🌍 Acheter un bien à l'étranger : comment obtenir un prêt immobilier ?

Vous prévoyiez de vous installer au Portugal pour votre retraire, acquérir une villa en Grèce pour vos vacances ? Ou vous souhaitez simplement investir à l’étranger mais ne savez pas comment vous y prendre ni vraiment où acheter ? Cet article est fait pour vous ! Nous vous expliquons les particularités relatives à l’achat d’un bien immobilier à l’étranger lorsque vous êtes résidents français.

1. Acheter à l’étranger, pourquoi les banques sont réticentes ?

Financer un bien à l’étranger par l’intermédiaire d’une banque française est assez compliqué. Les banques sont réticentes pour plusieurs raisons.

La première raison est la mauvaise connaissance du pays où vous souhaitez acheter. Chaque pays a ses particularités concernant le fonctionnement des banques. De plus, elles sont plus ou moins méfiantes en fonction des pays. Si le cadre géopolitique est instable ou que la zone est réputée pour le blanchiment d’argent, elle sera nécessairement plus craintive.

Certaines banques n’ont pas d’agence à l’étranger ou très peu. Ce qui signifie, que vous allez emprunter à une banque française avec des horaires d’ouvertures français. Si vous emménagez dans votre bien à l’étranger, la banque aura du mal à vous contacter. Inversement, vous rencontrerez surement des difficultés à contacter votre conseiller, à cause du décalage horaire.

Les banques ne prennent aucune garantie sur un bien à l’étranger (hors France). Une garantie est un moyen de rembourser votre prêt en cas de litige, durant la durée de l’emprunt, en saisissant le bien pour le mettre aux enchères. En effet, la saisie d’un bien est un droit français non applicable à l’étranger.

Malgré cela, il est possible de mener son projet d’achat à l’étranger à bien avec de solutions dédiées proposées par les banques.

Pour aller plus loin : En savoir plus sur la domiciliation bancaire

2. Quelles solutions de financement pour acheter à l’étranger ?

Vous avez trouvé la villa de vos rêves à Capri, l’appartement donnant vue sur mer à Ibiza ? La question que vous vous posez maintenant est comment allez-vous pouvoir financer votre projet. Nous allons vous présenter et vous expliquer les solutions s’offrant à vous.

Trois possibilités de financement s’offrent à vous pour acquérir un bien immobilier à l’étranger :

Le prêt hypothécaire avec une banque française
Un prêt lombard avec une banque française
Ou bien un prêt en direct avec une banque locale (dans le pays d’achat)

Pour aller plus loin : Tout savoir sur les prêts immobiliers à l'étranger

Prêt hypothécaire

Le prêt hypothécaire est un prêt réservé aux détenteurs d’un patrimoine immobilier. Une banque française peut vous octroyer un prêt hypothécaire pour l’achat d’un bien à l’étranger. Elle exige alors de prendre une garantie sur un bien en France.

Ce bien hypothèque doit être hors garantie, c’est-à-dire, vous ne devez pas avoir de prêt en cours sur le bien. S’il y a un prêt en cours, la banque peut racheter le crédit pour avoir une garantie dit de premier rang. L’hypothèquesur le bien sera levée à la fin du remboursement du crédit immobilier.

Dans tous les cas, pour un prêt hypothécaire, la banque vous prête au maximum entre 50 % et 70 % de la valeur du bien hypothéqué. Par ailleurs, si vous faites racheter le crédit en cours sur le bien, le capital restant dû sera déduit du montant que vous pourrez emprunter.

Exemple

Vous possédez une maison d’une valeur de 500 000 €. Pour acquérir cette maison, vous aviez fait un prêt dont le capital restant dû est aujourd’hui de 80 000 €.
Vous pouvez avoir un prêt hypothécaire d’une valeur maximale de 350 000 € (70 % de 500 000 €).
Par ailleurs, la banque va racheter votre crédit. Le montant disponible pour votre nouvelle acquisition est de 270 000 € (350 000 - 80 000).

Il est important de savoir que vous devez être détenteur en propre du bien hypothéqué. Les sociétés civiles immobilières (SCI) ne sont pas compatibles avec le prêt hypothécaire.

Bon plan

Vous connaissez quelqu’un au sein de votre famille ou de votre entourage qui est d’accord pour mettre en garantie un bien qu’il détient en propre ? Il doit de son côté faire une demande de prêt hypothécaire non-affecté et vous verser les fonds sous formes de don ou de prêt.

Le prêt hypothécaire non-affecté est utilisé pour un besoin de liquidité non justifié. Par exemple, on ne considère pas un voyage ou l’achat d’une voiture comme affectés.

Prêt Lombard

Le prêt lombard est une particularité du prêt in fine. C’est un prêt immobilier, avec comme garantie votre épargne personnelle qui est nantie. C’est-à-dire que la banque bloque une partie ou toute l’épargne durant la durée de l’emprunt.

L’épargne nantie est mise en garantie, donc bloquée, sur un produit financier, le plus souvent sur une assurance-vie. La banque vous prête entre et 50 et 100 % de votre épargne, voire moins en fonction du risque présumé du placement.

Si vous souhaitez faire un arbitrage sur l’assurance-vie nantie, vous devez en amont obtenir l’accord de la banque. L’arbitrage sur l’assurance-vie est une redistribution de votre épargne.

Exemple

Si vous souhaitez vendre vos actions pour en acheter d’autres :
Vous pouvez obtenir 100 % du montant placé, s’il s’agit d’une assurance-vie ou d’un fonds euro
Vous pouvez obtenir 50 % d’un montant placé, s’il s’agit d’une assurance-vie avec 50 % d’UC (unité de compte)

Ce type de financement a deux avantages. Il permet de ne pas déplacer de l’épargne avec un rendement intéressant, et de ne pas souscrire d’assurance de prêt. La banque peut se rembourser avec l’épargne, en cas d’incident.

L’établissement bancaire ne lève le nantissement que lorsque vous remboursez le prêt dans son intégralité.

Prêt avec une banque locale

Vous pouvez bien évidemment demander un prêt dans une banque étrangère. Attention tout de même ! Il y a de nombreux inconvénients à faire un prêt immobilier à l’étranger.

Dans la plupart des cas, la banque demande de faire traduire les documents nécessaires à la constitution du dossier de prêt. Vous devez faire appel à un traducteur assermenté, ce qui ajoute des frais supplémentaires à votre crédit immobilier. Etant étranger, certaines banques sont réticentes à l’octroi d’un prêt immobilier, c’est un risque pour la banque de ne pas vous localiser et vous joindre en cas de litige.

Pour vous, il sera difficile de suivre votre dossier à distance entre le décalage horaire, les rendez-vous de banque ou même les virements de fonds selon les pays et les monnaies.

Tout d’abord, selon les pays, le taux d’emprunt peut être plus ou moins élevé qu’en France. Il n’est pas toujours possible ou aussi facile d’obtenir un prêt à taux fixe, le variable peut-être privilégié selon les habitudes bancaires d’un pays à l’autre. Enfin faites attention à la législation du pays dans lequel vous faites votre emprunt, elle est souvent moins protectrice qu’en France pour les consommateurs.

A retenir

Pour acheter un bien immobilier à l’étranger, vous pouvez souscrire un prêt hypothécaire, un prêt lombard ou un prêt par une banque étrangère.
La banque vous proposera une assurance spéciale sauf pays à risque et dans ce cas il sera possible de déléguer ce risque à un assureur externe.