Achat Immobilier

Acheter à plusieurs un bien immobilier : comment faire ?

Il existe trois possibilités pour porter un achat en commun : l’indivision, la SCI et la tontine. Étudions ensemble leurs avantages et leurs risques respectifs. Mais tout d’abord, mettons au clair les conséquences d’un achat à plusieurs sur le crédit immobilier.

1. Emprunter à plusieurs

Soyez solidaires, vous emprunterez plus !

Les projets d’achat à plusieurs avec un crédit immobilier ne sont pas nécessairement plus compliqués. Mais il faut garder en tête qu’un tel emprunt devra se faire ensemble et dans la même banque. Laquelle banque exige la plupart du temps que les emprunteurs soient caution solidaire, c’est-à-dire garants les uns des autres – et donc de rembourser le crédit si leur co-emprunteur fait défaut.

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Bien entendu, prendre un prêt immobilier à plusieurs est un bon moyen d’augmenter son pouvoir d’achat immobilier si les co-emprunteurs disposent chacun de revenus réguliers. La banque applique alors le mécanisme classique de calcul de taux d’endettement, mais sur une assiette de revenus plus large. Les dossiers avec plus de deux co-emprunteurs sont aussi finançables, mais toutes les banques ne les acceptent pas. N’hésitez pas à réaliser une simulation pour en savoir plus. 

Les co-emprunteurs co-signeront le contrat de prêt signé avec la banque. C’est généralement là qu’est signée la clause de solidarité devant la banque. Celle ci prend fin au remboursement du crédit ou en cas de séparation des conjoints si l’un rachète la part du bien détenue par l’autre. Il est alors nécessaire d’exprimer une demande de désolidarisation à la banque.

La participation de chacun à l’achat

Dans tous les montages juridiques que nous décrirons ci-dessous, rien n’oblige à ce que les co-emprunteurs aient le même niveau de participation. Il est tout à fait possible au contraire que ce niveau soit différent, par exemple qu’un acheteur détienne 70% d’un bien et l’autre 30%. Attention cependant, pour préserver l’équilibre de l’achat immobilier, à ce que tous les co-emprunteurs figurent bien sur l’acte authentique du bien immobilier avec ce niveau de participation. Sans quoi le bien sera supposé détenu à égalité !

En cas de différence d’apport entre les co-emprunteurs, cette différence est tout simplement incluse dans le calcul de la contribution financière de chacun. Il devient donc possible pour un co-acheteur sans apport d’emprunter.

2. L’indivision, plutôt adaptée aux couples

Un atout majeur de l’indivision : la simplicité

L’indivision est le cas par défaut d’un achat immobilier mené à plusieurs. Acheter un bien en indivision est simple, puisqu’elle ne nécessite aucun formalisme particulier. On dit alors que les propriétaires sont “indivis”. Ils peuvent établir une convention d’indivision devant notaire, qui désignera un gérant du bien (ce qui permet d’ailleurs d’éviter certains travers de l’indivision que nous décrivons ci-dessous). Tous les propriétaires jouissent alors pleinement du bien commun, et sont totalement solidaires des dépenses d’entretien et de fonctionnement qu’il peut générer.

On recommande souvent pour sa facilité l’indivision aux couples qui achètent leur résidence principale, qu’ils soient mariés, pacsés ou concubins. A la revente du bien, chacun récupère simplement sa part du prix de cession. Mais attention, si vous préférez la sécurité, la SCI (voir plus bas) est toujours plus protectrice.

Anticipez les conflits entre indivis

Attention cependant ! La loi dispose que “nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision”. Concrètement, l’indivision subsiste tant que les propriétaires sont d’accord pour conserver le bien, mais si l’un d’eux souhaite vendre, les autres ne peuvent pas l’en empêcher. Ils disposent cependant d’un droit de préemption : si un co-propriétaire veut vendre sa part à un “étranger” à l’indivision, les autres co-propriétaires peuvent lui racheter cette part.

Tout cela déclenche de nombreuses situations conflictuelles, en particulier lors d’héritages. En effet, les indivis n’ont aucun droit sur les parts de l’un d’entre eux qui viendrait à décéder ! Or toutes les décisions de l’indivision doivent être prises à l’unanimité : en cas de désaccord entre propriétaires, l’indivision est bloquée.

3. La SCI, pour les achats plus complexes

Avec la SCI, vous êtes couverts

Une SCI, ou Société Civile Immobilière, est une personne morale qui devient propriétaire juridiquement des biens achetés à travers elle. La propriété d’une SCI est répartie entre ses associés sous forme de parts sociales de la société, de manière proportionnelle aux apports financiers de chacun. Dans ce montage, le prêt immobilier peut être contracté par les associés de la SCI ou par la SCI elle-même. Attention alors, car la SCI n’est pas éligible aux prêts aidés comme le prêt à taux zéro (PTZ). Mais dans tous les cas, c’est la SCI qui sera propriétaire du bien.

De manière générale, mettre en place une SCI est un peu plus coûteux mais nettement plus protecteur. Il est particulièrement conseillé d’avoir recours à une SCI dans les cas suivants :

  • Si le patrimoine immobilier détenu ensemble compte plusieurs logements différents, par exemple une résidence principale, un investissement locatif et une résidence secondaire
  • Quand les propriétaires sont les membres d’une même famille : la SCI facilite la gestion et la transmission du patrimoine immobilier
  • Si l’objet de l’achat est un investissement locatif. Les impacts fiscaux seront alors à bien anticiper

L’administration de la SCI est régie par ses statuts, qui sont très souples et donnent une grande liberté aux associés pour définir ses règles de fonctionnement. Par exemple, il leur appartient de fixer les seuils de majorité nécessaires pour prendre des décisions. Ils prévoient également un cadre à la revente des parts ou de ce qu’elles deviennent en cas de décès d’un associé.

Par ailleurs, la SCI est un bon véhicule juridique d’optimisation fiscale, tout particulièrement à la transmission. Elle permet par exemple le démembrement des titres, c’est-à-dire une séparation entre la nue-propriété et l’usufruit (le droit à habiter et profiter du bien).

L’inconvénient de la SCI : une maintenance un peu lourde

Mais constituer et gérer une SCI implique un certain formalisme  – et donc des coûts supplémentaires :

  • A sa constitution : les statuts étant souples, ils doivent être rédigés par un professionnel du droit (notaire ou avocat)
  • Au fil de l’eau : il faut tenir des comptes et les déposer au fisc, et convoquer chaque année une assemblée générale

Créer une SCI soi-même coûte environ 350€, et entre 1000 et 2000€ si vous passez par un professionnel. Les frais au cours de la vie de la SCI sont ensuite très variables, mais il faut au minimum prévoir les honoraires de l’expert comptable qui se chargera de la tenue de compte de la SCI.

Inconvénient de la SCI : sa revente est difficile. Sauf clause spécifique dans le pacte de la SCI, un associé ne peut pas revendre ses parts sociales sans l’accord de tous les autres associés. De toute façon, les parts d’une SCI ne sont pas “liquides” et trouvent donc difficilement preneur.

3. La tontine, préparation d’une succession

Acheter en tontine est un moyen d’anticiper une succession. Son fonctionnement est le suivant : lorsqu’un des acheteurs décède, ses parts sont réparties entre les acheteurs survivants. Le dernier survivant devient le seul propriétaire du bien, et considéré comme tel dès l’origine. Pour avoir recours à ce mécanisme, il faut introduire une clause de “pacte tontinier” dans l’acte d’achat du bien immobilier.

La tontine est tout indiquée pour protéger son conjoint en cas de décès. Acheter une maison avec ses parents peut également être un cas de figure où la tontine est intéressante. En revanche, elle n’apporte aucun avantage fiscal, sauf sur les droits de succession. Vous payez des droits de succession uniquement sur le montant de la part transmise.

4. Acheter en couple

Si vous êtes mariés sous le régime de la communauté de bien réduite aux acquêts, votre achat immobilier sera un bien commun détenu à moitié par chacun des époux. Et ce même si le crédit est remboursé par un seul des conjoints ! C’est le seul cas où un conjoint ayant nettement moins de revenus disposera d’un niveau de propriété équitable.

Pour les couples mariés sous le régime de la séparation du bien, pacsés ou simplement concubins, la propriété du bien est répartie entre les conjoints à hauteur de leur participation financière à l’achat. En fait, il n’y a pas de différence fondamentale avec un achat que vous feriez avec n’importe qui d’autre.

Notamment, pour éviter toute complication future et tout particulièrement si un divorce survient, il faut que la répartition de la propriété qui figure dans l’acte (50/50, 70/30…) reflète effectivement la contribution de chacun des conjoints à l’achat. Tout cela n’est pas sans impact fiscal. Le bon conseil en cas de doute ? Demander conseil à son notaire ou à un avocat.

 

A retenir

Emprunter à plusieurs est possible, mais les co-emprunteurs doivent emprunter dans la même banque et seront solidaires

Des trois types de montages, l’indivision est le plus simple mais est surtout adapté aux conjoints

La SCI est un montage plus protecteur pour les achats complexes mais plus lourde à mettre en place et à maintenir

La tontine est un moyen de protéger un proche ou un conjoint en prévision d’une succession

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