Acheter un appartement occupé, le bon investissement ?

Lorsque vous achetez un bien immobilier déjà loué, vous n’avez pas besoin de faire des prédictions pour estimer la rentabilité de votre bien. Vous disposez déjà de tous les éléments pour l’établir et vous n’aurez donc aucun mal à convaincre votre banquier.

Autre avantage, d’ordre plus pratique celui-ci, vous n’aurez tout simplement pas à chercher de locataire. Ce n’est peut être pas la première chose à laquelle on pense mais trouver le locataire idéal n’est pas toujours une partie de plaisir. Entre ceux qui visitent pour sonder le marché et ceux qui rechignent à vous fournir les documents nécessaires, de nombreux aspirants locataires sont susceptibles d’émousser votre détermination. Opter pour un logement déjà occupé vous évitera ainsi bien des désagréments.

En plus de vous éviter des ennuis, cela vous fera également gagner du temps et dans ce cas plus que jamais, le temps c’est de l’argent. Imaginez : alors que vous venez d’acheter votre appartement, vous réalisez que vous devez entreprendre des travaux. Vous pouvez également passer de longues semaines à chercher le parfait locataire. Pendant ce temps votre investissement ne vous rapporte rien.

Enfin, dernier avantage, lorsque vous achetez un appartement loué vous profitez d’une décote de 15 à 20 %. Elle vient compenser une situation qui vous contraint quelque peu. Effectivement, dans ce cas, vous êtes engagé par rapport au bail en cours et vous ne pouvez pas disposer du logement comme vous le souhaitez. Soyez sûr de bien vous renseignez, la décote peut varier selon de nombreux critères : zone géographique, durée du bail, accessibilité au logement, niveau du loyer …

Avant toute chose, pensez à bien évaluer le niveau du loyer de votre futur locataire par rapport au marché. Si le bien immobilier est sous-loué et que le locataire a signé un bail longue durée, il se peut que vous ayez un manque à gagner qui vous pénalisera dans les premiers temps de votre investissement. Dans ces conditions toutefois, vous disposez d’une marge de manoeuvre pour gagner en rentabilité qui peut à long terme se révéler intéressante.

C’est sans doute le point le plus important : considérez bien que votre investissement vous engage auprès de votre locataire. Il faut donc que vous vous assuriez que cette personne réponde bien à vos attentes.

Dans un premier temps, vérifiez bien que votre locataire s’assure toujours du règlement de ses loyers. Pensez à demander au vendeur de vous fournir toutes les preuves nécessaires. Pour aller plus loin, vous pouvez également vous renseigner sur les habitudes de votre futur locataire. Vous pouvez par exemple prendre quelques minutes pour discuter avec certains de ses voisins. En effet, un locataire qui détériore votre logement, vous imposera probablement de réaliser des travaux avant de relouer le bien après son départ. Cela représente des coûts et cela fera baisser la rentabilité de votre investissement.

Au contraire, il arrive que des locataires soignés avec qui vous entretenez de bonnes relations contribuent à améliorer votre logement. Le choix de la personne qui l’occupera est donc une étape primordiale.

C’est un aspect technique que la plupart des nouveaux acheteurs ne pensent pas à vérifier mais qui peut s’avérer très contraignant.

Imaginons que la personne qui vous vende le bien ait signé une convention type Borloo ou Cosse, vous serez tenu de la respecter pour la durée restante. Ce type de convention permet au propriétaire de bénéficier d’avantages fiscaux contre la mise en place d’un loyer plafonné ou l’obligation de mettre son logement à la disposition d’un locataire à ressources limitées. Or la durée de ces conventions est de 6 à 9 ans, si le précédent propriétaire vous vend le logement au bout de 3 ans vous devrez respecter ses engagements pendant encore 3 ou 6 ans.

La caution versée au précédent propriétaire doit vous être intégralement payée lorsque vous acquérez le logement. En effet, lorsque le locataire s’en ira, vous serez tenu de lui rendre sa caution intégralement. Pensez-y !

Vous vous êtes décidé à acheter un appartement déjà loué et vous vous dîtes que dans tous les cas vous pourrez vite le récupérer pour en disposer à votre guise.

Ce n’est pas si simple que ça et dans les faits, la loi française donne souvent raison au locataire. Pensez donc bien à regarder depuis combien de temps le locataire occupe le logement. Si cela fait 10 ou 15 ans, il y a de grandes chances qu’il s’y plaise et qu’il n’ait aucune envie de le quitter.

Il existe 3 cas où cela est possible :

• Si vous souhaitez récupérer le logement pour y habiter ou y loger un proche (conjoint, partenaire pacsé …)
• Si vous souhaitez vendre le logement. Dans ce cas vous devez en avertir le locataire par courrier recommandé en lui indiquant le prix auquel vous voulez vendre le bien. Le locataire a effectivement un droit de priorité pour acquérir le bien. Il a deux mois pour accepter votre offre.
• Si vous disposez d’un « motif sérieux », laissé à l’appréciation des tribunaux, pour vous séparer de votre locataire (non paiement du loyer, nuisances au voisinage …)