Comment faire pour acheter en viager ?

Nous avons tous entendu parler du fait d'acheter en viager. Nous avons tous notre petite idée sur ce qu’il est. Pour autant, ce type d’achat immobilier reste mystérieux pour beaucoup d’entre nous, et nourrit de nombreux de fantasmes. Des fantasmes, mais également des questions : comment le viager fonctionne-t-il ? À partir de quel âge peut-on vendre en viager ?

L’objectif de cet article est de répondre à toutes les questions que vous vous posez, de vous donner les clés pour comprendre ce qu’est un achat immobilier en viager, afin que vous puissiez évaluer sa pertinence ou non pour votre projet.

1. Acheter en viager : qui paie quoi ?

Contrairement à un achat immobilier classique, le prix global d’un achat immobilier en viager a deux sources principales : le bouquet et la rente.

Le bouquet du viager

Le bouquet est une somme que l’acheteur règle directement au vendeur (appelé crédirentier) à la signature de l’acte d’achat immobilier en viager. Il n’est pas obligatoire, et son montant n’est pas encadré légalement. Néanmoins, il se situe généralement autour des 40% de la valeur du bien immobilier, et dépend de l’âge du crédirentier : plus le crédirentier est jeune, plus il est élevé.

La rente du viager

La rente, elle, s’apparente davantage à un loyer : c’est la somme que l’acheteur versera à échéance régulière (mois, trimestres, années) au crédirentier. Elle est calculée par le notaire selon les tables de mortalité établies par l’INSEE ou les compagnies d’assurance. On cherche alors à estimer l’espérance de vie du crédirentier pour déterminer le nombre de rentes qu’il pourrait percevoir et donc en calculer leur montant.

Exemple

M. Bilbon souhaite vendre en viager sa maison d’une valeur vénale de 200 000 € (c'est sa valeur sur le marché). Comme il souhaite occuper son logement après la vente et jusqu’à son décès, celui-ci a de facto moins de valeur. On parle alors de valeur économique. Elle correspond à la valeur sur le marché  du logement à laquelle on soustrait l’abattement du Droit d’Usage et d’Habitation du logement (DUH) par Bilbon. Le DUH est un pourcentage déterminé par l’âge du crédirentier. Bilbon ayant 80 ans, il est ici de 40%. La valeur économique du bien de Bilbon est donc de 200 000 € - 40% : 120 000 €.

Si Bilbon fixe un bouquet à 40% de la valeur économique de son bien, le capital restant à mettre en rente est de 120 000 € - 48 000 € : 72 000 €.

La rente est ensuite calculée à partir de l’espérance de vie du crédirentier. Ici, Bilbon étant un homme de 80 ans, son espérance de vie est estimée par les tables de mortalité à 9 ans, soit 108 mois. La rente de Bilbon sera donc 72 000 € divisé par 108 mois : 666,67 €.

Calcul de la rente en viager 

Rente=Valeur eˊconomique BouquetEspeˊrance de vieRente = \frac{Valeur\ \acute{e}conomique\ - Bouquet}{ Esp\acute{e}rance\ de\ vie}

*Valeur économique : Valeur sur le marché - Abattement du Droit d’Usage et d’Habitation (pourcentage en fonction de l’âge du vendeur)

Bouquet : Défini arbitrairement par le vendeur, généralement selon son âge.

*Espérance de vie : Définie par les tables de mortalité établies par l’INSEE ou les compagnies d’assurance.

Bon plan

Il est possible de conclure un achat immobilier en viager sans rente. Le bien est alors vendu à sa valeur économique (valeur vénale - valeur du droit d’usage et d’habitation) et l’acquéreur peut l’occuper au décès du crédirentier.

Les charges du viager

En occupant les lieux après la vente immobilière en viager, le crédirentier a un statut proche de celui d’un locataire. Il doit notamment s’acquitter des charges du logement, du coût d’entretien, des petites réparations, et payer la taxe d’habitation. En tant que nouveau propriétaire, l’acheteur en viager s’acquitte lui des plus gros travaux (ravalement de façade, extension, etc.) et de la taxe foncière.

Les clauses de la vente en viager

Comme pour tout acte de vente immobilière, les deux parties sont libres d’ajouter des clauses à l’acte de vente viagère pour protéger leurs intérêts. Parmi elles, on trouve notamment :

  • La clause résolutoire, qui permet au crédirentier de récupérer son bien immobilier si le versement des rentes n’est pas assuré, ou de conserver le bouquet si le contrat de vente est résilié.
  • La clause d’indexation, qui permet de réviser la rente régulièrement, par exemple selon l’évolution d’indices de l’INSEE.
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2. Comment se partagent les droits entre acheteur et vendeur si vous souhaitez acheter en viager ?

Dans le cas d’un achat immobilier en viager, le crédirentier peut choisir de conserver plus ou moins de droits sur son logement après l’acte de vente. Cela se répercute directement sur la somme totale qu’il perçoit de la vente : plus il conserve de droits sur son logement, plus il diminue le prix qu'il peut en tirer.

Le droit d’habitation

L’option la plus couramment choisie est celle du droit d’habitation. Elle permet au crédirentier d’habiter le logement jusqu’à son décès. Il peut être prévu pour une personne comme pour deux personnes (viager à deux têtes). Le cas échéant, l’acheteur ne peut donc disposer du logement qu’après le décès des deux personnes.

L’usufruit

Le crédirentier peut également choisir de conserver l’usufruit du bien immobilier vendu en viager, qui lui permet d’en disposer pleinement d’ici à son décès : il conserve notamment la possibilité de le louer à une tierce personne. Dans ce cas de figure, le crédirentier tire toutefois moins de bénéfices de son logement. Par ailleurs, l’acheteur s’expose à de potentielles complications pour disposer pleinement de son logement, si des locataires l'occupent au décès du crédirentier.

Le viager « non occupé » ou « libre »

Enfin, il est également possible de vendre un bien immobilier en viager en le laissant totalement à la disposition de l’acheteur. C’est ce que l’on appelle les viagers non occupés, ou « libres ». Dans ce cas de figure très rare, le crédirentier s’engage à quitter les lieux dès la signature de la vente. L’abattement d’occupation du logement n’est donc pas appliqué et la rente en ressort plus élevée.

La loi autorise un acheteur à revendre son viager avant le décès du crédirentier, mais il reste solidaire du paiement de la rente. Concrètement, si le nouveau débirentier accuse des défauts de paiement de la rente qu’il doit au crédirentier, c'est à vous de prendre le relais.

3. Les prérequis pour acheter en viager

À quel âge peut-on vendre/acheter en viager ?

Le viager ne souffre d’aucune limite d’âge, que ce soit pour l’acheteur ou le crédirentier. Les deux parties doivent simplement avoir la capacité juridique (aptitude à avoir, et exercer soi- même, des droits et des devoirs). Néanmoins, si vous réalisez un achat immobilier en viager auprès d’une personne de 30 ans, la probabilité de devoir attendre de longues années avant de pouvoir vous installer dans votre nouveau bien immobilier est élevée.

Un décès imprévisible

La loi pose une condition sine qua non pour qu’un achat immobilier en viager soit conforme et validé : le décès du crédirentier doit être imprévisible. En d’autres termes, une vente en viager n’est pas valable si l’acheteur dispose d’informations compromettantes sur le crédirentier. C'est le cas d' une maladie grave, par exemple.

Par ailleurs, si le crédirentier décède dans les 20 jours suivant la vente, ses héritiers peuvent décider d’un recours en annulation de la vente devant le Tribunal de Grande Instance (TGI). L’article 1975 du Code civil établit que le TGI considérera le décès comme prévisible et annulera la vente si ces trois conditions sont réunies :
  • le crédirentier est malade à la signature de la vente-
  • il décède dans les vingt premiers jours suivant la signature de la vente-
  • il décède des suites de sa maladie -

4.Acheter en viager : avantages et défauts pour l'acheteur et le vendeur

Les avantages de l'achat en viager

POUR L'ACHETEUR

  • Paiement progressif qui permet d’acheter sans crédit immobilier
  • Prix attractif et rentabilité forte
  • Avantages fiscaux
  • Frais de notaire réduits
  • Petits travaux et taxe d’habitation aux frais du crédirentier

POUR LE VENDEUR

  • Revenu régulier qui permet de vivre aisément ses dernières années
  • Gros travaux et taxe foncière aux frais de l’acheteur

Les défauts de l'achat en viager

POUR L'ACHETEUR

  • Ne jouit pas du bien avant le décès du crédirentier
  • Date d’occupation du logement inconnue
  • Risque de payer le bien au-dessus de sa valeur
  • Quasi-impossibilité de financer l’achat par un crédit
  • Risque d’annulation de la vente si le crédirentier décède dans les 20 jours suivant la vente
  • Responsable du paiement des gros travaux et de la taxe foncière

POUR LE VENDEUR

  • Risque d’arrêt de la vente si l’acheteur est en défaut de paiement
  • Impossibilité de léguer son bien immobilier à ses héritiers
  • Responsable du paiement des petits travaux d’entretien et de la taxe d’habitation
A retenir
  • La vente en viager consiste à acheter un bien via une rente déterminée selon le prix du bien et l'espérance de vie du vendeur
  • Cela signifie que vous ne pouvez pas jouir du bien avant la décès du crédirentier
  • Vous pouvez acheter ou vendre en viager à tout âge. Mais il faut alors faire un arbitrage entre le montant de la rente et le moment où vous souhaitez jouir du bien
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