier les assurances habitations, qui vous couvrent en cas d’incendie, accident, catastrophe naturelle.

En plus, des coûts liés au bien immobilier lui-même, il faut prendre en compte l’ameublement pour les locations non-meublées, la location éventuelle d’une place de parking ou encore votre abonnement aux stationnements de votre quartier.

Le calcul de la rentabilité locative

Alors oui avec toutes ces dépenses, on peut avoir le sentiment que louer c’est “jeter de l’argent par les fenêtres”. Mais être locataire de sa résidence principale peut être rentable à condition de placer de l’argent sur un produit rentable. Par exemple, l’apport que vous êtes prêt à mettre dans l’achat immobilier peut être placé sur un produit financier. En plus de cela, vous pouvez placer la différence entre la potentielle mensualité d’un crédit immobilier et de votre loyer.

Ce qu’on cherche à calculer est la différence entre vos revenus et vos coûts.

Dans les revenus, nous prenons en compte la différence entre les mensualités d’un prêt immobilier et celle d’un loyer. Les coûts sont la somme de vos loyers et les dépenses liées au logement.
On définit ainsi le gain locatif. C’est-à-dire la différence annuelle entre vos revenus issus d’un investissement alternatif et les coûts locatifs.

Ne vous inquiétez pas, nous vous avons préparé un exemple comparatif à la fin de l’article !

3. Acheter au lieu de louer ?

On a parlé des coûts liés à la location d’un bien immobilier. Maintenant, déterminons les coûts réels liés à l’achat d’un bien immobilier. En plus des dépenses liées au crédit immobilier, il faut prendre en compte de nombreuses autres dépenses.

Acheter : la souscription à un crédit immobilier

Tout d’abord, les banques demandent généralement un apport dans votre projet immobilier. En règle générale, elles exigent un apport pouvant couvrir au minimum les frais de notaire et les frais de garantie soit 10 % du prix du bien pour un achat dans l’ancien. L’apport personnel pour un achat dans l’ancien est aux alentours de 6, 7 % du prix du bien.
En d’autres termes, vous payez avec votre épargne les frais de notaire et de mise en place de la garantie.

Les autres coûts liés à l’achat sont les mensualités d’assurance et les intérêts d’emprunts. En effet, vous allez devoir souscrire à plusieurs assurances. Tout d’abord, l’assurance emprunteur, vous couvre en cas de décès ou d’invalidité, c’est un coût spécifique au crédit immobilier.
Par ailleurs, les propriétaires, comme les locataires, doivent avoir une assurance habitation pour vous couvrir en cas de litige pendant vos éventuels travaux ou pour vous couvrir en cas d’accident, incendie, catastrophe naturelle, vol etc…

Le crédit immobilier mais pas que …

En parlant de travaux, il ne faut pas négliger le coût. Si vous souhaitez acheter un bien ancien, vous allez sûrement devoir réaliser des rénovations de mise aux normes et des travaux que l’on peut appeler de décoration.

Et enfin, il ne faut surtout pas oublier les impôts locaux : la taxe d’habitation et la taxe foncière. Les taxes d’habitation et foncière sont calculées en fonction de votre département, en pourcentage de la valeur locative de votre bien.

Pour résumer, l’achat de votre résidence vous coûte votre apport, vos mensualités de remboursement de prêt ainsi que les frais de notaire, de garantie et d’assurance, la taxe foncière, les travaux éventuels.

A contrario, l’achat d’un bien immobilier peut vous rapporter au moment de la revente. Si votre bien prend de la valeur entre l’achat et la revente. Vous gagnez alors : le prix de revente de votre bien auquel on retranche le capital restant dû à la banque ainsi que les éventuels frais de remboursements anticipés.

On peut alors définir le gain de l’achat par la différence entre les revenus issus de la revente et les différents coûts liés à l’achat.

En définissant le gain locatif et le gain de l’achat, vous allez pouvoir savoir à quel moment il est rentable pour vous d’investir dans votre résidence principale.

4. Acheter ou Louer : un exemple concret pour mieux comprendre

Dans cette dernière partie, nous allons appliqué à un exemple concret cette problématique qu’est acheter ou louer.

La situation d’un ménage

Imaginons un ménage avec un loyer mensuel de 1 000 € à Paris vivant dans un 38 m². S’ils souhaitent acheter un appartement équivalent à celui qu’ils louent, ils vont débourser environ 340 000 €. Nous considérons le prix moyen du mètre carré à Paris à 9 000 €.

On suppose que le ménage a 10 % d’apport de soit 34 000 €. En empruntant sur 25 ans à un taux de 1,8 %, ils rembourserons alors  1 310 € par mois soit 310 € de plus que leur loyer actuel.

En continuant à louer, ce ménage peut placer 34 000 € (montant de l’apport) et 310 € par mois (montant des mensualités d’emprunt)  sur un produit financier tel qu’un livret A, ou une assurance vie… Il faut donc étudier le manque à gagner en plaçant cet argent.

Dans cet exemple, on suppose que le taux rémunérateur sur l’épargne après déduction des impôts est de 2 %. Certes, louer ne rapporte rien à proprement parler, mais la location peut faire perdre moins d’argent que l’achat puis la revente en faisant des placements alternatifs.

En prenant  un scénario positif sur le marché immobilier : augmentation annuelle des prix de vente de 1%, ainsi qu’une augmentation annuelle des loyers de 1%. Alors le ménage a intérêt à acheter s’il prévoit d’occuper l’appartement au moins 9 ans.

Détaillons le résultat 

A la fin de la 9ème année,

 Coût Détails du coûts Revenus Détails des revenusGain
Location 114 422 €- Somme des loyers
- Caution
- Frais d'agence
34 362 €Les intérêts perçus suite au placement de l'épargne et de la différence des mensualités - 80 059 €
Achat 236 800 €- Apport
- Mensualités de crédit
- Assurance
- Frais de notaire et de garantie
- Charges annuelles
- Taxe foncière
157 396 € Revente - 79 404 €

A la fin de la 9ème année, le ménage aura économisé 655 € s’il achète. Cet écart peut paraître faible mais se creuse au fur et à mesure des années : après 15 ans ils auront économisé 51 000 € par rapport à la location, et 177 000 € au bout de 25 ans !
Comme nous pouvons le constater sur le graphique ci-dessous, la rentabilité de l’achat est constatée quasiment dès l’achat. Nous avons pris en compte la somme des loyers sur la durée du crédit immobilier, c’est-à-dire 25 ans.

Acheter ou louer, simulateur exemple

A vous de jouer maintenant : appliquez cette méthode comparative pour savoir s’il vaut mieux acheter ou louer. Si vous avez des questions supplémentaires concernant l’achat, vous pouvez réaliser une simulation et connaître en quelques minutes le taux immobilier que nous pouvons vous obtenir.
Et gardez en tête que chaque projet immobilier est différent !

A retenir

Acheter ou louer est une question que tous les ménages se posent

Le gain de l’achat se constate rapidement

Nous pouvons vous aider à réfléchir à votre projet en réalisant une simulation

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